租客撤離、房屋待售、銀行及實(shí)體經(jīng)濟(jì)大批人員失業(yè)，榮獲第88屆奧斯卡金像獎(jiǎng)最佳改編劇本獎(jiǎng)的《大賣空》，把2007年至2008年金融危機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期發(fā)生的故事又帶回觀眾眼前。

美國康奈爾大學(xué)房地產(chǎn)教授劉鵬與筆者對(duì)話時(shí)談到了這段歷史。當(dāng)年，美國利率長期持續(xù)下降，住房擁有率節(jié)節(jié)攀升，百姓購房需求旺盛，這一系列因素促使美國全國范圍內(nèi)房價(jià)在2007年之前持續(xù)走高。其中，以房貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)的金融衍生品開始在投資市場受到歡迎，于是在投資市場旺盛的需求下，投行開始將次級(jí)貸款打包成新產(chǎn)品。與此同時(shí)，美國銀行放松監(jiān)管，未能及時(shí)意識(shí)到危機(jī)。此后房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，在價(jià)格飆升至“賣不動(dòng)”的節(jié)點(diǎn)后，吹起的泡沫終于破裂。

國際貨幣基金組織《全球房地產(chǎn)觀察》項(xiàng)目顧問理查德·科斯認(rèn)為，美國所謂的金融創(chuàng)新導(dǎo)致放貸機(jī)構(gòu)不顧購房貸款者的償債能力過度放貸，最終引發(fā)次貸危機(jī)。科斯說，美國的資產(chǎn)證券化市場催生了抵押擔(dān)保債券（CDO）之類的結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，持有者結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這導(dǎo)致在房價(jià)下跌時(shí)，監(jiān)管者無法判斷系統(tǒng)重要性風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)環(huán)節(jié)。

在房價(jià)泡沫刺破后，貸款違約，金融市場資金流動(dòng)性收緊，借貸成本走高，不少傳統(tǒng)企業(yè)資金面發(fā)生斷裂，影響到工資、支付能力、就業(yè)等等，進(jìn)而環(huán)環(huán)相扣沖擊了美國當(dāng)年經(jīng)濟(jì)基本面運(yùn)行。

為此，美國在2010年出臺(tái)了“大蕭條”以來最嚴(yán)厲的金融監(jiān)管改革法案，即《多德－弗蘭克法案》。在這部法案中，明確規(guī)定房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)必須留存5％的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而迫使房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)仔細(xì)審查貸款申請(qǐng)人資質(zhì)。布魯金斯高級(jí)研究員羅伯特·波曾指出，高比例的首付要求是降低房貸違約的最佳方式。據(jù)報(bào)道，為進(jìn)一步完善房貸政策，確保潛在貸款購房者有能力償還抵押貸款，2013年1月，美國消費(fèi)者金融保護(hù)局出臺(tái)了住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。這一規(guī)定嚴(yán)禁高風(fēng)險(xiǎn)借貸行為，如浮動(dòng)抵押貸款及允許貸款者一段時(shí)期僅償付利息不支付本金的行為等。