房主一夜跳漲50萬元，買家靠拿違約金“致富”，二手房業(yè)主坐地起價競拍選擇買房人……春節(jié)過后，北京二手房市場成交火爆，與之相伴的是價格同樣瘋狂上漲的消息。房價，又一次成為了人們茶余飯后的熱點(diǎn)話題。

　　然而，根據(jù)偉業(yè)我愛我家最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京全市二手住宅，2月份網(wǎng)簽成交均價為41586元/平方米，環(huán)比上漲為0.7%。0.7%，這一數(shù)據(jù)與流傳于街頭巷尾的房價瘋狂上漲相去甚遠(yuǎn)?！稄V廈時代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本輪北京房價的上漲與區(qū)域、樓盤本身特質(zhì)的關(guān)系很大，一些傳統(tǒng)商圈二手房整體價格浮動并不大，而部分價格上漲迅速的商圈，一些樓盤的價格上漲緩慢，甚至掛牌價格還低于2013年高點(diǎn)時的價格。

　　三年前為保值選擇東四環(huán)

　　三年后買不回通州房

　　2月22日起實(shí)施的契稅調(diào)整新規(guī)為近期本就大熱的樓市話題添了一劑猛料。房價，再次成為人們茶余飯后的熱點(diǎn)話題，就連出租司機(jī)與乘客聊天的話頭，也多以房價開啟。

　　聽到到處都在流傳的二手房業(yè)主不斷調(diào)價，一夜上漲幾十萬的消息，陳先生也跑到了自己的房子附近的中介，詢問最近的價格，看是否能夠出手換房。不過，陳先生獲得的消息依然讓他失望。

　　陳先生的房子位于東四環(huán)慈云寺橋邊的晨曦園，購買于2013年，成交價格為2.6萬元/平方米左右。想起這次的買房經(jīng)驗(yàn)，陳先生就覺得后悔無比。陳先生工作在通州，購房時在通州和朝陽之間猶豫了很久。最后，為了保值選擇了東四環(huán)。陳先生告訴《廣廈時代》，當(dāng)時在他看來，四環(huán)邊上的房子價值一定高于通州，雖然價格比通州略高一點(diǎn)，但從長期回報看，一定比通州好，未來即使要在通州置業(yè)，把東四環(huán)的房子賣了，一定可以置換通州一個更大的房子。

　　三年過去了，陳先生當(dāng)初的投資計(jì)劃宣告徹底失敗。雖然他購房后，距房子步行五分鐘左右的地方連續(xù)開業(yè)了兩個大的購物中心，但晨曦園在售的房源價格仍有3萬元/平方米以內(nèi)的，而與他房子品質(zhì)差不多的，價格最多也就能賣到3.3萬元/平方米。而他當(dāng)時在通州看的差不多同年代的西上園小區(qū)，當(dāng)時價格不到2.2萬元/平方米，現(xiàn)在二手房價格已經(jīng)在3.5萬元/平方米左右。而當(dāng)時通州一些價格2萬元/平方米左右的新房，現(xiàn)在價格已經(jīng)接近4萬元/平方米。

　　陳先生表示，現(xiàn)在他再想把東四環(huán)的房子賣掉置換成通州的大房子幾乎已經(jīng)不可能了，而且彼時通州并不限購，現(xiàn)在想在通州購房還要倒騰購房資格。他感慨道：“突然覺得四環(huán)對于通州和核心區(qū)都是郊區(qū)了，感覺價格也沒啥奔頭了。如果當(dāng)初買了通州，甚至買大廠、燕郊，都比現(xiàn)在要好?！?/p>

　　區(qū)域品質(zhì)整體抬升

　　部分小區(qū)價格停滯不前

　　陳先生口中的購房失敗經(jīng)歷，主要是由于板塊整體價格在近幾年的走弱，加上同期對比板塊價格快速上漲與其形成了鮮明的對比，像這樣的板塊僅在朝陽區(qū)就不止一處。而在整體價格快速提升的區(qū)域，也有部分樓盤的二手房成交價格停滯不前。

　　以北苑板塊為例，由于多個中高端品質(zhì)小區(qū)的扎堆建設(shè)銷售，近幾年價格漲幅一直位居前列，而一些新入市的項(xiàng)目，更是劍指高端，成交價達(dá)3億元的潤澤御府獨(dú)棟別墅正是位于此板塊內(nèi)，而今年即將入市的頂豪項(xiàng)目天潤玖錫也同樣位于此板塊。

　　不過，該板塊內(nèi)的樓盤卻不是每個都在漲漲漲。鏈家地產(chǎn)新北苑店的中介告訴《廣廈時代》，北苑板塊內(nèi)各樓盤的漲幅區(qū)別很大，尤其是一些50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目，經(jīng)過去年一年整體市場上漲的洗禮，價格還未超過2013年時的高點(diǎn)價格。以位于5號線立水橋南站附近，2005年建成的旭輝奧都為例，雖然是民水民電、封閉式管理，但目前成交均價還在2.9萬元/平方米左右，部分戶型價格僅在2.2萬元/平方米左右。而2013年，該小區(qū)有一套房源簽約價格就達(dá)到了3.3萬元/平方米。目前，北苑板塊的成交均價在4萬元/平方米，一些2000年左右的住宅小區(qū)，價格也都在3.5萬元/平方米以上。

　　除了旭輝奧都外，還有明天第一城、美立方等商住小區(qū)，價格大都還未回到2013年時的高位，一些當(dāng)時由于總價低而在此投資的業(yè)主，都尚未收到預(yù)期的回報。

　　改善型是這一輪樓市爆發(fā)點(diǎn)

　　跳漲，主要存在在報價上

　　為何當(dāng)很多業(yè)主真正想要賣房時，卻發(fā)現(xiàn)房價的暴漲僅在傳說中呢？這一輪北京二手房價格的抬升并未如2009年時覆蓋面那么廣呢？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這與這一輪市場的爆發(fā)點(diǎn)或者說北京市場目前的成交特征有關(guān)系。這一輪市場的爆發(fā)與前幾年以剛需為主導(dǎo)的市場不同，而是以改善型需求為主。一些老舊的項(xiàng)目、不適合改善性居住的項(xiàng)目甚至是一些老舊公房價格基本上沒有什么變動，而是一些五年到十年內(nèi)的次新房價格變動非常大。

　　亞奧機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則分析認(rèn)為，目前市場上的漲價主要集中在一手樓盤中一些老項(xiàng)目在提升自己產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上的一個調(diào)價，另外就是區(qū)域價值提升，一些利好得到兌現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的調(diào)價。例如一些老項(xiàng)目，前期是毛坯房，現(xiàn)在是精裝的，前期是高層產(chǎn)品，現(xiàn)在推低密產(chǎn)品。只有在品質(zhì)有了改善之后，價格的大幅度調(diào)整才能夠被市場所接受，才能夠最終實(shí)現(xiàn)成交。在無論是產(chǎn)品自身還是周邊環(huán)境都沒有什么大的突破和改善的情況下調(diào)價，在目前的市場情況看，并不能被購房者所認(rèn)可和接受。對于一些二手房，更多是個案中報價的跳漲，并不是成交價出現(xiàn)了多大的躍升。

　　對于當(dāng)下的市場，郭毅表示，購房人如果出于自住需求，就應(yīng)選擇對自己來說最合適的項(xiàng)目，而投資需求就要謹(jǐn)慎了，選擇合適的區(qū)位以及合適的產(chǎn)品。張大偉則建議，由于信貸的寬松，改善型客戶可以選擇近期入市，剛需購房人入市還是要謹(jǐn)慎一些。