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石獅樓市開發(fā)形態(tài)轉(zhuǎn)向多樣化

  
隨著中駿、泰禾、陽(yáng)光城、世茂等外來(lái)上市房企的先后進(jìn)駐石獅,石獅樓市瞬間升溫,一時(shí)間不少人對(duì)石獅市場(chǎng)充滿好奇,“石獅的開發(fā)現(xiàn)狀如何?外來(lái)房企的到來(lái),將帶給石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣的活力?”“外來(lái)開發(fā)商的到來(lái),是一大利好消息。它們不僅瞬間振奮石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心,也將豐富市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)然,這對(duì)于本土開發(fā)商來(lái)說(shuō),是機(jī)遇,也是挑戰(zhàn)。開發(fā)商在細(xì)化市場(chǎng)、提升服務(wù)上得更加用心?!边@是石獅房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一致的觀點(diǎn)。不過(guò),無(wú)論挑戰(zhàn)如何,石獅樓市發(fā)展的機(jī)遇顯然更多,而對(duì)于客戶來(lái)說(shuō),將切實(shí)贏得更多更好的置業(yè)選擇機(jī)會(huì)。

  品牌房企造“城”改變地產(chǎn)格局

  石獅樓市開發(fā)形態(tài)轉(zhuǎn)向多樣化

  本報(bào)記者_吳婉治

  隨著中駿、泰禾、陽(yáng)光城、世茂等外來(lái)上市房企的先后進(jìn)駐石獅,石獅樓市瞬間升溫,一時(shí)間不少人對(duì)石獅市場(chǎng)充滿好奇,“石獅的開發(fā)現(xiàn)狀如何?外來(lái)房企的到來(lái),將帶給石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣的活力?”“外來(lái)開發(fā)商的到來(lái),是一大利好消息。它們不僅瞬間振奮石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心,也將豐富市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)然,這對(duì)于本土開發(fā)商來(lái)說(shuō),是機(jī)遇,也是挑戰(zhàn)。開發(fā)商在細(xì)化市場(chǎng)、提升服務(wù)上得更加用心。”這是石獅房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一致的觀點(diǎn)。不過(guò),無(wú)論挑戰(zhàn)如何,石獅樓市發(fā)展的機(jī)遇顯然更多,而對(duì)于客戶來(lái)說(shuō),將切實(shí)贏得更多更好的置業(yè)選擇機(jī)會(huì)。



        城市建設(shè)提速

  2012年,石獅GDP首次突破500億元,財(cái)政總收入首次突破50億元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36417元,農(nóng)民人均純收入16043元,經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)第23位,保持福建省縣市第2位。

  一直以來(lái),石獅各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)向好,苦于區(qū)域面積小,城鄉(xiāng)一體發(fā)展一直是石獅不懈的追求。2012年,石獅邀請(qǐng)全國(guó)甚至國(guó)際知名的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、專家,如美國(guó)艾易康、新加坡盛邦、深圳北林苑等國(guó)內(nèi)外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位來(lái)到石獅,為城市總體規(guī)劃和片區(qū)規(guī)劃把脈提升,以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃為石獅城市建設(shè)謀篇布局。

  現(xiàn)在,石獅城市建設(shè)不斷提速,泉州環(huán)城高速石獅互通接線建成通車,石獅正式銜接國(guó)家高速路網(wǎng),加上在當(dāng)前“全域城市化”的迅速推進(jìn)下,石獅樓市開發(fā)進(jìn)程得以快速推進(jìn),并形成三大開發(fā)板塊:城東、城北、城南(服裝城)板塊,并吸引越來(lái)越多的外來(lái)房企入駐開發(fā)。而中心老城區(qū)不乏新盤,但體量不大、人氣不高,除了國(guó)際童裝城以外,幾無(wú)項(xiàng)目。

  三大板塊齊發(fā)

