2016年，部分城市房價(jià)暴漲，除剛需、改善型需求積極入場外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房價(jià)即將暴漲的強(qiáng)烈預(yù)期下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，一些中介機(jī)構(gòu)趁機(jī)炒作房價(jià)，更有各種“首付貸”押寶房價(jià)短期暴漲套利，這些都是市場短期失靈的直接表現(xiàn)。9月30日后，北京、上海、杭州、南京等多個(gè)房價(jià)上漲較快城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及提高首付比例、收緊貸款政策等。11月底，上海、天津調(diào)控再度加碼，政策更趨嚴(yán)厲。

　　短期看，這種加強(qiáng)市場監(jiān)管的措施，有助于消除“恐慌性”購房預(yù)期，在一定程度上降低可能快速到來的市場風(fēng)險(xiǎn)。要看到，在當(dāng)前信用貨幣制度下，房地產(chǎn)的流動(dòng)性大大提升，金融屬性也在增強(qiáng)，甚至具有適合投資、投機(jī)的特征。所以，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)也應(yīng)隨之深化，特別是要在構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制上形成共識(shí)。

　　第一，應(yīng)劃分市場和保障的界限，建立市場化的住房供應(yīng)體系。房改以來，中央和各級(jí)政府從財(cái)政、金融、土地各方面支持保障房建設(shè)，并給予部分保障房產(chǎn)權(quán)，很多中低收入者實(shí)現(xiàn)了住房改善。不過，這也形成了新的分配不公，中等收入者成為了一個(gè)“夾層”——商品房買不起，但又超出了保障房的申請(qǐng)條件。在目前實(shí)物保障房已基本滿足需求的情況下，將住房供應(yīng)交給市場，對(duì)困難群體進(jìn)行精準(zhǔn)補(bǔ)貼，應(yīng)該是兼顧公平和效率的最優(yōu)選擇。

　　第二，適應(yīng)城鎮(zhèn)化趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。“要人不供地”的城鎮(zhèn)化，是部分城市住房供應(yīng)短缺的一個(gè)直接因素。改革之初，農(nóng)民工做候鳥，城市是掙錢的驛站，家鄉(xiāng)是最終的居所。隨著戶籍改革的深入，到城市尋找美好生活已經(jīng)不再是奢求。每年新就業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員，是城市的建設(shè)者，也應(yīng)該成為城市成熟基礎(chǔ)設(shè)施的享有者。一個(gè)土地供應(yīng)有彈性、房價(jià)穩(wěn)定的城市，才能吸納就業(yè)、吸納人口，最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

　　第三，推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適時(shí)開征空置房房產(chǎn)稅。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)稅收體系主要有10個(gè)稅種，涵蓋開發(fā)建設(shè)、交易和保有等各環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)呈“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”的特征。應(yīng)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通；增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過簡并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。

　　第四，改革住房公積金制度，真正發(fā)揮政策性金融機(jī)構(gòu)的作用。作為房改的產(chǎn)物，住房公積金制度已經(jīng)給繳存者提供了低利率的貸款支持，并以稅前抵扣的方式，給繳存職工節(jié)省了個(gè)稅支出。時(shí)至今日，住房公積金面臨資金池較為封閉、貸款額對(duì)購房支持相對(duì)不足等問題，亟需改革。各地公積金中心積累了大量繳存職工的工資收入、職業(yè)變動(dòng)等信息，并已擁有可觀的優(yōu)質(zhì)貸款資產(chǎn)，已頗具政策性金融機(jī)構(gòu)的雛形。如以改善職工體驗(yàn)為導(dǎo)向，以增加繳存職工購房支持為抓手，深入推進(jìn)住房公積金制度改革，相信公積金制度會(huì)煥發(fā)新的生機(jī)，也會(huì)給房地產(chǎn)供需兩端提供長期穩(wěn)定的資金來源。

　　穩(wěn)房價(jià)，重在穩(wěn)預(yù)期?，F(xiàn)在，一些城市的房價(jià)已經(jīng)“高處不勝寒”，政策騰挪空間越來越小，只有長短結(jié)合，打好“組合拳”，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　(作者夏磊 系方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員)