“國五條”細則落地至今已一個月有余，然而對于北上廣深四個一線城市來說，除了北京嚴厲的限價政策使得新房價格出現(xiàn)停漲之外，其它三個城市的新房價格不降反漲，深圳更是創(chuàng)下近3年來的新高。
對此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，“國五條”各地細則在落地過程中的執(zhí)行力度仍然偏小，淡化了之前市場對政策的擔憂，是導致房價慣性上漲的主要原因。
“在地方細則并無太多新意的情況下，此輪調(diào)控要取得預期效果并不容易?！睒I(yè)內(nèi)人士陳劍波告訴記者。
成交量大跌
二手房在北上廣深四個一線城市的市場成交中已成為主力，20%個稅政策細則最為明確的北京二手房市場受到的影響最大，其成交量在4月份下跌近九成。
北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計僅為5212套，成交量為最近15個月以來的最低點，環(huán)比3月份下調(diào)88.1%，4月二手房均價為27820元/平方米，相比3月份微跌0.1%，基本持平。
而剛剛過去的“五一”假期，北京二手房成交量更為近5年的最低點。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，“五一”期間，北京二手住宅網(wǎng)簽量為172套，同比下降50.4%。
鏈家地產(chǎn)研究部張旭表示，新政的落地使二手住宅市場在短期內(nèi)陷入深度觀望，目前成交的主要支撐也都來自剛需，未來市場走勢的關(guān)鍵要看“20%個稅”政策的執(zhí)行情況。經(jīng)過新一輪調(diào)控，一部分購房群體預期不穩(wěn)，短期內(nèi)觀望情緒仍將持續(xù)。但從新增客源量的趨勢看，預計5月份二手住宅成交量將有所恢復但依然會維持低量，可能低于今年1、2月份的平均水平。
上海、廣州、深圳的二手房市場同樣受到較大的影響。不過，由于這三個城市的地方國五條細則的力度與北京相比仍存在差距，因此雖然成交量有所下跌，但是成交價格仍略有上漲。
根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)估算，廣州4月份二手房成交量比3月的歷史高峰減少近六成，二手住宅成交均價為19753元/平方米，環(huán)比上月略升1.8%。深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳共成交二手房5575套，環(huán)比下降68.2%。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，雖然一線城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交價格并未松動。
張旭認為，從市場實際價格變化看，由于新政落地還不足一個月，市場觀望情緒較濃，買賣雙方價格僵持沒有明顯松動，尤其是“滿5年唯一”和低稅房源，價格基本不會出現(xiàn)下降空間。但一些受政策影響較大的房源，業(yè)主報價出現(xiàn)一定松動，但整體幅度并不大。從議價角度看，4月議價空間比1月提高1.14個百分點。從目前的價格走勢上看，短期內(nèi)價格普降還難以實現(xiàn)。
開發(fā)商漲價意愿強
在一線城市“國五條”細則落地之后，其松緊程度的差別決定了當?shù)貥鞘械谋憩F(xiàn)。受到嚴格的價格管制，4月份北京新建住宅價格基本停漲。而深圳、上海新房成交均價則出現(xiàn)不同程度的上漲，深圳4月份新房成交價則達到2010年3月以來的最高位。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京4月熱點簽約的38個項目相比3月全月的簽約均價基本停漲，漲幅在1%以下的達到了23個，占比達60%。剔除不同房源預售影響，八成房源簽約價格都出現(xiàn)了停漲。4月北京新建住宅簽約套數(shù)為8280套，環(huán)比下調(diào)幅度為57.3%，但同比依然有所上漲。
4月份深圳新房成交均價21958元/平方米，環(huán)比上月上漲逼近22000元/平方米，在過去的38個月中，只有2012年8月和2010年10月兩個月的成交均價突破21000元/平方米的整數(shù)關(guān)口。據(jù)21世紀不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海4月新房成交均價為2.4萬元/平方米，環(huán)比上漲4.4%。
不過，在香河展望房產(chǎn)開發(fā)公司主辦的2013香河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展論壇上，原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示：“‘國五條’出臺之后，曾有觀點認為二手房20%個稅會使購房者轉(zhuǎn)向新房，這顯然沒有看到提高首付、利率對新房購買成本的增加?！畤鍡l’下受到影響的不僅僅是二手房。”
而限價政策使得北京新房的供應(yīng)量大減。在本應(yīng)是開發(fā)商大舉出擊的4月，下滑至自2011年限購以來的同期最低值。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京4月新增商品住宅期房項目僅有10個，其中4月25至27日3天，集中供應(yīng)5個項目，占到全月供應(yīng)的一半?？偣?yīng)量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。截至4月底，2013年新增商品住宅期房項目34個，總供應(yīng)9737套，比去年同期下降17.6%。
“4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。當前房企的漲價意愿仍然較強，存在博弈心態(tài)。短期可能會堅守價格保持觀望，但在資金和銷售進度的壓力下，也會調(diào)整價格逐步入市?！睆埿癖硎?。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，目前市場的表現(xiàn)顯然是受到“國五條”的影響，但是這并不能說明政策已達到目的。政策的意圖是調(diào)整短期成交量，還是調(diào)整深層次的供需關(guān)系，這是判斷“國五條”是否達到目標的標準。
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