  石獅在城市建設(shè)中,目前開發(fā)形成三大房地產(chǎn)板塊,人氣從高到低分別為城東、城北、城南板塊。

  近年來(lái),石獅城市的骨架與張力,一直以東拓北擴(kuò)為主要方向。相比之下,城東片區(qū)在成熟度方面,一直走在城北片區(qū)的前頭。受益于主要市政配套的帶動(dòng)、環(huán)德輝廣場(chǎng)商圈的繁榮,城東片區(qū)向來(lái)都是高端住宅區(qū)的集聚地。從城東的房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)看,城東是百德、建德的大本營(yíng),成型、在建的小區(qū)以百德、建德開發(fā)的為主,目前已形成濠江國(guó)際、濠江麗景、建德花園等高端住宅小區(qū),在開發(fā)的有畔山云海、東城美居、康城美墅、百宏御璟天下等。不過(guò),城北的開發(fā)商格局從2012年開始發(fā)生變化,隨著中駿、泰禾、陽(yáng)光城先后進(jìn)駐,正逐步打破城東開發(fā)商格局,這也是城東房地產(chǎn)開發(fā)格局發(fā)生的最大變化。

  城北片區(qū)的人氣、配套雖然不如城東成熟,但是這兩年來(lái),因?yàn)楸P多量大,城北片區(qū)同樣吸引眾多置業(yè)者的目光。該區(qū)域成型的小區(qū)包括金丘花園城、佳豪城市花園、興進(jìn)豪園等。在開發(fā)小區(qū)則包括興進(jìn)豪園三期、信義華府、鼎盛駿景、世聯(lián)華府,這些樓盤多處于尾盤期。而即將入市的南洋國(guó)際,作為建德置業(yè)首次進(jìn)入城北之作,成為目前城北最受關(guān)注的一大樓盤。

  值得關(guān)注的是,城北的開發(fā)以成片式開發(fā)為主,在開發(fā)中五大樓盤緊密相鄰。而城東的開發(fā)則以分散式開發(fā)為主,各個(gè)樓盤聚集度較低。

  城南服裝城板塊雖然人氣不如城東、城北,但因?yàn)榻谑烂瘓F(tuán)的入駐,使之不失為石獅人氣飆升最快的開發(fā)板塊之一。從2012年以來(lái)城南服裝城的推地來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)將是區(qū)域的主角。百德置業(yè)開發(fā)的匯峰廣場(chǎng)、匯升廣場(chǎng)是一個(gè)例子,世茂鈔坑城市綜合體也是一個(gè)例子。目前,城南服裝城板塊成型小區(qū)以鼎盛公元為代表,在售的華閩世貿(mào)商城、臺(tái)昱世貿(mào)中心基本處于尾盤期,未來(lái)更多的體量將集中于世茂城市綜合體、匯峰廣場(chǎng)、匯升廣場(chǎng)。

  從單一開發(fā)形態(tài)

  轉(zhuǎn)向多樣化

  過(guò)去,石獅房地產(chǎn)開發(fā),多是傳統(tǒng)住宅小區(qū)的開發(fā),商業(yè)多為配套底商;或是純商業(yè)體的開發(fā),如德輝廣場(chǎng)、獅城國(guó)際,并無(wú)綜合體概念的項(xiàng)目規(guī)劃。寫字樓、SOHO公寓市場(chǎng)更是出現(xiàn)空白。

  從2012年開始,政府一系列推地的土地利用指標(biāo)可以看出,石獅的房地產(chǎn)開發(fā)模式似乎出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。近兩年的推地,房地產(chǎn)開發(fā)在政府有意的引導(dǎo)下,將迸發(fā)出不一樣的味道,且規(guī)劃的起點(diǎn)都比較高,石獅房地產(chǎn)的開發(fā)形態(tài)已經(jīng)從單一轉(zhuǎn)向多樣化,寫字樓開發(fā)、商業(yè)綜合體開發(fā)不斷出現(xiàn)。

  2012年4月20日,石獅服裝城商圈2011S-18、2011S-17兩宗商服用地推出,為純商業(yè)地塊,現(xiàn)為百德置業(yè)開發(fā)的匯峰廣場(chǎng)、匯升廣場(chǎng);2012年8月17日,石獅推出鎮(zhèn)中路兩幅商服用地,商服與住宅的計(jì)容建筑面積比例分別為70%、30%,現(xiàn)為中駿置業(yè)開發(fā)的中駿·商城;2013年1月11日,石獅推出2010-27-01號(hào)地塊,要求開發(fā)商建成集零售、餐飲、文化休閑、娛樂(lè)等于一體的大型城市商業(yè)綜合體,商業(yè)體集中商業(yè)建筑面積不少于9萬(wàn)平方米,現(xiàn)為泰禾集團(tuán)開發(fā)的石獅泰禾廣場(chǎng);2013年4月19日,石獅推出靈秀鎮(zhèn)鈔坑改造片區(qū)五幅地塊,項(xiàng)目要求競(jìng)得人在項(xiàng)目建成后,自持商業(yè)面積不得低于5萬(wàn)平方米,并引入國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商業(yè)品牌。還應(yīng)建設(shè)大型觀景摩天輪游樂(lè)設(shè)施、多功能天幕系統(tǒng)及反映石獅歷史文化的動(dòng)態(tài)水墨畫。

