寧波吳先生做夢都沒想到，自己竟然會遇上這種荒唐事：花了一百多萬買下的二手房，如今卻連門都進不了。房子過戶后，屋子里居然住著15年的租客！而將房子出租的原房主現(xiàn)已失聯(lián)。而最讓他苦惱的是，若向法院起訴，等待判決后再執(zhí)行，最少得半年的時間，而這房子自己是打算做婚房的，2月份的婚期已經(jīng)迫在眉睫。萬般無奈之下，吳先生本周一撥打了本報熱線電話，希望能尋求一個盡快解決此事的途徑

　　事情回顧

　　房子過戶了卻進不了家門

　　原房主賣房后又租賃給他人

　　吳先生告訴記者，由于婚期定在今年2月下旬，婚房來不及裝修。為了節(jié)省時間，他和未婚妻決定買一套精裝修的二手房做婚房。從2016年8月份開始，他通過各種中介開始物色房源?！耙贿B看了好幾套都不太滿意，終于在10月份的時候看上了江北親親家園的這套房子。主要是覺得硬裝方面都還可以，想著換一下家具就可以拎包入住了，于是馬上簽下了買房合同?！眳窍壬鷶⑹龅?。

　　2016年10月15日，吳先生與房主胡女士簽訂買賣合同，并繳納了5萬元的定金；12月15日，吳先生辦理房屋過戶手續(xù)，付了16萬元的首付；12月29日，從原房主處拿到了房子的鑰匙。由于屋中并沒有貴重物品，吳先生并沒有立即更換門鎖，而是急忙趕到外地出差去了。然而等到2017年1月6日他從外地出差回來，歡歡喜喜地拿鑰匙開門想布置一下婚房時，卻發(fā)現(xiàn)門換了鎖打不開了，而房子里面，居然還住著人！

　　“開門的是一個十五六歲的男孩，說是原來的那個房主把房子租給他的，我想跟他談一下，他說‘有什么好談的，我要住15年的’?！眳窍壬f，“我又打電話給胡女士，她說她老公在外面借高利貸，讓她在一份合同上簽個字，她不知道是什么就簽了?！比f分震驚卻又不知所措的吳先生只好報警。

　　記者從吳先生口中獲悉，在派出所民警的調(diào)查下他被告知，原房主胡女士趕在和他辦理過戶手續(xù)之前，于2016年12月12日與別人簽訂了租賃合同，約定房子的租期為15年，租金20萬……

　　記者調(diào)查

　　租客不堪討債人半夜騷擾

　　表態(tài)20萬租金誰能來還？

　　“我一直給胡女士打電話，一開始還能接通，后來就聯(lián)系不上了，租客現(xiàn)在連門都不開，不管我怎么敲門都不搭理。警察讓我向法院起訴，可是我馬上就要結(jié)婚了，我耗不起這個時間和精力??！”吳先生一臉無奈，只能干著急。記者隨后撥打了吳先生提供的原房主胡女士的手機，電話直接轉(zhuǎn)去來電提醒業(yè)務(wù)，確實無法接通。

　　前天下午，記者來到吳先生所購買的這套二手房門前，大門緊閉著。記者嘗試敲了一陣門，并沒有人應(yīng)答。防盜門的最上方貼了兩張白紙，上面寫著“此房已出租過戶，請勿打擾！”下方是兩串手機號碼。

　　記者撥打了其中的一個號碼，一個中年男子接了電話。他自稱是這個房子的租戶，門上的兩個手機號都是他的，而自己和家人為了這件事已經(jīng)不堪其擾。

　　“當(dāng)初租的時候，我們還特意和房東去房產(chǎn)交易中心查了信息，證實是她的房子我們才簽了租賃合同付了錢，結(jié)果出了這樣的事情。而且因為房東欠人家錢，現(xiàn)在深更半夜一兩點鐘也會有人來敲門討債，把小孩子嚇得不行，每天電話又不停地打來，我們頭都大了，誰又能把我們交出去的租金還給我們呢？”

　　記者想再追問事件的詳細經(jīng)過，但對方表示，現(xiàn)在自己已尋求派出所調(diào)查，幫助尋找房東解決此事，不愿意向他人透露更多細節(jié)。

　　律師說法

　　假設(shè)租賃合同生效時間在過戶后

　　吳先生可要求承租人返還房屋

　　記者咨詢了北京煒衡(寧波)律師事務(wù)所的嵇思濤律師，他表示，雖然法律上有“買賣不破租賃”(即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物)的原則，但該事件中，租賃合同的有效性和生效時間都存在疑點。

　　例如，一般租客一下子簽訂15年租約的可能性很小，不排除惡意出租，合同無效的可能；而假設(shè)不是惡意出租，租賃合同生效的時間若在吳先生辦理過戶手續(xù)并拿到房屋鑰匙之后，那么可視這套房子先被買賣，而后才被出租，這樣買賣就破了租賃，吳先生作為買受人可以要求承租人返還租賃的房屋；反之若在此之前，則將適用“買賣不破租賃”的原則，租戶可按照合同繼續(xù)租住。

　　由于目前無法得知租賃合同的詳細信息，這些未知因素又都與這起糾紛的走向密切相關(guān)，所以尚不可下結(jié)論，假如惡意將售賣的二手房出租則違法。對于市民買賣二手房的交易過程，嵇思濤律師給出了提醒：

　　二手房買賣時，一定要了解清楚原房主是否對房屋享有完整的權(quán)利，房屋是否設(shè)定了抵押，是否被法院查封以及是否存在租賃的情況等等，特別是針對租賃的情況，購房者應(yīng)慎重購買租賃關(guān)系尚未解除的房屋，同時也要在購房合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任，一旦發(fā)生權(quán)利受損的情況，可按照合同約定要求原房主承擔(dān)違約責(zé)任。