上半年整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)黯淡,但房地產(chǎn)卻成為最亮的那顆星。
昨日(7月15日),國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,同比名義增長20.3%,增速快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資0.2個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,從上半年數(shù)據(jù)來看,新開工數(shù)據(jù)出現(xiàn)復(fù)蘇,土地銷售單價(jià)明顯上漲,預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)量價(jià)仍然會(huì)維持高位。他同時(shí)指出,房企的資金情況非常良好,且支撐資金的數(shù)據(jù)大部分來源于銷售,也就是說開發(fā)商的債務(wù)情況良好,這使得調(diào)控的難度將非常大。
而交行報(bào)告則認(rèn)為,房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩個(gè)領(lǐng)域的擴(kuò)張,產(chǎn)生了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他部門的擠出效應(yīng),并成為短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的阻礙。
房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀
6月份,國房景氣指數(shù)為97.29,比上月回升0.03點(diǎn),比去年同期提高2.58點(diǎn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列數(shù)據(jù)都較為強(qiáng)勢(shì),1至6月房地產(chǎn)投資同比回落至20.3%,而1月至5月則為同比增長20.6%,這表明6月份同比增長19.4%,與5月份持平。
前6月,我國房屋新開工面積為95901萬平方米,增長3.8%,增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅新開工面積為70630萬平方米,增長2.9%;房屋竣工面積為35346萬平方米,增長6.3%,增速提高1個(gè)百分點(diǎn),其中,住宅竣工面積為27428萬平方米,增長2.7%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員劉衛(wèi)衛(wèi)告訴記者,從房屋新開工面積同比增幅走勢(shì)看,自今年1月~4月進(jìn)入正增長區(qū)域后,已持續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長,且增幅在加大。由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)后市預(yù)期較為樂觀,房屋新開工力度和步伐將有所加快。他說,預(yù)計(jì)三季度,房地產(chǎn)投資額同比增幅將延續(xù)這一態(tài)勢(shì),全年增幅將保持在20%~25%。
在銷售端,雖然受調(diào)控和基數(shù)影響,數(shù)據(jù)略有回落,但增速仍然領(lǐng)先于其他宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。1至6月,商品房銷售面積為51433萬平方米,同比增長28.7%,商品房銷售額為33376億元,同比增長43.2%。
開發(fā)商資金充裕
上半年,雖然“國五條”一直籠罩在房企頭頂,但從房企資金數(shù)據(jù)及拿地情況看,房企對(duì)未來仍然抱有巨大希望。
1至6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元,同比增長32.1%,增速比1月~5月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款9901億元,增長30.4%;利用外資234億元,增長15.9%;自籌資金21630億元,增長16.3%;其他資金25460億元,增長50.3%。
劉衛(wèi)衛(wèi)說,各項(xiàng)資金來源占比中,國內(nèi)貸款和其他資金占比均有所下滑,而自籌資金占比則有所上升,這也與近期國內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道開拓方面取得較大突破有關(guān)。
據(jù)他分析,其他資金占比雖然有所下滑,但從整體占比結(jié)構(gòu)看,依舊占據(jù)首位,利用銷售和企業(yè)回款至少在現(xiàn)階段仍然是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源渠道。
另一個(gè)顯示房企態(tài)度積極的信號(hào)來自于土地市場(chǎng),1月~6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)2353元/平方米,同比增長20%,增幅比1月~5月加大0.6個(gè)百分點(diǎn),增幅逐步回落并趨于平穩(wěn)。從土地價(jià)格看,今年1月~4月份以來已持續(xù)三個(gè)月小幅上升,僅次于今年1月~2月份的近兩年半來的最高價(jià)。
房產(chǎn)調(diào)控壓力大
依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)并不是一個(gè)最好的結(jié)果,事實(shí)也證明,在房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)增速較快的背景下,我國二季度GDP照樣比一季度有所回落。
交行報(bào)告認(rèn)為,房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩個(gè)領(lǐng)域的擴(kuò)張,產(chǎn)生了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他部門的擠出效應(yīng),并成為短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的阻礙。而且房地產(chǎn)泡沫的積累和地方債務(wù)的擴(kuò)張也正成為中長期威脅我國經(jīng)濟(jì)安全的風(fēng)險(xiǎn)。
這更多體現(xiàn)在融資方面。據(jù)交行測(cè)算,一季度比較實(shí)的社會(huì)融資規(guī)模同比多增1.83萬億元,而一季度房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)共獲得的融資同比多增達(dá)1.3萬億左右,占比超過七成。
交行分析師唐建偉認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)目前仍有較高的利潤率,可以承受較高的融資成本。它和地方融資平臺(tái)的資金需求抬高了整個(gè)社會(huì)的融資成本,抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)中其他部門的固定資產(chǎn)投資和存貨投資意愿。
“這可能也是一季度國內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)寬松而經(jīng)濟(jì)增長并沒有受益的重要原因。”唐建偉說。
張大偉還分析表示,相比5月份海外資金流入國內(nèi)強(qiáng)烈意愿,當(dāng)下基本面出現(xiàn)了變化。美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的疲軟有可能導(dǎo)致下半年海外融資難度加大,而國內(nèi)資金面也不復(fù)之前的寬松趨勢(shì),房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注自己的資金安全。
國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示,房價(jià)上漲城市的個(gè)數(shù)還比較多,環(huán)比價(jià)格漲幅雖然收窄,但是還在上漲。這說明房地產(chǎn)調(diào)控的壓力還比較大,后期需要按照國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。