  對(duì)此,廈門聚賢莊房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司石獅區(qū)域銷售總監(jiān)柯少民表示,這是城市發(fā)展、提升城市品位的必然結(jié)果。“以城東引進(jìn)的中駿·商城、泰禾廣場(chǎng)為例,這兩個(gè)項(xiàng)目更多是服務(wù)區(qū)域商業(yè)的。城東過(guò)去住宅開發(fā)已經(jīng)非常成熟,人口密集度高,除了步行街商圈、德輝廣場(chǎng)商圈外,并無(wú)其他規(guī)模商圈,新商業(yè)體的出現(xiàn)進(jìn)一步豐富區(qū)域商業(yè),帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)繁華。而像世茂鈔坑城市綜合體的定位更高,它服務(wù)的不止是石獅,甚至要輻射周邊縣市,打造石獅城市名片,項(xiàng)目細(xì)到連摩天輪配套都作規(guī)劃,這便是一個(gè)證明?!睆B門世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃師康偉同樣表示,現(xiàn)在石獅的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)將越來(lái)越呈現(xiàn)多樣化的面貌。

  本土開發(fā)商在立足精品住宅開發(fā)的同時(shí),也開始積極開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。以百德·匯峰廣場(chǎng)為例,“匯峰廣場(chǎng)的出現(xiàn)填補(bǔ)了石獅服裝城周邊的寫字樓空白。石獅以服裝、輔料商業(yè)為主,登記的規(guī)模企業(yè)達(dá)到6000家,企業(yè)辦公面臨寫字樓的需求問(wèn)題。政府在服裝城周邊規(guī)劃寫字樓,便是為豐富區(qū)域商業(yè)需求做準(zhǔn)備?!卑俚隆R峰廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)陳麗添介紹,房地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展相輔相成,匯峰廣場(chǎng)作為百德置業(yè)真正開發(fā)的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目,更多是迎合城市發(fā)展需要。而龍喜華城作為百德置業(yè)和當(dāng)代開發(fā)的綜合體項(xiàng)目,也是一個(gè)例子。

  差異化競(jìng)爭(zhēng)

  成市場(chǎng)高地

  外來(lái)上市房企紛紛涌入,這是近兩年大泉州地區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)一個(gè)突出的現(xiàn)象。究其原因,全力推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,讓三四線城市騰出發(fā)展空間(土地資源),為資本市場(chǎng)注入新的發(fā)展動(dòng)力,是這些上市房企加快布局二三線城市的一個(gè)重要原因。

  對(duì)于開發(fā)商不斷進(jìn)駐石獅,康偉表示,品牌上市房企的涌入,有可能刺激市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)?!皬默F(xiàn)在來(lái)看,反應(yīng)不明顯。但是從世聯(lián)華府5月份以來(lái)的人流量來(lái)看,似乎發(fā)生變化。客戶等待的心理出現(xiàn)了,不少客戶在觀望新盤?!?/p>

  康偉補(bǔ)充,從石獅目前的市場(chǎng)來(lái)看,尤其是從多家上市房企集中進(jìn)駐石獅的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)來(lái)看,未來(lái)2~3年,石獅樓市的放量將激增,競(jìng)爭(zhēng)將放大?!?011年下半年開始至2012年上半年,晉江的樓市一度出現(xiàn)放量過(guò)大、導(dǎo)致銷售受阻的尷尬局面,大開發(fā)商同樣不能免于受影響。石獅會(huì)不會(huì)重復(fù)晉江一度出現(xiàn)的尷尬局面,還不好說(shuō)?!?/p>

  不過(guò)對(duì)于外來(lái)開發(fā)商的入駐,康偉也表示看好其對(duì)石獅樓市的帶動(dòng)性。外來(lái)開發(fā)商將帶來(lái)大城市的開發(fā)理念,因?yàn)殚_發(fā)理念的不同,對(duì)產(chǎn)品的升級(jí)、城市配套和景觀功能的完善,都會(huì)帶來(lái)新的革新和沖擊,在帶來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí),帶給樓市的變化也是有目共睹的。

