核心提示：建德·南洋國際預(yù)計7月份開盤，匯峰廣場、中駿·商城預(yù)計8月份開盤，石獅泰禾廣場預(yù)計9月份開盤……“有些開發(fā)商開盤計劃被提早了?！币粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著中駿、泰禾、陽光城、世茂，這四家上市房企集中進入石獅市場，市場升溫，競爭升級。在這個市場形勢下，本土開發(fā)商，包括這些外來開發(fā)商，皆不約而同加快推盤的節(jié)奏，希望以此搶占市場先機?！邦A(yù)計接下來的一輪激戰(zhàn)將出現(xiàn)在三季度，屆時市場客戶將出現(xiàn)大分化。”
比品牌拼速度
本報記者＿吳婉治
差異化規(guī)劃提升城市品位
速度是開發(fā)商搶占市場的一種方式。在業(yè)態(tài)上，更精細的規(guī)劃也是開發(fā)商的策略之一。
對于本土開發(fā)商的一些項目來說，產(chǎn)品規(guī)劃已經(jīng)基本完成，并已經(jīng)進入開發(fā)建設(shè)階段，改變難度較大。但是對于外來開發(fā)商來說，開發(fā)剛起步，合理巧妙的差異化規(guī)劃，為其規(guī)劃之初不得不考慮的問題之一。
“從開發(fā)商，特別是外來開發(fā)商的規(guī)劃來看，開發(fā)商規(guī)劃的產(chǎn)品多是互相差異的產(chǎn)品?！鄙蛟娢┙榻B，以泰禾、世茂兩大開發(fā)商比較為例，泰禾廣場依托地段，世茂綜合體依托規(guī)模，業(yè)態(tài)穿插巧妙，各有各的消費群體，市場優(yōu)勢同樣存在。
另外，中駿·天譽雖與泰禾廣場僅數(shù)步之隔，但是從規(guī)劃上來看，天譽7.8萬平方米的總建筑面積規(guī)劃中便有近7萬平方米住宅，在業(yè)態(tài)上，與以商業(yè)為開發(fā)重點的泰禾形成差異。據(jù)悉，石獅泰禾45萬平方米總建筑面積，僅自持商業(yè)，預(yù)計在14萬平方米左右，二者各有各的優(yōu)勢和賣點。不同類型項目的規(guī)劃，豐富城市配套，提升城市品位。
客戶重疊高開發(fā)商求創(chuàng)新
加快開發(fā)速度開發(fā)商比品牌拼速度
市場形勢發(fā)生變化，無論是外來開發(fā)商，還是本土開發(fā)商，不約而同加快開發(fā)節(jié)奏，市場進入高速開發(fā)的狀態(tài)。
最早于石獅拿地的上市房企———中駿置業(yè)鎮(zhèn)中路項目，中駿·商城也將于6月份舉行盛大的營銷中心開放儀式。據(jù)消息傳聞，該項目初步的銷售價格、銷售計劃已經(jīng)排上議程，開盤之期將近。而繼4月中旬低調(diào)奠基之后，位于寶島路的石獅泰禾廣場營銷中心正在抓緊建設(shè)，預(yù)計將于9月份正式公開。相距不遠的陽光城項目也已經(jīng)在建售樓部，土地也進入平整階段。
值得一提的是，在晉江全面告捷的世茂集團，更是將速度演繹得淋漓盡致。拿地不到10天，世茂鈔坑城市綜合體項目便舉行盛大的奠基儀式，宣告項目進入實質(zhì)性開發(fā)階段。三季度進入銷售，或問題不大。
外來開發(fā)商的迅速動作激發(fā)本土開發(fā)商的斗志。原先，以產(chǎn)品的工程周期來確定推廣速度的百德、建德產(chǎn)品，也在加快推盤速度。百德·匯峰廣場與世茂鈔坑綜合體項目僅一路之隔，項目營銷總監(jiān)陳麗添介紹，匯峰廣場將搶占市場先機，率先開盤，贏得客戶眼球。
資料顯示，石獅2012年商品房銷售48.86萬平方米，其中商品住宅銷售34.49萬平方米。這樣的市場供需比例相對平衡并且保持多年。資料顯示，從2010年開始，石獅每一年的商品住宅銷售面積在35萬~43萬平方米之間，而石獅一年的房源存量則在45萬平方米上下。
