面對(duì)主要城市調(diào)控的全面升級(jí)，龍頭房企在2017年伊始卻仍創(chuàng)下了歷史最高的銷售業(yè)績(jī)。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，客戶對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品服務(wù)的要求日益提升，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)在這方面無(wú)疑做的更好，同時(shí)在資源整合和多融資渠道、成本控制等綜合能力上，中小房企顯然也無(wú)法與龍頭企業(yè)相比。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)維持在10萬(wàn)億元規(guī)模的情況下，市場(chǎng)集中度開(kāi)始快速上升。

　　　行業(yè)三強(qiáng)銷售額大幅領(lǐng)先

　　3月初，去年銷售額超過(guò)3000億元的三家房企中，恒大、萬(wàn)科相繼發(fā)布了2月份銷售業(yè)績(jī)。

　　根據(jù)萬(wàn)科的公告顯示，2017年2月份公司實(shí)現(xiàn)銷售金額385.1億元、銷售面積235.8萬(wàn)平方米。雖然數(shù)據(jù)較1月份出現(xiàn)下滑，但同比去年仍實(shí)現(xiàn)翻倍的增長(zhǎng)。2017年前2個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬(wàn)平方米。而去年同期萬(wàn)科的銷售面積為305.9萬(wàn)平方米，銷售金額為416.2億元。

　　隨后，恒大也在港交所發(fā)布了2月份銷售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)銷售金額312.1億元、合約銷售面積約328.2萬(wàn)平方米，較2016年同期分別增長(zhǎng)104.9%、85.4%。2017年前2個(gè)月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積750.7萬(wàn)平方米，合約銷售金額684.1億元。

　　房企三強(qiáng)中的碧桂園雖然自己還沒(méi)有公布銷售額，但根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)的房企備案數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售額872億元，較此前一年的236.5億元，同比上漲269%，無(wú)論是銷售額還是銷售增速，在上述三家房企組成的第一集團(tuán)中均位列第一。

　　值得注意的是，雖然從前2個(gè)月的銷售額上，恒大暫時(shí)落后于碧桂園和萬(wàn)科，在從權(quán)益銷售額上看，恒大則以651.5億元繼續(xù)領(lǐng)跑。據(jù)接近恒大的人士稱，其獨(dú)自開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比例高達(dá)97%。而碧桂園和萬(wàn)科的權(quán)益銷售額也超過(guò)了600億元。

　　有行業(yè)分析師也表示，權(quán)益銷售額是房企按項(xiàng)目持股比例應(yīng)占的銷售額。近年來(lái)，房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，但絕大部分房企在統(tǒng)計(jì)銷售額時(shí)并未剔除非權(quán)益部分，但最終在計(jì)算歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)時(shí)，只有權(quán)益部分才會(huì)算進(jìn)來(lái)。

　　不過(guò)，從上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)上看，恒大、萬(wàn)科、碧桂園據(jù)遙遙領(lǐng)先于其他房企。例如流量金額和權(quán)益金額均排名第4位的中海地產(chǎn)，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為305.3億元和285.1億元，均不及第一集團(tuán)的半數(shù)金額。

　　對(duì)此，克而瑞方面指出，隨著購(gòu)地資金監(jiān)管、預(yù)售證審批收緊、限購(gòu)、限貸加碼，2017年市場(chǎng)環(huán)境同比去年開(kāi)年可謂阻力重重，但越是嚴(yán)峻的市場(chǎng)，規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢(shì)越加凸顯。雖然今年僅僅過(guò)去了兩個(gè)月，但是行業(yè)集中度升高的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，三大龍頭房企的開(kāi)年之爭(zhēng)非常激烈。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，龍頭房企近些年在營(yíng)銷和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制方面也是不斷改進(jìn)，全員營(yíng)銷、合伙人機(jī)制等措施已經(jīng)成為這些房企的標(biāo)配，對(duì)房企銷售業(yè)績(jī)的提升起到了推動(dòng)作用。

　　此外，面對(duì)調(diào)控壓力，百?gòu)?qiáng)房企成績(jī)依然矚目，銷售門檻進(jìn)一步提升。2017年前2個(gè)月，TOP10房企的金額門檻為185億元，距去年一季度TOP10房企的銷售門檻僅一步之遙，其他分段的金額門檻也非常接近去年一季度水平。而在50強(qiáng)房企中，有16家房企銷售金額實(shí)現(xiàn)同比翻番，增幅50%以上的也達(dá)17家。

