面對主要城市調(diào)控的全面升級，龍頭房企在2017年伊始卻仍創(chuàng)下了歷史最高的銷售業(yè)績。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，隨著房地產(chǎn)市場的成熟，客戶對于項目品質(zhì)和產(chǎn)品服務(wù)的要求日益提升，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢在這方面無疑做的更好，同時在資源整合和多融資渠道、成本控制等綜合能力上，中小房企顯然也無法與龍頭企業(yè)相比。在全國房地產(chǎn)市場維持在10萬億元規(guī)模的情況下，市場集中度開始快速上升。

　　　行業(yè)三強銷售額大幅領(lǐng)先

　　3月初，去年銷售額超過3000億元的三家房企中，恒大、萬科相繼發(fā)布了2月份銷售業(yè)績。

　　根據(jù)萬科的公告顯示，2017年2月份公司實現(xiàn)銷售金額385.1億元、銷售面積235.8萬平方米。雖然數(shù)據(jù)較1月份出現(xiàn)下滑，但同比去年仍實現(xiàn)翻倍的增長。2017年前2個月，萬科累計實現(xiàn)銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬平方米。而去年同期萬科的銷售面積為305.9萬平方米，銷售金額為416.2億元。

　　隨后，恒大也在港交所發(fā)布了2月份銷售業(yè)績，實現(xiàn)銷售金額312.1億元、合約銷售面積約328.2萬平方米，較2016年同期分別增長104.9%、85.4%。2017年前2個月，恒大累計實現(xiàn)合約銷售面積750.7萬平方米，合約銷售金額684.1億元。

　　房企三強中的碧桂園雖然自己還沒有公布銷售額，但根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計的房企備案數(shù)據(jù)顯示，今年前2個月，公司實現(xiàn)銷售額872億元，較此前一年的236.5億元，同比上漲269%，無論是銷售額還是銷售增速，在上述三家房企組成的第一集團中均位列第一。

　　值得注意的是，雖然從前2個月的銷售額上，恒大暫時落后于碧桂園和萬科，在從權(quán)益銷售額上看，恒大則以651.5億元繼續(xù)領(lǐng)跑。據(jù)接近恒大的人士稱，其獨自開發(fā)的項目比例高達97%。而碧桂園和萬科的權(quán)益銷售額也超過了600億元。

　　有行業(yè)分析師也表示，權(quán)益銷售額是房企按項目持股比例應(yīng)占的銷售額。近年來，房企合作開發(fā)項目越來越多，但絕大部分房企在統(tǒng)計銷售額時并未剔除非權(quán)益部分，但最終在計算歸屬于上市公司股東的凈利潤時，只有權(quán)益部分才會算進來。

　　不過，從上述兩項數(shù)據(jù)上看，恒大、萬科、碧桂園據(jù)遙遙領(lǐng)先于其他房企。例如流量金額和權(quán)益金額均排名第4位的中海地產(chǎn)，兩項數(shù)據(jù)分別為305.3億元和285.1億元，均不及第一集團的半數(shù)金額。

　　對此，克而瑞方面指出，隨著購地資金監(jiān)管、預(yù)售證審批收緊、限購、限貸加碼，2017年市場環(huán)境同比去年開年可謂阻力重重，但越是嚴峻的市場，規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢越加凸顯。雖然今年僅僅過去了兩個月，但是行業(yè)集中度升高的趨勢已經(jīng)非常明顯，三大龍頭房企的開年之爭非常激烈。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，龍頭房企近些年在營銷和獎勵機制方面也是不斷改進，全員營銷、合伙人機制等措施已經(jīng)成為這些房企的標配，對房企銷售業(yè)績的提升起到了推動作用。

　　此外，面對調(diào)控壓力，百強房企成績依然矚目，銷售門檻進一步提升。2017年前2個月，TOP10房企的金額門檻為185億元，距去年一季度TOP10房企的銷售門檻僅一步之遙，其他分段的金額門檻也非常接近去年一季度水平。而在50強房企中，有16家房企銷售金額實現(xiàn)同比翻番，增幅50%以上的也達17家。