自2011年以來，中駿、泰禾、陽光城、世茂多家上市房企集中進入石獅市場，在幾家外來房企帶動下，本土開發(fā)商加速推盤的趨勢也多有呈現(xiàn)，石獅市場集中放量成為一個現(xiàn)實問題。
這時候，晉江市場成為現(xiàn)在石獅市場的一個參考市場。
從晉江整個市場來看，2010年年底，萬達集團入駐以來，造成很大的轟動，萬達周邊地塊出現(xiàn)熱拍，地王出現(xiàn)。一時間，整個晉江樓市開發(fā)勢頭高漲。然而，這樣的快速開發(fā)模式，導(dǎo)致晉江市場出現(xiàn)供需失衡，市場陷入短期僵局，并持續(xù)。然而從單個市場來看，盡管晉江市場過去經(jīng)歷供需失衡，卻不失亮點。以萬達、世茂為例，萬達2011年室外步行街推出，42000元/平方米的均價依舊一鋪難求。而世茂·御龍灣于2012年熱銷43億元，拔得市場頭籌。這兩大項目憑借差異化產(chǎn)品及快速的推盤節(jié)奏贏得市場。
“現(xiàn)在，對于開發(fā)商來說，比品牌，更比速度?！笔{泰禾廣場營銷總監(jiān)沈詩惟認為，現(xiàn)在的石獅市場與過去的晉江市場有一定的可比性，在當(dāng)前市場形勢下，誰能搶占市場先機，以速度取勝，就能率先獲得市場的主動權(quán)。
市場高速開發(fā)三季度多項目將集中呈現(xiàn)
市場集中放量是不可避免的現(xiàn)實。在應(yīng)對策略上，開發(fā)商比品牌，比速度，但是依舊面臨另一個不可避免的現(xiàn)實———客戶重疊性高。石獅屬于內(nèi)生型市場，它的常住人口為30萬人，加上直接輻射的相鄰晉江鄉(xiāng)鎮(zhèn)，特別是晉南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有一定的客戶資源，但市場突然放量，在短期內(nèi)可能出現(xiàn)客戶不足的困境。
作為本土開發(fā)商，廈門聚賢莊房地產(chǎn)代理有限公司石獅區(qū)域銷售總監(jiān)柯少民認為，石獅房產(chǎn)消費客戶以本地人為主，對百德、建德等本土品牌認可度、忠實度高，本土開發(fā)商優(yōu)勢依舊明顯。對此，沈詩惟坦誠，不僅是石獅泰禾廣場，包括世茂、陽光城等項目與本土開發(fā)商的客戶都將出現(xiàn)重疊。但是對于客戶來說，忠于產(chǎn)品，不代表不接受新產(chǎn)品。
“本土開發(fā)商為本地打造諸多精品工程，作為外來開發(fā)商，我們對此表示尊重。但是不得不看到的是，外來開發(fā)商創(chuàng)新的開發(fā)視野，將為本地帶來震動，提升城市品位?！鄙蛟娢┭a充道，泰禾集團致力成為高端商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)航者，在講究擴張速度的同時，還講究產(chǎn)品精細度，講究因地制宜?！跋駯|二環(huán)泰禾廣場以超乎市場預(yù)期的價格入市，依舊取得售罄的成績，這背后是客戶對泰禾集團開發(fā)理念的信心。同樣，只要產(chǎn)品價值在，石獅泰禾廣場即便以10000元/平方米的價格贏得市場，也并非偶然。”
泰禾廣場以福州五四北、東二環(huán)為代表作品，以因地制宜開發(fā)高端商業(yè)為主，打造城市名片，提供創(chuàng)新的“城市候機廳”服務(wù)，真正提升品牌的物業(yè)價值，在石獅也將利用已有的資源和經(jīng)驗，打造石獅首屈一指的高端商業(yè)。而石獅世茂鈔坑城市綜合體，在業(yè)態(tài)上將引入國際國內(nèi)著名商業(yè)品牌；在配套上，還將建設(shè)大型觀景摩天輪游樂設(shè)施、多功能天幕系統(tǒng)及反映石獅歷史文化的動態(tài)水墨畫。
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