房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制路在何方

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控癥結(jié)何在

1998年下半年，我國(guó)推進(jìn)住房分配貨幣化改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也帶來(lái)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題。為此，2003年至2013年10年間，我國(guó)先后7次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。雖然取得了一定成效，但效果并不理想。因此，總結(jié)過(guò)去10年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，研究促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制是十分必要的。

從歷次出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，在調(diào)控著力點(diǎn)方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進(jìn)供需平衡。在調(diào)控手段方面，既有行政干預(yù)(如，限價(jià)、限購(gòu)、大幅度增加保障性住房建設(shè))，也有經(jīng)濟(jì)手段(如，首付比例、利率等差別化信貸政策，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅收政策)。同時(shí)，還加強(qiáng)市場(chǎng)管理(如，商品房明碼標(biāo)價(jià)、預(yù)售資金監(jiān)管、住房信息系統(tǒng)建設(shè)等)?？梢哉f(shuō)，調(diào)控范圍比較廣、手段相當(dāng)齊全。然而，為何調(diào)控效果不盡如人意？究其原因，主要在于歷次調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)問(wèn)題的判斷不夠準(zhǔn)確，采取的有些措施針對(duì)性不強(qiáng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題到底出在哪？深層次原因是什么？從表象來(lái)看，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的投資投機(jī)行為，導(dǎo)致住房供需矛盾緊張，造成房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。而從深層次來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，則主要是社會(huì)收入分配不公(房姐、房妹、房叔現(xiàn)象比比皆是)、貨幣投放過(guò)多(2005年新增貸款1.65萬(wàn)億元，2012年新增貸款8.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)近4倍)、投資渠道狹窄(股市長(zhǎng)期低迷不振)、傳統(tǒng)置業(yè)觀念(以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房為主)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速(年均增速提升1個(gè)百分點(diǎn))等多重因素疊加的結(jié)果。因此，僅從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)尋求解決問(wèn)題的方案，顯然是不夠的。

從歷年已采取的房地產(chǎn)調(diào)控措施來(lái)看，有些措施并不具有針對(duì)性。如，大幅度增加保障性住房建設(shè)，固然能夠幫助低收入群體解決住房問(wèn)題，也是政府應(yīng)當(dāng)做的一項(xiàng)工作。但是，由于低收入群體并不形成市場(chǎng)有效需求，因此，大量建設(shè)保障性住房，不僅不能緩解市場(chǎng)供需矛盾，相反，由于大量建設(shè)保障性住房必然占用一定住宅用地，在土地資源緊缺的情況下，必然相應(yīng)減少普通商品住宅用地，反而加劇市場(chǎng)供需矛盾。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)保障性住房用地1.09萬(wàn)頃、占住宅用地14.2%，2012年全國(guó)保障性住房用地達(dá)到3.17萬(wàn)頃、占住宅用地比例上升至28.6%。限購(gòu)、限貸政策，對(duì)于住房供需矛盾突出的北上廣深等一線城市是有效的，但對(duì)于住房供需矛盾并不突出的二、三線城市則是誤傷。同時(shí)，不利于滿足改善性住房需求，對(duì)于不靠貸款購(gòu)房的有錢人也起不到制約作用。從稅收政策來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，在買方市場(chǎng)的前提下是有用的，而在賣方市場(chǎng)狀態(tài)下則可以轉(zhuǎn)嫁給買方，反而實(shí)質(zhì)性推高房?jī)r(jià)，起到了相反的作用。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)暴利的事后清算，既不能增加供應(yīng)，也不能抑制需求，對(duì)于調(diào)控效果不能起到實(shí)質(zhì)性作用。此外，從調(diào)控著力點(diǎn)來(lái)看，調(diào)控需求能夠即時(shí)見(jiàn)效，而調(diào)控供給則存在一定滯后性問(wèn)題。

