國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前6月全國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資、新開工面積、銷售情況及資金狀況等方面均呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)整體平穩(wěn)向好，下半年調(diào)控壓力有所增加。面對新形勢，用好房地產(chǎn)市場增量，盤活房地產(chǎn)市場存量，打破供求失衡的格局已成當(dāng)務(wù)之急。
房子和其他商品一樣，價格取決于市場供求。當(dāng)前調(diào)控思路大部分是從需求端入手，想通過抑制不合理需求來平抑房價，如限購、限貸等典型干預(yù)需求的措施。雖然調(diào)控取得了一定的成效，但并未從根本上改善、解決供需矛盾，反倒出現(xiàn)了空置率高企，存量房待價而沽、坐地生財?shù)那闆r。這也是房價陷“屢調(diào)屢漲”怪圈的主要原因所在。
在住宅市場，由于持有成本不高，各地均有一定數(shù)量的住房被囤積、閑置等待漲價。盤活住房存量，實(shí)際上是一種供給結(jié)構(gòu)的改善，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，迫使存量閑置房進(jìn)入市場，將有利于市場流通，緩解供求失衡的局面。當(dāng)下政府調(diào)控的關(guān)鍵是要增加住房供給、疏導(dǎo)需求，引導(dǎo)存量和增量共同入市。
和住宅市場存量一樣，土地市場存量也亟待盤活。最近一段時間，全國土地市場持續(xù)活躍，知名房企頻頻出手，多地頻現(xiàn)“地王”，土地價格也持續(xù)攀升。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，上半年，全國300個城市各類用地平均溢價率為14.5%，較去年同期高10個百分點(diǎn)；其中，住宅用地溢價率達(dá)17.4%。
在這樣的背景下，盤活存量無疑有利于遏制土地市場的躁動和地價的持續(xù)上行。實(shí)際上，國土資源部曾多次劍指閑置土地，但效果一直不彰。長期以來，在“土地財政”的驅(qū)動下，地方政府與開發(fā)商已形成一種特有的“共生”關(guān)系。對開發(fā)商來說，在房價上漲和土地越來越少、升值越來越快的共同預(yù)期下，囤地時間越長賺得就越多；而開發(fā)商囤地助漲地價也是不少地方政府所樂見甚至是期望的，這是調(diào)控政策在執(zhí)行過程中遭遇重重阻力的根本原因所在。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月31日，全國閑置土地3.55萬公頃，其中房地產(chǎn)閑置土地1.07萬公頃。盤活如此龐大的存量土地，必須斬斷土地閑置中的利益鏈條，加大對地方官員的問責(zé)力度。如此，可大大緩解目前市場供應(yīng)量偏緊的狀況，有利于引導(dǎo)市場的理性預(yù)期，平抑持續(xù)上漲的地價、房價。
事實(shí)上，部委層面已經(jīng)有所動作。國家稅務(wù)總局近日下發(fā)通知明確，研究擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。國土資源部也明確表示，下半年重點(diǎn)查處閑置土地，并在土地利用動態(tài)巡查試點(diǎn)城市做法的基礎(chǔ)上，在全國范圍建立土地利用動態(tài)巡查制度。
值得注意的是，由于房地產(chǎn)市場利益盤根錯節(jié)、積弊已深，其調(diào)整必然要依托自身的轉(zhuǎn)型和系列改革。在“去行政化”的大調(diào)控方向下，一方面，應(yīng)穩(wěn)定市場預(yù)期，強(qiáng)化既有政策的落實(shí)和執(zhí)行；另一方面，應(yīng)加速推進(jìn)城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍等長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)，從而真正盤活房地產(chǎn)市場存量，緩解供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性回歸。
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