春節(jié)“探樓市、盤庫存”系列一：風險城市如何破局？

　　　5.破局之道：大中城市加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型；小城市明確城市定位；土地供應(yīng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品調(diào)整迎合市場需求

　　針對目前樓市庫存高企的現(xiàn)狀，中央已出臺相應(yīng)政策鼓勵住房需求，比如繼續(xù)放款公積金政策，放松貨幣信貸及財政政策，鼓勵更多的就業(yè)群體特別是新就業(yè)或低收入群體購房，適度調(diào)整二手房轉(zhuǎn)讓稅費，加大對改善性住房需求的支持力度等，同時也積極推進住房保障貨幣化改革，建立符合當?shù)爻鞘邪l(fā)展狀況的住房保障體系，逐步健全房地產(chǎn)長效機制，比如各地因城施策，加快戶籍改革進程、健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制以及加快以環(huán)渤海地區(qū)、長江經(jīng)濟帶、珠三角城市群為代表的區(qū)域一體化的發(fā)展等。地方政府也已放緩或暫停高庫存地區(qū)土地供應(yīng)。

　　除此之外，針對具有樓市風險的城市，庫存去化的其他策略可歸納為以下幾點：

　　　大中城市加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級

　　對于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理的大中城市，比如二線城市沈陽、長春等，去庫存的方法在于加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。具體來說，就是從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)入手，降低第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的占比，引入新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整促成經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。經(jīng)濟一旦轉(zhuǎn)型成功將賦予城市新的活力以及帶給城市更多的就業(yè)機會，帶動人口回流及外來人口長期導(dǎo)入，進而在產(chǎn)城融合的進程中產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求。

　　另外，推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，也將進一步促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而提高居民的收入水平，增強居民購買力。

　　　小城市明確城市定位，加快城市建設(shè)，增強人口吸附力

　　未來，大城市發(fā)展將成為一種趨勢。在此過程中，小城市應(yīng)圍繞區(qū)域中心城市，結(jié)合自身特點及資源稟賦優(yōu)勢，明確城市定位，加快建設(shè)與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展大潮中，抓住機遇，主動承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增強對外來人口的吸引力。

　　明確城市定位后，應(yīng)進一步加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強新城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及老城區(qū)更新?lián)Q代基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，加大交通、購物、學(xué)校、醫(yī)院等資源的建設(shè)，提高城市的可居住性，比如增加公交線路、道路維修、建設(shè)商場、建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場、增加醫(yī)療設(shè)施等與生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市的人口吸附能力。

　　　土地供應(yīng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品調(diào)整迎合市場需求

　　從市場角度看，一方面，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合當?shù)厥袌鰧嶋H情況，適時、適量推出住宅和商辦用地；同時對于未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，也可根據(jù)城市的特征，通過轉(zhuǎn)型利用等方式盤活存量土地，比如增加產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新型地產(chǎn)需求。

　　另一方面，需對產(chǎn)品進行針對性調(diào)整，迎合市場需求。針對住宅市場，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、適時降低價格。應(yīng)結(jié)合當?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)、年齡分段、居民購房特點等，以消費者需求為導(dǎo)向，找準購房者的訴求點，合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格，推出適合當?shù)鼐用裥枨蟮漠a(chǎn)品，拒絕產(chǎn)品同質(zhì)化。隨著全面二孩政策的實施，側(cè)重于四房、五房的改善型需求將持續(xù)釋放，因此符合這類改善型需求的產(chǎn)品也應(yīng)適當增加。