國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)或許可資借鑒

從國(guó)外來(lái)看，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)手段，主要是依靠經(jīng)濟(jì)手段和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)手段主要運(yùn)用利率、首付比例、稅收。其中，稅收分布在開(kāi)發(fā)、銷售、保有(普遍征收房產(chǎn)稅)各個(gè)環(huán)節(jié)，稅負(fù)相對(duì)均衡。同時(shí)，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管相對(duì)嚴(yán)格。如，德國(guó)，把房地產(chǎn)行業(yè)作為普通行業(yè)，利潤(rùn)率控制在10%以內(nèi)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有預(yù)售制度；政府每4年開(kāi)展一次居住條件普查，每年印發(fā)一本房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格、房租指導(dǎo)價(jià)格；房?jī)r(jià)每3年可以調(diào)整一次，但調(diào)整幅度不得超過(guò)50%；房租實(shí)行政府管制，明確3年內(nèi)房租漲幅不能超過(guò)20%，否則，政府可以進(jìn)行必要干預(yù)。德國(guó)房地產(chǎn)稅種包括：一是土地稅。該稅屬于市鎮(zhèn)收入，聯(lián)邦和州不參與分享。土地稅率：農(nóng)業(yè)或者林業(yè)用地0.6%，獨(dú)立式(半獨(dú)立式)住宅用地0.26%-0.35%，其他用地0.35%。二是土地購(gòu)置稅，在交易環(huán)節(jié)征收，2007年開(kāi)始從聯(lián)邦稅變?yōu)榈胤蕉?，稅率一般為?gòu)置價(jià)格的3.5%，但各州不完全一致，如漢堡和柏林的稅率為4.5%。三是不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)于出售、出租的房地產(chǎn)，按照評(píng)估價(jià)值1%-1.5%征收不動(dòng)產(chǎn)稅。四是贈(zèng)予稅和遺產(chǎn)稅，在房屋繼承環(huán)節(jié)征收。稅率根據(jù)接受者與實(shí)施方關(guān)系以及資產(chǎn)價(jià)值，確定為7%-50%不等。五是資本利得稅。對(duì)于房屋買賣盈利的，按照盈利的15%征收資本利得稅；對(duì)于十年內(nèi)出售房屋，參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)，征收25%的資本利得稅。除此之外，將房屋租金所得納入所得稅征收范圍。德國(guó)房地產(chǎn)稅種設(shè)置涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通、保有各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)抑制炒房起到了重要作用。與國(guó)外相比，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展則過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)，多數(shù)地方把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)；目前我國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)不均衡，主要集中在開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)為零稅負(fù)，為房地產(chǎn)投資投機(jī)帶來(lái)極大便利。此外，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管也不到位，房地產(chǎn)相關(guān)信息不透明、不對(duì)等，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為的查處力度普遍偏弱，調(diào)控市場(chǎng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確完整，等等。

從七個(gè)方面建立長(zhǎng)效機(jī)制

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)客觀實(shí)際，吸取十年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控教訓(xùn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)當(dāng)采取綜合措施，從以下幾個(gè)方面構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

一是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部宏觀環(huán)境的治理。深化收入分配體制改革，解決好社會(huì)分配不公問(wèn)題，縮小收入分配差距。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，嚴(yán)格控制貨幣發(fā)行量，解決流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。深化資本市場(chǎng)等改革，進(jìn)一步拓寬居民投資渠道?？茖W(xué)有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)、中小城市，避免大城市的過(guò)度擴(kuò)張。

二是定期開(kāi)展居民住房狀況及需求普查。政府應(yīng)當(dāng)每3-5年在全國(guó)開(kāi)展一次居民住房狀況及需求普查。根據(jù)居民住房狀況和需求，科學(xué)制定住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，引導(dǎo)市場(chǎng)有序開(kāi)發(fā)建設(shè)適應(yīng)居民居住需要的商品住房。

三是妥善處理住房保障與市場(chǎng)的關(guān)系。從國(guó)外來(lái)看，住房保障既是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，也是一項(xiàng)有限度的工作。據(jù)考察，美國(guó)、加拿大住房保障率分別為6.5%和6%，德國(guó)、瑞士提供的社會(huì)保障房?jī)H占市場(chǎng)租賃住房的8%。我國(guó)提出，“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障率達(dá)到20%，這個(gè)比例已超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。雖然保障與市場(chǎng)是兩條不同的供給渠道，但是消耗的土地資源卻是相同的，在土地資源有限的情況下，兩者必然帶來(lái)此消彼漲關(guān)系。因此，政府應(yīng)當(dāng)妥善處理保障與市場(chǎng)的關(guān)系，避免出現(xiàn)過(guò)度保障對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面影響。