  “現(xiàn)在,入駐石獅的僅是4家上市房企,但是對(duì)石獅市場(chǎng)充滿興趣的房企不在少數(shù)。石獅的拍地現(xiàn)場(chǎng),包括廈門建發(fā)的身影也出現(xiàn)過(guò)?!倍κⅡE景營(yíng)銷經(jīng)理鐘石發(fā)表示,石獅市場(chǎng)是備受開發(fā)商看好的一個(gè)市場(chǎng),但是隨著開發(fā)商的不斷進(jìn)駐、房地產(chǎn)開發(fā)體量的釋放,競(jìng)爭(zhēng)不可避免,未來(lái)的營(yíng)銷將更多著眼于產(chǎn)品的細(xì)化研究,差異化競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)高地。

  更豐富置業(yè)選擇

  ≠更優(yōu)惠置業(yè)價(jià)格

  核心提示

  石獅市場(chǎng)相對(duì)封閉,這為業(yè)內(nèi)人士所公認(rèn)。除了石獅本地人、晉南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、大泉州在石獅經(jīng)商的客戶外,外來(lái)客戶較少置業(yè)石獅,但另一方面,這些客戶,特別是石獅本地人也較少置業(yè)石獅區(qū)域外的房產(chǎn)。

  隨著品牌房企的入駐,石獅樓市將帶給它的忠實(shí)客戶更多更好的置業(yè)選擇。競(jìng)爭(zhēng)壓力下,產(chǎn)品的細(xì)化、服務(wù)的提升成為必然,產(chǎn)品將越做越好。然而,競(jìng)爭(zhēng)未必和價(jià)格成對(duì)立關(guān)系?!斑m合就買”這也是來(lái)自開發(fā)商們最忠誠(chéng)的建議。

  客戶忠誠(chéng)度高

  “近三年來(lái),石獅樓市都保持著較為穩(wěn)定的供需關(guān)系。從2010年開始,石獅每一年的商品住宅銷售面積在35萬(wàn)~43萬(wàn)平方米之間,而石獅一年的房源存量則在45萬(wàn)平方米上下。從數(shù)據(jù)上可以看出,目前石獅樓市的供需比較良性,價(jià)格穩(wěn)中有升?!睆B門聚賢莊房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司石獅區(qū)域銷售總監(jiān)柯少民表示,市場(chǎng)穩(wěn)定,加上客戶的區(qū)域忠實(shí)度非常高,家庭購(gòu)買能力強(qiáng),這是很多開發(fā)商看好石獅市場(chǎng)的原因。“如福州陽(yáng)光城以溢價(jià)率超過(guò)40%進(jìn)駐石獅開發(fā)房產(chǎn),這是對(duì)石獅市場(chǎng)極大的肯定?!?/p>

  廈門世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃師康偉也持類似觀點(diǎn),石獅中心集中,區(qū)域商業(yè)、娛樂(lè)各項(xiàng)城市配套完善,石獅市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)封閉的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),吸附的客戶有限,主要客群為石獅本地人、晉南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、大泉州在石獅經(jīng)商的客戶,“客戶以內(nèi)生型為主,而這些內(nèi)生的客戶被周邊縣市吸附的可能性很小。他們的事業(yè)、商業(yè)、娛樂(lè)消費(fèi)都在石獅,置業(yè)更多選擇在石獅,選擇置業(yè)泉州市區(qū)、晉江的比例極小?!?/p>

  競(jìng)爭(zhēng)帶動(dòng)

  營(yíng)銷服務(wù)提升

  客戶忠實(shí)度高,房地產(chǎn)產(chǎn)品的貧乏一度成為大短板。隨著市場(chǎng)的開放,外來(lái)開發(fā)商的進(jìn)駐,隨之而來(lái)的是更多全新產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的注入。中駿黃金海岸從2012年3月中旬海岸別墅樣板區(qū)開放到9月MINI公館樣板房公開,都不斷提升客戶對(duì)體驗(yàn)的需求。