　　　龍頭加速規(guī)模擴張

　　在銷售業(yè)績大漲的同時，龍頭房企也在加速項目的儲備。

　　萬科在最新的銷售簡報中稱，自1月份銷售簡報披露以來，公司新增加項目17個，分布于南寧、上海、寧波、無錫、昆山、徐州、常熟、南通、大連、沈陽、哈爾濱、西安。而1月份，萬科已經(jīng)耗資百億元拿下了19個新的項目。

　　碧桂園方面，今年前2個月拿地總金額達到273.37元，位列房企第一，同時也超過了銷售總額的三分之一。據(jù)悉，2016年碧桂園拿出70%的資金加大三、四線城市布局，中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年前11個月，碧桂園新增土地儲備規(guī)劃面積一、二線城市占比為22%；三、四線城市占比為78%。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著一、二線城市普遍處于調(diào)控之中，三、四線樓市的銷售在2017年出現(xiàn)起色。安信證券在研報也指出，盡管三、四線城市購房者本身戶均擁有住房數(shù)量高于主流一二線城市，但本輪需求主要是剛性需求和改善性需求，以及部分城市的投資性需求。

　　此外，恒大在今年前2個月的拿地金額也遠超百億元。集團董事局主席許家印在年初的內(nèi)部工作會議上表示，企業(yè)要快速發(fā)展，必須大上項目，沒有項目根本談不上銷售、談不上發(fā)展?！拔覀円嵘б?、要提高增長質(zhì)量，那就必須從大上項目開始”。實際上，恒大在土地儲備的規(guī)模上一直位列全國第一，近幾年時間在這方面也一直未放下腳步。僅2016年上半年，恒大新增土儲金額就達到了844.66億元，并且與新世界、華人置業(yè)等港資巨頭達成了15個超大型項目的并購協(xié)議，全年拿地金額創(chuàng)下歷史新高。

　　對于目前龍頭房企在規(guī)模上的激烈競爭，有業(yè)內(nèi)人士指出，合理的規(guī)模是盈利的基礎(chǔ)，而國家的政策是支持大企業(yè)的發(fā)展。例如，大企業(yè)更容易獲得銀行授信和資金支持，甚至在地方政府招商引資時，大企業(yè)拿地的成本可能更低。

　　而房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個資金密集型行業(yè)，融資對房企的重要性不言而喻，拿地能力更是房企的核心競爭力之一。

　　陽光100董事長易小迪曾表示，“除非企業(yè)規(guī)模增加到一定邊界，企業(yè)無法通過增加規(guī)模來獲利的時候，擴張的游戲就會停止”。但從目前的情況看，中國的龍頭房企在市場占有率方面，較發(fā)達國家仍有較大差距，且中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模足夠大，因此規(guī)模之爭在未來數(shù)年仍將繼續(xù)。

　　許家印也直言，“2016年全國房地產(chǎn)銷售額有34.8%的增長，總額達11.76萬億元，銷售面積也有22.5%的增長，達15.73億平方米。我判斷，未來兩到三年，總的成交量還會繼續(xù)增加，隨著人均面積越來越大，3年—5年后市場總需求會開始下降。但是無論怎樣下降，對龍頭房企而言都是沒有問題的。恒大去年銷售盡管已經(jīng)達到3700多億元，但在整個市場中的占比也僅約3%左右，占比并不高，增長的空間還很大”。

　　而根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前50天，便有10家房企的拿地金額超過百億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還指出，標桿房企對熱點城市、熱點地塊拼搶積極。特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市，房企依然積極布局，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然遭到多家企業(yè)爭搶，且溢價率較高。