　　　龍頭加速規(guī)模擴(kuò)張

　　在銷售業(yè)績(jī)大漲的同時(shí)，龍頭房企也在加速項(xiàng)目的儲(chǔ)備。

　　萬(wàn)科在最新的銷售簡(jiǎn)報(bào)中稱，自1月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，公司新增加項(xiàng)目17個(gè)，分布于南寧、上海、寧波、無(wú)錫、昆山、徐州、常熟、南通、大連、沈陽(yáng)、哈爾濱、西安。而1月份，萬(wàn)科已經(jīng)耗資百億元拿下了19個(gè)新的項(xiàng)目。

　　碧桂園方面，今年前2個(gè)月拿地總金額達(dá)到273.37元，位列房企第一，同時(shí)也超過(guò)了銷售總額的三分之一。據(jù)悉，2016年碧桂園拿出70%的資金加大三、四線城市布局，中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年前11個(gè)月，碧桂園新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃面積一、二線城市占比為22%；三、四線城市占比為78%。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著一、二線城市普遍處于調(diào)控之中，三、四線樓市的銷售在2017年出現(xiàn)起色。安信證券在研報(bào)也指出，盡管三、四線城市購(gòu)房者本身戶均擁有住房數(shù)量高于主流一二線城市，但本輪需求主要是剛性需求和改善性需求，以及部分城市的投資性需求。

　　此外，恒大在今年前2個(gè)月的拿地金額也遠(yuǎn)超百億元。集團(tuán)董事局主席許家印在年初的內(nèi)部工作會(huì)議上表示，企業(yè)要快速發(fā)展，必須大上項(xiàng)目，沒(méi)有項(xiàng)目根本談不上銷售、談不上發(fā)展。“我們要提升效益、要提高增長(zhǎng)質(zhì)量，那就必須從大上項(xiàng)目開(kāi)始”。實(shí)際上，恒大在土地儲(chǔ)備的規(guī)模上一直位列全國(guó)第一，近幾年時(shí)間在這方面也一直未放下腳步。僅2016年上半年，恒大新增土儲(chǔ)金額就達(dá)到了844.66億元，并且與新世界、華人置業(yè)等港資巨頭達(dá)成了15個(gè)超大型項(xiàng)目的并購(gòu)協(xié)議，全年拿地金額創(chuàng)下歷史新高。

　　對(duì)于目前龍頭房企在規(guī)模上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，有業(yè)內(nèi)人士指出，合理的規(guī)模是盈利的基礎(chǔ)，而國(guó)家的政策是支持大企業(yè)的發(fā)展。例如，大企業(yè)更容易獲得銀行授信和資金支持，甚至在地方政府招商引資時(shí)，大企業(yè)拿地的成本可能更低。

　　而房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資對(duì)房企的重要性不言而喻，拿地能力更是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

　　陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪曾表示，“除非企業(yè)規(guī)模增加到一定邊界，企業(yè)無(wú)法通過(guò)增加規(guī)模來(lái)獲利的時(shí)候，擴(kuò)張的游戲就會(huì)停止”。但從目前的情況看，中國(guó)的龍頭房企在市場(chǎng)占有率方面，較發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距，且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模足夠大，因此規(guī)模之爭(zhēng)在未來(lái)數(shù)年仍將繼續(xù)。

　　許家印也直言，“2016年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額有34.8%的增長(zhǎng)，總額達(dá)11.76萬(wàn)億元，銷售面積也有22.5%的增長(zhǎng)，達(dá)15.73億平方米。我判斷，未來(lái)兩到三年，總的成交量還會(huì)繼續(xù)增加，隨著人均面積越來(lái)越大，3年—5年后市場(chǎng)總需求會(huì)開(kāi)始下降。但是無(wú)論怎樣下降，對(duì)龍頭房企而言都是沒(méi)有問(wèn)題的。恒大去年銷售盡管已經(jīng)達(dá)到3700多億元，但在整個(gè)市場(chǎng)中的占比也僅約3%左右，占比并不高，增長(zhǎng)的空間還很大”。

　　而根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前50天，便有10家房企的拿地金額超過(guò)百億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還指出，標(biāo)桿房企對(duì)熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊拼搶積極。特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市，房企依然積極布局，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然遭到多家企業(yè)爭(zhēng)搶，且溢價(jià)率較高。

　　而在全國(guó)兩會(huì)政協(xié)經(jīng)濟(jì)37組的討論中，許家印表示，“雖然現(xiàn)在很多熱點(diǎn)城市已經(jīng)是限價(jià)了，但其土地拍賣的價(jià)格依然比房?jī)r(jià)高很多，就是面粉貴過(guò)面包。什么原因呢？就是參加拍賣土地的企業(yè)認(rèn)為，有可能明年以后就可能放開(kāi)限價(jià)了。如果城市是一個(gè)長(zhǎng)期的限價(jià)機(jī)制，明確了限價(jià)是十年、二十年，開(kāi)發(fā)商也就不會(huì)高價(jià)拍地了”。

