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樓市調(diào)控背后暗流涌動(dòng) 消費(fèi)貸變“灰房貸”

zhizaolian.cn 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2013-06-17 09:21我來說兩句
  

   “以我的收入月供并沒問題,但按照現(xiàn)行政策,二套房首付至少需要六成。除了東拼西湊的30萬元,還有40萬元的缺口?!睆V州大學(xué)陳老師對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。他看中的第二套房房?jī)r(jià)約為120萬元,首付需要70萬元。陳老師在廣州市白云區(qū)已經(jīng)擁有一套約90平方米的兩居室住房。眼下,他打算再購(gòu)買一套四居室住房,以便將老家的父母接來同住。

   看到陳老師猶豫不決,中介開始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指將陳老師第一套住房進(jìn)行抵押,向銀行申請(qǐng)40萬元的三年期“裝修貸款”。待銀行審核通過后,銀行會(huì)把錢打到“裝修公司人員的賬戶”(實(shí)際是陳老師的親友賬戶),然后再由陳老師以現(xiàn)金的方式提現(xiàn)?!八惺掷m(xù)都由擔(dān)保公司搞定,你只要額外多付5000元的手續(xù)費(fèi)就行啦!”中介胸有成竹地說。

   由擔(dān)保公司出面向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款,通過第三方過賬后轉(zhuǎn)為房貸,這種操作模式正是所謂“過橋”。據(jù)記者了解,在不少施行住房限購(gòu)限貸政策的城市,這種現(xiàn)象并不鮮見。

   多地房貸現(xiàn)收緊跡象

  

 

   自4月“國(guó)五條”實(shí)施以來,多地房貸收緊,多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調(diào)至九折,而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象。據(jù)偉嘉安捷與各大銀行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),有部分銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從八五折調(diào)升至九折。例如,北京地區(qū)已有1/3的銀行,把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。

   “國(guó)五條”執(zhí)行已兩個(gè)月有余,在調(diào)控趨嚴(yán)背景下,雖然部分銀行收緊住房貸款,降低貸款利率優(yōu)惠,但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻未能平靜,在土地市場(chǎng)焦灼的背景下,住宅交易量回暖態(tài)勢(shì)明顯。

   偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,一方面,隨著“國(guó)五條”政策的從嚴(yán),住房貸款業(yè)務(wù)不免受到影響,銀行收緊房貸轉(zhuǎn)而指向中小企業(yè)融資貸款也是意料之中。另一方面,作為年中分水嶺的6月,根據(jù)往年交易慣例,銀行從進(jìn)入6月開始會(huì)逐漸收緊利率,放慢貸款速度。

   值得注意的是,在商貸收緊的背景下,住房公積金也顯示出收緊跡象。日前,廈門市住房公積金管理中心發(fā)布《廈門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》,提高二套房首付比例,并降低二套房最高貸款額度。

   《通知》顯示,廈門公積金貸款二套首付比例由原來的五成提升至六成,個(gè)人購(gòu)房最高貸款額度由40萬元調(diào)整至30萬元,夫妻雙職工最高貸款額度由80萬元調(diào)整至60萬元。此外,在房屋套數(shù)認(rèn)定方面,由此前的“認(rèn)房認(rèn)公積金貸款記錄”改為“認(rèn)房認(rèn)貸”,商貸記錄亦將算入房屋套數(shù),這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為增加。

   而在此之前,北京率先提高公積金二套房首付比例至七成,并強(qiáng)化申請(qǐng)人資格審查。之后,蘇州住房公積金管理中心市區(qū)管理部發(fā)布公告,將公積金貸款額度調(diào)整為賬戶余額的10倍,對(duì)大部分申請(qǐng)者而言貸款額度收緊。大連公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)問題的通知》,在貸款額度、貸款條件、提取條件等方面都作出調(diào)整。

   “灰色房貸”暗流涌動(dòng)

   隨著限購(gòu)、限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行,北京二套房首付從六成升至七成,部分其他地區(qū),也提高了公積金貸款門檻。因此,為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管,降低購(gòu)房成本,一些兩套房以上的購(gòu)房者開始通過住房抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸款,曲線變身房款。部分銀行信貸資金以消費(fèi)貸款名義曲線進(jìn)入房貸市場(chǎng)。流入“灰色地帶”的貸款暗藏風(fēng)險(xiǎn),更成為樓市調(diào)控政策背后一股涌動(dòng)的暗流。

   央行數(shù)據(jù)顯示,一季度,主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款增加7103億元,同比多增4667億元,增量占同期各項(xiàng)貸款增量的27%。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩倍,房地產(chǎn)類貸款增速迅猛。

   具體來看,個(gè)人購(gòu)房貸款1季度新增4662億元,同比多增3088億元,占全部新增貸款的66%。

   “雖然房地產(chǎn)成交有所下滑,但是隨著調(diào)控政策影響變淡,房地產(chǎn)成交也呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)?!敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,成交回暖,但調(diào)控卻未放松,錢從哪來?