　　而在全國兩會政協(xié)經(jīng)濟37組的討論中，許家印表示，“雖然現(xiàn)在很多熱點城市已經(jīng)是限價了，但其土地拍賣的價格依然比房價高很多，就是面粉貴過面包。什么原因呢？就是參加拍賣土地的企業(yè)認為，有可能明年以后就可能放開限價了。如果城市是一個長期的限價機制，明確了限價是十年、二十年，開發(fā)商也就不會高價拍地了”。

　　　高負債率下的并購良機

　　不過，在龍頭房企不斷擴大規(guī)模的同時，大多數(shù)企業(yè)的負債率也是居高不下。

　　萬科總裁郁亮此前便指出，規(guī)模是一把雙刃劍，過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。

　　對此，許家印表示，上馬大量的項目就得沉淀大量的資金，對企業(yè)而言，就會帶來負債率的上升。恒大多年來一直在高速增長，大量增加項目、增加土地儲備，所以就沉淀了大量現(xiàn)金在項目上，帶來較高負債率。

　　而在去年銷售榜前10的龍頭房企中，截至去年中報，超過半數(shù)企業(yè)的負債率在80%以上。但由于房企擁有較多的預(yù)收賬款，傳統(tǒng)資產(chǎn)負債率并不適合評估房企真實的負債狀況，更多的是使用有息負債率(扣除預(yù)收賬款)和凈負債率((有息負債-貨幣資金)/所有者權(quán)益)來衡量房企真實的負債壓力。但即便按有息負債率和凈負債率計算，大多數(shù)房企的負債規(guī)模也超過50%。

　　對此，龍頭房企普遍采用維持充足現(xiàn)金流的方式以應(yīng)對可能出現(xiàn)的風險。

　　例如郁亮表示，萬科嚴格控制凈負債率、買地的規(guī)模、庫存的規(guī)模，每個星期、每個月跟蹤存貨、銷售情況，堅持現(xiàn)金為王，保持足夠現(xiàn)金。

　　許家印則指出，“房地產(chǎn)企業(yè)要增長快，就要土地多，就要沉淀資金，負債率不可能不高。負債率高對企業(yè)來說就存在風險，在快速發(fā)展中要保持穩(wěn)健經(jīng)營就要控制風險，恒大二十年來的做法一直是‘現(xiàn)金為王’，保持充足的現(xiàn)金流。這樣就可以規(guī)避企業(yè)發(fā)展過程中，由于增長快、項目多、資金沉淀大，導(dǎo)致負債率高而帶來的運營風險。截至2016年年底，恒大賬上現(xiàn)金余額超過3000億元”。

　　據(jù)悉，去年房地產(chǎn)融資環(huán)境較為寬松，且龍頭房企銷售回款情況良好，巨頭們手中的現(xiàn)金都較為充足。雖然自去年10月份開始，政府便著手房地產(chǎn)的去杠桿化，包括公司債、私募資管這類產(chǎn)品受到限制，但常規(guī)的融資渠道仍未關(guān)閉。對于龍頭房企來說，在資金渠道和流動性雙雙收緊的背景下，受影響最大是那些中小房企，而這無疑是龍頭房企進行兼并重組的好時機。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企在規(guī)模擴張期內(nèi)，負債率高不一定是壞事，只要把握好平衡，保證手中的現(xiàn)金可以支撐市場的突然變化，那么風險便會成為機遇。從目前的市場情況與企業(yè)資金現(xiàn)狀分析，龍頭房企的高負債率還是處在可控范圍內(nèi)的。

　　中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎也表示，從2016年的情況看，有越來越多的企業(yè)從戰(zhàn)略角度急流勇退，聯(lián)想、海爾等企業(yè)選擇在行業(yè)高點將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離說明行業(yè)正逐步向?qū)I(yè)化進軍，因此合作、并購將在2017年進一步擴大規(guī)模，擁有更為健康的杠桿水平、更為充?，F(xiàn)金的企業(yè)也將獲得更多撿便宜的機會，在行業(yè)格局重構(gòu)中掌握主動。

（記者 王崢）