石獅樓市“暗戰(zhàn)”三季度

　　核心提示：建德·南洋國(guó)際預(yù)計(jì)7月份開盤，匯峰廣場(chǎng)、中駿·商城預(yù)計(jì)8月份開盤，石獅泰禾廣場(chǎng)預(yù)計(jì)9月份開盤……“有些開發(fā)商開盤計(jì)劃被提早了?！币粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著中駿、泰禾、陽光城、世茂，這四家上市房企集中進(jìn)入石獅市場(chǎng)，市場(chǎng)升溫，競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。在這個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)下，本土開發(fā)商，包括這些外來開發(fā)商，皆不約而同加快推盤的節(jié)奏，希望以此搶占市場(chǎng)先機(jī)?！邦A(yù)計(jì)接下來的一輪激戰(zhàn)將出現(xiàn)在三季度，屆時(shí)市場(chǎng)客戶將出現(xiàn)大分化?！?/p>

　　比品牌拼速度

　　本報(bào)記者＿吳婉治

　　差異化規(guī)劃提升城市品位

　　速度是開發(fā)商搶占市場(chǎng)的一種方式。在業(yè)態(tài)上，更精細(xì)的規(guī)劃也是開發(fā)商的策略之一。

　　對(duì)于本土開發(fā)商的一些項(xiàng)目來說，產(chǎn)品規(guī)劃已經(jīng)基本完成，并已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，改變難度較大。但是對(duì)于外來開發(fā)商來說，開發(fā)剛起步，合理巧妙的差異化規(guī)劃，為其規(guī)劃之初不得不考慮的問題之一。

　　“從開發(fā)商，特別是外來開發(fā)商的規(guī)劃來看，開發(fā)商規(guī)劃的產(chǎn)品多是互相差異的產(chǎn)品。”沈詩惟介紹，以泰禾、世茂兩大開發(fā)商比較為例，泰禾廣場(chǎng)依托地段，世茂綜合體依托規(guī)模，業(yè)態(tài)穿插巧妙，各有各的消費(fèi)群體，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)同樣存在。

　　另外，中駿·天譽(yù)雖與泰禾廣場(chǎng)僅數(shù)步之隔，但是從規(guī)劃上來看，天譽(yù)7.8萬平方米的總建筑面積規(guī)劃中便有近7萬平方米住宅，在業(yè)態(tài)上，與以商業(yè)為開發(fā)重點(diǎn)的泰禾形成差異。據(jù)悉，石獅泰禾45萬平方米總建筑面積，僅自持商業(yè)，預(yù)計(jì)在14萬平方米左右，二者各有各的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。不同類型項(xiàng)目的規(guī)劃，豐富城市配套，提升城市品位。

　　客戶重疊高開發(fā)商求創(chuàng)新

　　加快開發(fā)速度開發(fā)商比品牌拼速度

　　市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，無論是外來開發(fā)商，還是本土開發(fā)商，不約而同加快開發(fā)節(jié)奏，市場(chǎng)進(jìn)入高速開發(fā)的狀態(tài)。

　　最早于石獅拿地的上市房企———中駿置業(yè)鎮(zhèn)中路項(xiàng)目，中駿·商城也將于6月份舉行盛大的營(yíng)銷中心開放儀式。據(jù)消息傳聞，該項(xiàng)目初步的銷售價(jià)格、銷售計(jì)劃已經(jīng)排上議程，開盤之期將近。而繼4月中旬低調(diào)奠基之后，位于寶島路的石獅泰禾廣場(chǎng)營(yíng)銷中心正在抓緊建設(shè)，預(yù)計(jì)將于9月份正式公開。相距不遠(yuǎn)的陽光城項(xiàng)目也已經(jīng)在建售樓部，土地也進(jìn)入平整階段。

　　值得一提的是，在晉江全面告捷的世茂集團(tuán)，更是將速度演繹得淋漓盡致。拿地不到10天，世茂鈔坑城市綜合體項(xiàng)目便舉行盛大的奠基儀式，宣告項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。三季度進(jìn)入銷售，或問題不大。

　　外來開發(fā)商的迅速動(dòng)作激發(fā)本土開發(fā)商的斗志。原先，以產(chǎn)品的工程周期來確定推廣速度的百德、建德產(chǎn)品，也在加快推盤速度。百德·匯峰廣場(chǎng)與世茂鈔坑綜合體項(xiàng)目?jī)H一路之隔，項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)陳麗添介紹，匯峰廣場(chǎng)將搶占市場(chǎng)先機(jī)，率先開盤，贏得客戶眼球。

　　資料顯示，石獅2012年商品房銷售48.86萬平方米，其中商品住宅銷售34.49萬平方米。這樣的市場(chǎng)供需比例相對(duì)平衡并且保持多年。資料顯示，從2010年開始，石獅每一年的商品住宅銷售面積在35萬~43萬平方米之間，而石獅一年的房源存量則在45萬平方米上下。

