案情回顧：房屋漲價賣方毀約

　　 2015年初，吳先生通過中介購買了蔣女士一套二手房，《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元，首付160萬元，貸款220萬元。合同簽訂當日支付定金10萬元，30日內(nèi)支付150萬元首付款。批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后吳先生和蔣女士及中介公司共同簽訂了《補充協(xié)議》，約定貸款一次沒批的，蔣女士應配合吳先生換家銀行再次申請貸款，直至貸款批準為止。

　　之后，吳先生向某銀行申請貸款，還真沒批下來，于是中介就說過兩天換一家試試。吳先生想如果第二次也批不下來，不能無休止地貸下去，不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士，蔣女士也認為解除更好，于是二人未通過中介公司寫了一份《解除協(xié)議》，約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協(xié)議，吳先生再次去做一次貸款。

　　于是雙方向另外一家銀行申請貸款。好在，這次銀行批貸了，吳先生馬上打電話給蔣女士說已經(jīng)批貸，約個時間一起去過戶。蔣女士以工作忙為由拖著，萬萬沒想到，最后吳先生等來的竟然是蔣女士的毀約。

　　原來，就在批貸這段時間，蔣女士這套房子已經(jīng)漲了幾十萬元，且已有買家表示愿意多出50萬元全款購買。蔣女士告知吳先生房子不賣了。

　　吳先生和中介公司業(yè)務員多次找蔣女士協(xié)商過戶，蔣女士都明確表示將定金和首付款退給吳先生，不賣房了。不知如何是好的吳先生請律師幫助自己維護權益。

　　律師解讀：賣方拒絕過戶買方可起訴

　　北京市東元律師事務所合伙人李松律師指出，房價一波動，就會引起較多的二手房買賣糾紛，本案也是二手房買賣糾紛中比較常見的。如果房屋價值波動較大，從簽訂合同到過戶前，可能房子前后相差幾十萬甚至上百萬，那么作為賣方多多少少心里有些不平衡，只是多數(shù)賣方還是準守合同的約定，但也有一些賣方想違約，拒絕履行過戶義務。在這種情況下，買方可以起訴到法院請求繼續(xù)履行合同。

　　結合本案的情況，李松律師看了吳先生提供的材料后，認為雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是吳先生和蔣女士簽訂的，但是《補充協(xié)議》是由吳先生、蔣女士和中介公司三方簽訂的，合同具有相對性，只有吳先生、蔣女士和中介公司共同簽字同意解除才有效，另外雙方約定解除，是附條件的，只有在二次貸款批不下來的情況下，雙方才解除合同，現(xiàn)在貸款批了，解除的前提也就不存在了。因此僅由吳先生和蔣女士簽字同意的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力，吳先生和蔣女士的房屋買賣合同仍有效。

　　依據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》的約定，批貸后15日內(nèi)，蔣女士應配合吳先生辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，蔣女士構成違約。吳先生可以向法院起訴請求繼續(xù)履行合同。在繼續(xù)履行合同的訴訟中，李律師表示，普遍存在一個障礙?，F(xiàn)在大多數(shù)人買房都是貸款，貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益，因此法院不能強制他們批貸。在這種情況下，如果買方想繼續(xù)履行合同，可能要支付全款，法院才可能判決繼續(xù)履行合同，配合辦理過戶手續(xù)。如買方堅持以貸款方式付款，法院會駁回要求賣方配合辦理過戶的訴訟請求。本案中，吳先生已經(jīng)取得了批貸函，比較容易得到支持。

　　(記者 紀欣)