剛剛過去的一年，中國房地產(chǎn)市場走勢超出所有人預期，一二線城市以“去庫存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場完成了從高燒到降溫的一次輪回。

　　整整一年，國內(nèi)房地產(chǎn)的多項數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1~11月份，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%;商品房銷售額102503億元，增長37.5%。

　　盡管最后一個月的數(shù)據(jù)尚未披露，但克而瑞研究中心預計;按2016年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，當年全年銷售面積將破15億平方米，全年銷售金額有望突破11萬億。

　　無論銷售面積，還是成交金額，都顯示2016年是中國房地產(chǎn)市場最好的一年。企業(yè)層面，千億銷售額開發(fā)商超過10家。

　　2016年已成往昔，2017年全新開始，天量之后中國房地產(chǎn)市場何去何從?2017年，到底該不該買房?

　　買房派：未來核心城市依舊有機會

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月29日，全國住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達到了48.4%。

　　其中，樓面價漲幅超過100%的有：無錫、廈門、珠海、合肥、蘇州、東莞、合肥、佛山、濟南等城市。從土地成交金額看，漲幅同比超過100%的有：無錫、嘉興、寧波、合肥、蕪湖、天津、深圳、廈門、杭州等城市。同時，2016年平均住宅溢價率超過50%的城市有東莞、珠海、合肥、深圳、佛山、上海、廈門、蘇州、嘉興、無錫、南寧、南京、天津、濟南、福州、杭州、成都、武漢、廣州等城市。

　　伴隨著中國城鎮(zhèn)化進程加速，上述核心城市房價不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫(yī)療條件的優(yōu)勢使得人口不斷流入。

　　易居研究院統(tǒng)計的35個的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為7.3、8.7和13.0個月。相比10月份7.3、8.6和13.1個月的數(shù)值，一線城市的去化速度基本不變，二線城市的去化速度略有放緩，三線城市的去化速度有所加快。同時，從絕對數(shù)量看，一線城市去化速度略好于二線，一二線明顯好于三線。

　　“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地產(chǎn)市場交易持續(xù)向好的態(tài)勢有關(guān);其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個月的緊張狀態(tài)?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

　　同時，業(yè)內(nèi)人士分析，鑒于宏觀政策對于樓市的調(diào)控效果將在2017年繼續(xù)顯現(xiàn)。

　　不買派：政策調(diào)控，高位震蕩

　　不過，伴隨著調(diào)控的深入，對于未來一兩年內(nèi)是否該買房也會有不同的理解。

　　中國指數(shù)研究院分析稱，房屋的本質(zhì)應該是其具備的居住屬性，這是房屋價值最核心的體現(xiàn)。此次中央經(jīng)濟工作會議明確強化房屋居住屬性，加之“十一”以來一系列調(diào)控政策的出臺，不僅在短期內(nèi)有利于引導社會形成合理的房屋消費預期，并將為未來更長時期內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟定位、社會定位和民生定位產(chǎn)生深遠的影響，更有利于促進形成“居者有其屋”的社會住房體系。

　　“當下市場在連續(xù)重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調(diào)。這一輪市場的調(diào)整幅度要看信貸收緊的尺度?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出。

　　第一財經(jīng)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)。在9月30日各地開始的一輪調(diào)控后，10~11月全國超過24個城市出臺了超過50次政策。

　　比如，今年12月武漢樓市限購范圍進一步擴大。根據(jù)最新政策，除此前的7個中心城區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、武漢東湖生態(tài)旅游風景區(qū)外，東西湖、江夏、黃陂三個新城區(qū)的部分區(qū)域也被納入限購范圍。

　　同樣熱門的三線城市嘉興市本級實行住宅限購，自12月21日起，嘉善縣中心城區(qū)實施住房限購政策，暫停向擁有一套及以上住房的非該縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

　　戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏認為，政府需要合理引導市場需求，全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長效機制，這是穩(wěn)定房價的關(guān)鍵。

　　張大偉認為，過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應加快住房、土地供應、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機制引導市場穩(wěn)預期。