  品牌開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)客戶的刺激作用顯而易見,這也刺激本土開發(fā)商紛紛求變,未來(lái)市場(chǎng)將利好客戶?!皩?shí)景體驗(yàn)營(yíng)銷,在泉州市區(qū)、晉江等地早已遍地開花,但是在石獅,卻仍不多見。世聯(lián)華府去年推出的實(shí)景體驗(yàn)一推出,便受到很多客戶的推崇?,F(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多,開發(fā)商在銷售時(shí),也不斷引導(dǎo)客戶注意價(jià)值點(diǎn),客戶認(rèn)知更深入,買房越來(lái)越理性,置業(yè)要求只會(huì)越來(lái)越高?!笨祩ソ榻B,從2012年開始,多年來(lái)一直保持“低調(diào)“的石獅樓市,這兩年來(lái)在營(yíng)銷策略上開始豐富起來(lái)。

  客戶越來(lái)越理性,體驗(yàn)式的活動(dòng)營(yíng)銷已漸趨主流,于市場(chǎng)雙方來(lái)說(shuō),這都會(huì)是一個(gè)促進(jìn)雙贏的平臺(tái)。但是作為開發(fā)商,體驗(yàn)式營(yíng)銷不可少,提升房子的附加值將成為另一大議程。除了在產(chǎn)品品質(zhì)上求精外,市場(chǎng)還要求開發(fā)商維護(hù)好新老客戶之間的關(guān)系。

  “比如做好后期物業(yè)服務(wù),為老業(yè)主舉行各種各樣的活動(dòng),對(duì)于客戶來(lái)說(shuō),是實(shí)實(shí)在在的受益,而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō),有可能是實(shí)實(shí)在在的銷售?!笨律倜窠榻B,百德、建德置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)累計(jì)1萬(wàn)多套房子,老客戶對(duì)開發(fā)商非常忠實(shí),每個(gè)新項(xiàng)目中,1/5的客戶為老客戶,為客戶做好服務(wù),讓客戶受益將是開發(fā)商的重要工作。

  價(jià)格提升

  應(yīng)該是一種趨勢(shì)

  據(jù)介紹,目前城東板塊的均價(jià)為8300~8500元/平方米,而熱銷的濠江國(guó)際二期樓王2011年推出之際,均價(jià)則一度高達(dá)9300元/平方米。城北板塊的均價(jià)則為7300~7500元/平方米,不過(guò)據(jù)透露,首次進(jìn)入城北開發(fā)的建德置業(yè),開發(fā)的南洋國(guó)際均價(jià)極有可能破8000元/平方米。而城南板塊新盤不多,均價(jià)尚未明朗。

  “從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看,保守估計(jì),石獅房?jī)r(jià)破萬(wàn)應(yīng)該不會(huì)太遙遠(yuǎn)?!?/p>

  價(jià)格,始終是牽動(dòng)置業(yè)者決策的弦。記者走訪多家房企,業(yè)內(nèi)人士紛紛表示出一致的觀點(diǎn)?!皬慕谂牡氐那闆r來(lái)看,樓面價(jià)都是比較高的。陽(yáng)光城地塊樓面價(jià)超過(guò)3000元/平方米,世茂鈔坑城市綜合體樓面價(jià)超過(guò)4000元/平方米,加上建安成本、財(cái)務(wù)成本等,銷售的成本價(jià)基本都要達(dá)到8000元/平方米,因此銷售價(jià)格達(dá)到9000元/平方米,甚至破萬(wàn)都是一種趨勢(shì),只是時(shí)間的問(wèn)題?!?/p>

  業(yè)內(nèi)人士坦言,地價(jià)的抬升與品質(zhì)的提升,勢(shì)必反映到最終的樓價(jià)上,當(dāng)然多項(xiàng)目大體量的產(chǎn)品集中推出,競(jìng)爭(zhēng)之下同樣會(huì)拉長(zhǎng)銷售時(shí)間,不排除這會(huì)倒逼開發(fā)商在價(jià)位上做文章,然而,本土開發(fā)商畢竟不同于上市房企,資金壓力小,個(gè)別開發(fā)商甚至可能未涉及開發(fā)貸,價(jià)格合理的話,還是可以入市的?!艾F(xiàn)在,有些項(xiàng)目拿地早,土地成本低,率先開盤,價(jià)格大幅提升可能性不大。如果適合,置業(yè)者可選擇置業(yè)?!?/p>

標(biāo)簽:石獅|樓市
責(zé)任編輯:王華峰王華峰
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