四是多渠道增加普通商品住房有效供給。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革，將增加市場(chǎng)住房需求，特別是普通商品住房需求。據(jù)測(cè)算，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，將增加1000萬(wàn)左右的人口，按一家三口、戶均90平方米計(jì)算，每年新增住房需求3億平方米左右。為此，應(yīng)當(dāng)多渠道增加普通商品住房有效供給。一方面，要增加新建普通商品住房用地供應(yīng)，將中小套型普通商品住房供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間等作為土地出讓前置條件，加大住宅用地供后開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)督檢查力度，促進(jìn)形成有效供給；另一方面，要加強(qiáng)二手住房和租賃住房的管理，利用營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等優(yōu)惠政策，促使房東向市場(chǎng)釋放供應(yīng)量，盤活住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，緩解對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的需求壓力，減少社會(huì)閑置住房，提高住房使用效率。

五是以經(jīng)濟(jì)手段為主因地制宜調(diào)控市場(chǎng)。其一，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r監(jiān)測(cè)和定期分析制度，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并對(duì)其產(chǎn)生的原因進(jìn)行深入分析。對(duì)于市場(chǎng)能夠自主調(diào)節(jié)的事項(xiàng)，政府不必進(jìn)行干預(yù)。其二，對(duì)于需要政府調(diào)控的，也要考慮區(qū)域不同，因地制宜地采取更加有針對(duì)性的措施。其三，調(diào)控手段應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)手段為主。如，在信貸政策方面，可以繼續(xù)利用差別化首付比例和貸款利率，鼓勵(lì)首套住房，限制第二套及以上住房。在稅收政策方面，契稅、房產(chǎn)稅不容易轉(zhuǎn)嫁，可以重點(diǎn)利用這兩個(gè)稅種進(jìn)行調(diào)節(jié)。如，利用差別化契稅政策，鼓勵(lì)首套住房，限制第二套及以上住房。同時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，抑制住房投資投機(jī)行為。

六是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督和管理。如，定期發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)信息。包括定期發(fā)布新建商品住房、二手住房、租賃住房等信息，政府每年發(fā)布一次區(qū)域房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格，加強(qiáng)房屋銷售價(jià)格、租賃價(jià)格市場(chǎng)監(jiān)管，限制隨意漲價(jià)，提高房地產(chǎn)信息透明度，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)預(yù)期。規(guī)范住房交易和租賃合同管理。制定住房交易和租賃合同示范文本，規(guī)范交易和租賃合同內(nèi)容，保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；完善交易和租賃合同網(wǎng)上備案和查詢，加強(qiáng)合同執(zhí)行情況的監(jiān)督管理，嚴(yán)肅查處各種合同欺詐行為。取消商品住房預(yù)售制度。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤惜售。健全住房信息系統(tǒng)。爭(zhēng)取做到按家庭統(tǒng)計(jì)住房套數(shù)，定期公布住房自有率、私有率等信息，摸清存量住房家底，為準(zhǔn)確調(diào)控市場(chǎng)提供可靠基本數(shù)據(jù)。

七是通過(guò)輿論宣傳正確引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念。加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)，樹(shù)立正確住房消費(fèi)理念，引導(dǎo)居民多渠道、多形式解決住房問(wèn)題，避免單純依靠新建商品住房解決住房問(wèn)題，引導(dǎo)年青人、中低收入家庭根據(jù)自身財(cái)力狀況，理性選擇租賃住房或購(gòu)買二手住房改善住房條件，待其收入逐步改善、條件具備時(shí)再購(gòu)買新建商品住房，建立梯級(jí)住房消費(fèi)制度。

此外，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。如，制定《住房法》、《住房租賃管理法》等相關(guān)法律，為政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供必要的法律依據(jù)。