從地方“兩會(huì)”看樓市調(diào)控因城施策仍有加碼可能

　　在全國(guó)“兩會(huì)”召開之前，近期各地陸續(xù)召開一年一度的地方“兩會(huì)”，為2017年發(fā)展勾畫藍(lán)圖?；乜催^去一年，樓市大體上可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來概括。如果說去庫(kù)存是2016年全國(guó)樓市總基調(diào)，那么今年樓市調(diào)控落腳點(diǎn)似乎還應(yīng)在去庫(kù)存的基礎(chǔ)上，同步保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，今年的地方“兩會(huì)”會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的穩(wěn)定，所以政策應(yīng)該會(huì)釋放略有從緊的信號(hào)，比如把控信貸資源和控制房?jī)r(jià)等。從這個(gè)角度來看，抑制各類炒房需求，讓住房回歸居住層面非常關(guān)鍵。

　　據(jù)了解，新疆維吾爾自治區(qū)在2017年《政府工作報(bào)告》中指出，堅(jiān)持把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有機(jī)結(jié)合，分類調(diào)控、因城因地施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；而在1月10日召開的南京市十五屆人大五次會(huì)議上，南京市市長(zhǎng)繆瑞林在《政府工作報(bào)告》中表示，今年將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，落實(shí)穩(wěn)控房?jī)r(jià)措施，擴(kuò)大供地規(guī)模，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“整體來看，今年樓市緊縮的趨勢(shì)不會(huì)放松?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于一些已實(shí)施分城施策的城市來說，如果調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期，即房?jī)r(jià)環(huán)比仍在上漲，或后期調(diào)控效果弱化，不排除今年還會(huì)繼續(xù)收緊調(diào)控政策。(本報(bào)見習(xí)記者杜雨萌)

　　今年樓市調(diào)控施策方向：控房?jī)r(jià)去庫(kù)存

　　在1月10日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史指出了樓市調(diào)控面臨的矛盾，即一二線城市的高房?jī)r(jià)和三四線城市的高庫(kù)存。解決這對(duì)主要矛盾的措施包括分城施策和穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　對(duì)于控制一二線城市的高房?jī)r(jià)，從去年9月底開始，已有多個(gè)城市推出了限購(gòu)、限貸等綜合措施。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月份，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。與11月份上半月比，下半月一線和熱點(diǎn)二線城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1個(gè)至0.9個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　一二線城市今年仍將延續(xù)因地制宜、因城施策的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)中緩降。央行去年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果也印證了這一趨勢(shì)。在這份調(diào)查報(bào)告中，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買住房的居民占比為20.1%，較上季大幅提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　三四線城市樓市面臨的問題主要是去庫(kù)存，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月份三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，均比10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，三四線城市去庫(kù)存是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工程，牽涉面較廣。比如要把棚戶區(qū)改造的貨幣化安置和城鎮(zhèn)化過程中消除三四線城市的庫(kù)存結(jié)合起來，1億人進(jìn)城的問題。這些問題的存在決定了三四線城市去庫(kù)存的進(jìn)程不會(huì)太快。

　　面對(duì)樓市調(diào)控的這對(duì)主要矛盾，今后仍將延續(xù)上面提到的這些政策，并會(huì)加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建立的進(jìn)程可能要快于市場(chǎng)預(yù)期。 (閻岳)

　　樓市去庫(kù)存平穩(wěn)推進(jìn)未來政策將“托底蓋帽”

　　專家預(yù)計(jì)，部分城市房?jī)r(jià)漲幅過快會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，主要城市房地產(chǎn)庫(kù)存基本平穩(wěn)。從全國(guó)主要城市看，調(diào)控政策逐漸見效，截至1月10日10大核心城市可售商品房住宅庫(kù)存合計(jì)為32萬套，相比10月初的庫(kù)存32.4萬套保持基本平穩(wěn)。過去一年的核心城市庫(kù)存快速降低的趨勢(shì)在四季度隨著政策影響逐漸減弱。

　　具體數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)在成交量下調(diào)的影響下，庫(kù)存可售開始出現(xiàn)持平并逐漸增加的趨勢(shì)。持續(xù)加碼調(diào)控的主要房地產(chǎn)市場(chǎng)10月份至11月份成交量下調(diào)幅度都在50%左右，市場(chǎng)降溫明顯，預(yù)計(jì)后續(xù)庫(kù)存將在2017年一季度出現(xiàn)上升。

　　國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史表示，去庫(kù)存，現(xiàn)在我們碰到的矛盾是一二線城市的高房?jī)r(jià)，三四線城市的高庫(kù)存，相關(guān)部門和地方政府分城施策。最近房?jī)r(jià)已經(jīng)得到有效控制，正在制定房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)和財(cái)政金融政策。當(dāng)然，去庫(kù)存還要考慮到有1億人要進(jìn)城。要把棚戶區(qū)改造的貨幣化安置和城鎮(zhèn)化過程中消除三四線城市的庫(kù)存結(jié)合起來。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下滑主要有兩方面的動(dòng)力，即一二線城市總體上銷售狀況不錯(cuò)，三四線城市也在積極完成置業(yè)，所以這都會(huì)引起此類房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的變化，即房源在不斷減少。

　　“對(duì)于此類市場(chǎng)來說，通過銷售數(shù)據(jù)可以看到，存在一個(gè)較為積極的變化，即很多房源都在面臨解套的機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)在于很多房源過去根本沒法銷售，但現(xiàn)在都是香餑餑。一般來說，大城市的去庫(kù)存狀況主要在6個(gè)月左右的水平，三四線城市主要在一年半的水平，總體壓力都是在減少的。去庫(kù)存未來需要依賴市場(chǎng)銷售和其他策略。銷售方面需要靠刺激購(gòu)房的方式來進(jìn)行，而通過物業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變比如充當(dāng)保障房等，都是一種結(jié)構(gòu)化的去庫(kù)存模式?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來政策將“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始出現(xiàn)了明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)，這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市房?jī)r(jià)漲幅過快還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　(記者 蘇詩(shī)鈺)