恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)的債務違約情況接連出現(xiàn)，引發(fā)了市場對于地產(chǎn)行業(yè)債務風險的擔憂。世邦魏理仕昨日發(fā)布《中國房地產(chǎn)債務》報告稱，房地產(chǎn)企業(yè)債務規(guī)模、債務延期呈上升趨勢，中小型開發(fā)商潛在風險更大。

　　去年，佳兆業(yè)集團因未能支付離岸債券利息，引發(fā)市場的強烈關注。隨后，恒盛地產(chǎn)又出現(xiàn)2650萬美元利息延遲支付的情形。雖然恒盛地產(chǎn)在寬限期內(nèi)完成支付利息，但是接連發(fā)生的債務危機事件，讓債務風險成為行業(yè)關注的重要話題。今年前三季度房地產(chǎn)銷售回暖，為開發(fā)商提供了更多的現(xiàn)金流。不過，在國慶期間20多個城市相繼出臺調(diào)控政策，以及土地價格的不斷走高，為開發(fā)商未來的債務償還能力增加了不確定性。

　　世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，除了銷售得到的現(xiàn)金流，銀行貸款也是開發(fā)商的重要融資渠道之一。在寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比重呈上升趨勢，從2011年的15%左右上升到今年的接近35%。此外，從2014年開始，境內(nèi)債券的比例明顯上升。整體來看，2011年至2015年期間，房地產(chǎn)行業(yè)的債務規(guī)模累計上升了150%。

　　從各類開發(fā)商的平均凈利潤看，都呈下滑態(tài)勢。市值在350億元以上的大型開發(fā)商平均凈利潤率下滑趨勢較緩，市值在100億元至350億元的中型開發(fā)商，從2011年的20%左右下降到目前的約10%；市值在100億元以下的小型開發(fā)商則出現(xiàn)大幅度下滑，尤其在2014年之后，下滑幅度達到15%左右?！爸行烷_發(fā)商的債務股本比最高，原因主要是原本市場的銷售情況不理想，需要把業(yè)務擴展到其他城市，于是通過大量融資來擴大規(guī)模，也因此潛藏著較大的債務風險?！笔腊钗豪硎讼嚓P負責人介紹，小型開發(fā)商也面臨著潛在的債務風險，原因則是因為本地市場的銷售不景氣。

　　該負責人進一步介紹，一部分上市中國房企將債務到期時間推至2018年以后，下一輪公司債到期的高峰將為2018年至2021年間，規(guī)模在5440億元，“低利息政策不會長時間持續(xù)，如果利率觸底回升，屆時開發(fā)商需要以較高成本發(fā)債，債券再融資壓力將會加大?！?記者 楊奕)