　　自2011年以來，中駿、泰禾、陽光城、世茂多家上市房企集中進(jìn)入石獅市場(chǎng)，在幾家外來房企帶動(dòng)下，本土開發(fā)商加速推盤的趨勢(shì)也多有呈現(xiàn)，石獅市場(chǎng)集中放量成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

　　這時(shí)候，晉江市場(chǎng)成為現(xiàn)在石獅市場(chǎng)的一個(gè)參考市場(chǎng)。

　　從晉江整個(gè)市場(chǎng)來看，2010年年底，萬達(dá)集團(tuán)入駐以來，造成很大的轟動(dòng)，萬達(dá)周邊地塊出現(xiàn)熱拍，地王出現(xiàn)。一時(shí)間，整個(gè)晉江樓市開發(fā)勢(shì)頭高漲。然而，這樣的快速開發(fā)模式，導(dǎo)致晉江市場(chǎng)出現(xiàn)供需失衡，市場(chǎng)陷入短期僵局，并持續(xù)。然而從單個(gè)市場(chǎng)來看，盡管晉江市場(chǎng)過去經(jīng)歷供需失衡，卻不失亮點(diǎn)。以萬達(dá)、世茂為例，萬達(dá)2011年室外步行街推出，42000元/平方米的均價(jià)依舊一鋪難求。而世茂·御龍灣于2012年熱銷43億元，拔得市場(chǎng)頭籌。這兩大項(xiàng)目憑借差異化產(chǎn)品及快速的推盤節(jié)奏贏得市場(chǎng)。

　　“現(xiàn)在，對(duì)于開發(fā)商來說，比品牌，更比速度。”石獅泰禾廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)沈詩惟認(rèn)為，現(xiàn)在的石獅市場(chǎng)與過去的晉江市場(chǎng)有一定的可比性，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，誰能搶占市場(chǎng)先機(jī)，以速度取勝，就能率先獲得市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。

　　市場(chǎng)高速開發(fā)三季度多項(xiàng)目將集中呈現(xiàn)

　　市場(chǎng)集中放量是不可避免的現(xiàn)實(shí)。在應(yīng)對(duì)策略上，開發(fā)商比品牌，比速度，但是依舊面臨另一個(gè)不可避免的現(xiàn)實(shí)———客戶重疊性高。石獅屬于內(nèi)生型市場(chǎng)，它的常住人口為30萬人，加上直接輻射的相鄰晉江鄉(xiāng)鎮(zhèn)，特別是晉南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有一定的客戶資源，但市場(chǎng)突然放量，在短期內(nèi)可能出現(xiàn)客戶不足的困境。

　　作為本土開發(fā)商，廈門聚賢莊房地產(chǎn)代理有限公司石獅區(qū)域銷售總監(jiān)柯少民認(rèn)為，石獅房產(chǎn)消費(fèi)客戶以本地人為主，對(duì)百德、建德等本土品牌認(rèn)可度、忠實(shí)度高，本土開發(fā)商優(yōu)勢(shì)依舊明顯。對(duì)此，沈詩惟坦誠(chéng)，不僅是石獅泰禾廣場(chǎng)，包括世茂、陽光城等項(xiàng)目與本土開發(fā)商的客戶都將出現(xiàn)重疊。但是對(duì)于客戶來說，忠于產(chǎn)品，不代表不接受新產(chǎn)品。

　　“本土開發(fā)商為本地打造諸多精品工程，作為外來開發(fā)商，我們對(duì)此表示尊重。但是不得不看到的是，外來開發(fā)商創(chuàng)新的開發(fā)視野，將為本地帶來震動(dòng)，提升城市品位。”沈詩惟補(bǔ)充道，泰禾集團(tuán)致力成為高端商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)航者，在講究擴(kuò)張速度的同時(shí)，還講究產(chǎn)品精細(xì)度，講究因地制宜?！跋駯|二環(huán)泰禾廣場(chǎng)以超乎市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，依舊取得售罄的成績(jī)，這背后是客戶對(duì)泰禾集團(tuán)開發(fā)理念的信心。同樣，只要產(chǎn)品價(jià)值在，石獅泰禾廣場(chǎng)即便以10000元/平方米的價(jià)格贏得市場(chǎng)，也并非偶然?！?/p>

　　泰禾廣場(chǎng)以福州五四北、東二環(huán)為代表作品，以因地制宜開發(fā)高端商業(yè)為主，打造城市名片，提供創(chuàng)新的“城市候機(jī)廳”服務(wù)，真正提升品牌的物業(yè)價(jià)值，在石獅也將利用已有的資源和經(jīng)驗(yàn)，打造石獅首屈一指的高端商業(yè)。而石獅世茂鈔坑城市綜合體，在業(yè)態(tài)上將引入國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商業(yè)品牌；在配套上，還將建設(shè)大型觀景摩天輪游樂設(shè)施、多功能天幕系統(tǒng)及反映石獅歷史文化的動(dòng)態(tài)水墨畫。