限制房企融資只治標(biāo)難治本

　　上周，受到房地產(chǎn)再融資及并購(gòu)重組將開(kāi)閘傳聞的影響，深滬兩市房地產(chǎn)股全線大幅上揚(yáng)。雖然證監(jiān)會(huì)隨后澄清政策未變，但一方面是資本市場(chǎng)對(duì)調(diào)控放松的預(yù)期，另一方面則是百姓對(duì)房?jī)r(jià)下降的期待。彌合資本市場(chǎng)與現(xiàn)實(shí)生活背離，或者需要更精準(zhǔn)有效的調(diào)控政策。

　　證監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購(gòu)重組進(jìn)行限制，是增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)壓力的一種手段。這種限制的政策依據(jù)，來(lái)自國(guó)務(wù)院于2010年4月份發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　通過(guò)分析不難發(fā)現(xiàn)，《通知》中限制違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的主要目的是打擊囤積土地和炒地行為。并以此為基礎(chǔ)，通過(guò)施加財(cái)務(wù)壓力，迫使房企加快商品房上市速度，通過(guò)對(duì)供給側(cè)的管理防止出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。

　　根據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)，2009年至2012年，A股上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率由65.7%上升到73.6%；財(cái)務(wù)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例由1.55%上升到2.11%。同時(shí)，上市房企的凈利潤(rùn)增速明顯下滑。在一定程度上，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購(gòu)重組進(jìn)行限制確實(shí)給上市房企帶來(lái)了相當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)壓力。

　　但是，數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，這4年中，A股上市房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降，同時(shí)，存貨占總資產(chǎn)的比例也基本呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。這表明房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有如預(yù)期中的加快開(kāi)發(fā)速度、提升周轉(zhuǎn)效率。相反，房地產(chǎn)企業(yè)選擇了降低開(kāi)發(fā)速度、減少土地儲(chǔ)備的方法來(lái)度過(guò)資金寒冬。

　　更為重要的是，對(duì)房地產(chǎn)融資需求的長(zhǎng)期限制也絕非沒(méi)有成本。2011年開(kāi)始的房企進(jìn)軍礦業(yè)的大潮就是一個(gè)例子，國(guó)內(nèi)黃金等礦產(chǎn)資源泡沫的吹大與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控絕非沒(méi)有關(guān)聯(lián)。

　　同樣的問(wèn)題也出現(xiàn)在需求側(cè)的管控上。通過(guò)限購(gòu)、限貸和預(yù)期管理，2012年全國(guó)住宅類商品房銷售面積同比僅增加2%、2011年同比增加3.4%，增速較調(diào)控前明顯下降。

　　但自2010年6月起至今，除了2011年第四季度至2012年上半年末，中國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)有所回落外，其他時(shí)間基本呈逐步上升態(tài)勢(shì)。同時(shí)，上市房企從2009年至2012年毛利率水平基本保持穩(wěn)定，未受房地產(chǎn)調(diào)控影響。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)需求的下降做出價(jià)格上的讓步。

　　由此可見(jiàn)，拿出更有針對(duì)性和有效的調(diào)控政策應(yīng)是下一步調(diào)控的關(guān)鍵。至于是否放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的限制，要從是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)增加供給、是否有利于管控房?jī)r(jià)預(yù)期等多個(gè)角度加以權(quán)衡。房產(chǎn)調(diào)控的最終目的，應(yīng)該是滿足消費(fèi)者購(gòu)房需求的同時(shí)，創(chuàng)造出一個(gè)更健康和更具投資價(jià)值的房地產(chǎn)市場(chǎng)。