   據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,新政實(shí)施近兩個(gè)月以來,北京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%,而在整體交易量下跌的環(huán)境下,市場(chǎng)中蘊(yùn)藏的各元素也是“有升有降”。

   例如北京個(gè)貸市場(chǎng)交易量則上漲14%。抵押消費(fèi)類貸款的上升是造成5月北京個(gè)貸市場(chǎng)交易量上浮的主要原因,3月瘋長(zhǎng)的二手房交易量使得市場(chǎng)消化這部分人群后,使用抵押貸款用于裝修的用途較多,助力非交易類貸款市場(chǎng)。與此同時(shí),企業(yè)經(jīng)營(yíng)類貸款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。

   但值得注意的是,雖然部分新購(gòu)房者抵押裝修貸款增多,但另一方面,借道消費(fèi)貸款作為“房貸”現(xiàn)象又有回頭之勢(shì)。

   的確,來自中國(guó)人民銀行上??偛康臄?shù)據(jù)顯示,一季度上海市新增本外幣個(gè)人消費(fèi)貸款238 .6億元,同比多增179.5億元。一些業(yè)內(nèi)人士表示,不排除其中有部分貸款變相流入了房產(chǎn)交易市場(chǎng)。

   消費(fèi)貸,顧名思義銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的消費(fèi)性個(gè)人貸款,這其中并不包含房貸。雖然此前,央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,“要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理,禁止用于購(gòu)買住房”。然而,不少購(gòu)房者與裝修公司、中介機(jī)構(gòu)等相互配合,加之個(gè)別銀行審批不嚴(yán)等因素,屢禁不止。

   記者致電廣州、上海多家擔(dān)保公司,大多表示可以從事上述業(yè)務(wù)。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹,200萬元以下的貸款一般以“房屋裝修”名義申請(qǐng),找裝修公司簽訂合同即可;200萬元以上的以“藝術(shù)品投資”名義申請(qǐng),與客戶簽訂相關(guān)合同的對(duì)手方一般為珠寶公司或典當(dāng)行。

   銀率網(wǎng)分析師閆博鍇表示,央行對(duì)于消費(fèi)貸款用途有嚴(yán)格規(guī)定,不能用于購(gòu)買住房、股票、基金和理財(cái)產(chǎn)品,不能以任何形式流入證券、期貨、民間借貸等資本市場(chǎng)及用于股本權(quán)益類投資,只可用于購(gòu)買大宗耐用消費(fèi)品和教育、旅游等用途。

   從這個(gè)角度而言,通過“消費(fèi)貸款”方式流入購(gòu)房人手中的銀行信貸,實(shí)際上是進(jìn)入了一個(gè)“灰色地帶”。

   各方利益驅(qū)動(dòng)房貸“變身”

   “客戶能順利拿到購(gòu)房資金,中介公司能做成交易賺取傭金,擔(dān)保公司有手續(xù)費(fèi)可賺,銀行也能完成業(yè)績(jī)指標(biāo),各方都有好處,何樂而不為呢?”上海某房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員余先生對(duì)記者說。

   中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示,這種“灰色房貸”是典型的貸款挪用。但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),盡管認(rèn)可“灰色房貸”存在違規(guī)之處,但無論是購(gòu)房者、擔(dān)保公司、中介機(jī)構(gòu),甚至銀行本身,都十分樂意從事此類業(yè)務(wù)。

   一位不愿意透露姓名的上海銀行業(yè)人士表示,此類“灰色房貸”現(xiàn)象其實(shí)一直都存在。“一般而言,只有手續(xù)、材料合規(guī)的情況下,銀行才會(huì)發(fā)放消費(fèi)貸款。至于材料背后是否存在假合同或資金挪作他用等問題,銀行方面受限于人力、成本等因素,雖然會(huì)有檢查,但難以全面覆蓋?!?/p>

   廣州一家銀行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者,放款后銀行會(huì)定期對(duì)申請(qǐng)人的還款和資信情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查。曾經(jīng)有貸款人以裝修的名義獲得30萬元的五年期貸款,用于購(gòu)買二套房,但銀行放款后一周內(nèi),客戶就直接把錢從第三方賬戶從銀行轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)到了自己的賬戶。發(fā)現(xiàn)這筆貸款存在明顯作假行為后,銀行方面立即啟動(dòng)追討,并要求一年內(nèi)還清。但這位負(fù)責(zé)人也坦言,若對(duì)于此類情況進(jìn)行逐筆調(diào)查,銀行既沒有動(dòng)力,也缺乏足夠的資源。

   記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),即使意識(shí)到部分消費(fèi)類貸款可能流向房貸,銀行也大多選擇“睜一只眼閉一只眼”。

   與按揭貸款相比,消費(fèi)類貸款不僅期限較短,而且根據(jù)貸款人的資信情況,其利率還可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮,對(duì)銀行而言收益更高。

   另外,個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款的放貸額度一般不超過評(píng)估價(jià)的五成,對(duì)于銀行而言有較高的安全邊際。在當(dāng)下房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的背景下,此類貸款與普通房貸相比并未增加額外的風(fēng)險(xiǎn)。

   上海一位典當(dāng)行業(yè)資深人士也表示,包括一些購(gòu)房者在內(nèi),用“藝術(shù)品投資”的名義向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款,再轉(zhuǎn)作他用,在業(yè)內(nèi)并非秘密,甚至已經(jīng)成了“約定俗成”。

   “用這個(gè)名義不僅貸款額度大,而且好操作。比如貸款申請(qǐng)下來之后,萬一遇到銀行核查,客戶完全可以說沒能買到或拍到看中的藝術(shù)品。”這位典當(dāng)業(yè)內(nèi)人士說。

標(biāo)簽:樓市調(diào)控|消費(fèi)貸
責(zé)任編輯:王華峰王華峰
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