　　　高負(fù)債率下的并購(gòu)良機(jī)

　　不過(guò)，在龍頭房企不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，大多數(shù)企業(yè)的負(fù)債率也是居高不下。

　　萬(wàn)科總裁郁亮此前便指出，規(guī)模是一把雙刃劍，過(guò)多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)；魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此，許家印表示，上馬大量的項(xiàng)目就得沉淀大量的資金，對(duì)企業(yè)而言，就會(huì)帶來(lái)負(fù)債率的上升。恒大多年來(lái)一直在高速增長(zhǎng)，大量增加項(xiàng)目、增加土地儲(chǔ)備，所以就沉淀了大量現(xiàn)金在項(xiàng)目上，帶來(lái)較高負(fù)債率。

　　而在去年銷售榜前10的龍頭房企中，截至去年中報(bào)，超過(guò)半數(shù)企業(yè)的負(fù)債率在80%以上。但由于房企擁有較多的預(yù)收賬款，傳統(tǒng)資產(chǎn)負(fù)債率并不適合評(píng)估房企真實(shí)的負(fù)債狀況，更多的是使用有息負(fù)債率(扣除預(yù)收賬款)和凈負(fù)債率((有息負(fù)債-貨幣資金)/所有者權(quán)益)來(lái)衡量房企真實(shí)的負(fù)債壓力。但即便按有息負(fù)債率和凈負(fù)債率計(jì)算，大多數(shù)房企的負(fù)債規(guī)模也超過(guò)50%。

　　對(duì)此，龍頭房企普遍采用維持充足現(xiàn)金流的方式以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　例如郁亮表示，萬(wàn)科嚴(yán)格控制凈負(fù)債率、買地的規(guī)模、庫(kù)存的規(guī)模，每個(gè)星期、每個(gè)月跟蹤存貨、銷售情況，堅(jiān)持現(xiàn)金為王，保持足夠現(xiàn)金。

　　許家印則指出，“房地產(chǎn)企業(yè)要增長(zhǎng)快，就要土地多，就要沉淀資金，負(fù)債率不可能不高。負(fù)債率高對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就存在風(fēng)險(xiǎn)，在快速發(fā)展中要保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)就要控制風(fēng)險(xiǎn)，恒大二十年來(lái)的做法一直是‘現(xiàn)金為王’，保持充足的現(xiàn)金流。這樣就可以規(guī)避企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，由于增長(zhǎng)快、項(xiàng)目多、資金沉淀大，導(dǎo)致負(fù)債率高而帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。截至2016年年底，恒大賬上現(xiàn)金余額超過(guò)3000億元”。

　　據(jù)悉，去年房地產(chǎn)融資環(huán)境較為寬松，且龍頭房企銷售回款情況良好，巨頭們手中的現(xiàn)金都較為充足。雖然自去年10月份開(kāi)始，政府便著手房地產(chǎn)的去杠桿化，包括公司債、私募資管這類產(chǎn)品受到限制，但常規(guī)的融資渠道仍未關(guān)閉。對(duì)于龍頭房企來(lái)說(shuō)，在資金渠道和流動(dòng)性雙雙收緊的背景下，受影響最大是那些中小房企，而這無(wú)疑是龍頭房企進(jìn)行兼并重組的好時(shí)機(jī)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企在規(guī)模擴(kuò)張期內(nèi)，負(fù)債率高不一定是壞事，只要把握好平衡，保證手中的現(xiàn)金可以支撐市場(chǎng)的突然變化，那么風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)成為機(jī)遇。從目前的市場(chǎng)情況與企業(yè)資金現(xiàn)狀分析，龍頭房企的高負(fù)債率還是處在可控范圍內(nèi)的。

　　中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎也表示，從2016年的情況看，有越來(lái)越多的企業(yè)從戰(zhàn)略角度急流勇退，聯(lián)想、海爾等企業(yè)選擇在行業(yè)高點(diǎn)將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離說(shuō)明行業(yè)正逐步向?qū)I(yè)化進(jìn)軍，因此合作、并購(gòu)將在2017年進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，擁有更為健康的杠桿水平、更為充?，F(xiàn)金的企業(yè)也將獲得更多撿便宜的機(jī)會(huì)，在行業(yè)格局重構(gòu)中掌握主動(dòng)。

（記者 王崢）