在扛過連續(xù)兩年的限購，將能抵押的全部抵押之后，面對樓市的回暖許多中小房企卻跌倒在勝利的前面。“我們打算把手里的項目賣完就不再做地產(chǎn)開發(fā)了，單一項目運作非常吃力，資金經(jīng)常斷流。”北京大興一小型房企負(fù)責(zé)人向北京商報記者表示。這只是近日中小房企生存現(xiàn)狀的一個縮影，包括云南白藥置業(yè)和雅戈爾紛紛出現(xiàn)了退市和退地現(xiàn)象，而另一邊以萬科為首的十大房企今年上半年銷售額占全國商品房銷售額的比率為12.3%，增速為19%，增速環(huán)比去年增16%，標(biāo)桿房企搶占市場份額速度加快，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
中小房企之痛
指著眼前剛剛蓋好的幾棟樓，王先生頗為感慨，早在2007年他所在的公司通過招拍掛獲得了這塊位于大興區(qū)的土地，當(dāng)時他信心滿滿，那時的地價雖已不便宜，但是對于這家經(jīng)營了十多年的小房企而言還是可以操作的，但是隨即而來的金融危機，讓他當(dāng)初的想法破滅，資金出現(xiàn)問題而銀行又停止了貸款。2009年的4萬億元貸款對他這樣的小企業(yè)高不可攀。
輾轉(zhuǎn)數(shù)年，既不愿意放棄與人合作，又無金融機構(gòu)合作，王先生只得動用十幾年的積累維持項目的繼續(xù)開工，在熬過了兩年限購之后，2013年王先生本想借此翻身，但是突然發(fā)現(xiàn)想漲價拿證又成為了不可能的事。一再咬牙抵押貸款借錢之后，終于將項目蓋成了現(xiàn)房。
“經(jīng)過幾年的折騰，家底已經(jīng)沒了，現(xiàn)在就剩下幾棟樓，即使賣了也剛剛夠還賬的，再買新地開發(fā)已然不太現(xiàn)實了，打算未來收棟商業(yè)樓自己持有經(jīng)營不再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)了。”王先生向北京商報記者表示。
記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，盡管樓市從去年開始回暖，但是今年上半年北京在冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從去年底的2308家減少到了目前的2230家，半年減少了78家。
“資金問題是中小房企的主要問題，目前拿地門檻太高，憑借一家之力很難再拿到地。”頤和九州資產(chǎn)管理公司副總張磊向記者表示。
其實一些主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)也面臨著這一問題。7月15日，云南白藥發(fā)布公告稱，為深入貫徹執(zhí)行“新白藥大健康”戰(zhàn)略，更加專注主業(yè)，擬掛牌轉(zhuǎn)讓全資地產(chǎn)子公司云南白藥置業(yè)有限公司100%股權(quán)，并退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這成為繼羚銳制藥、中恒集團、西南藥業(yè)、人福醫(yī)藥等11家公司明確表示退出或計劃退出房地產(chǎn)領(lǐng)域之后，又一家決定退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市藥企。無獨有偶，此前高調(diào)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的雅戈爾集團近日也宣布退出杭州申花地塊的開發(fā)。
“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)細(xì)分越加明顯，此前期望進(jìn)來賺‘傻錢’發(fā)現(xiàn)難度越來越高，不得已退出。伴隨著大房企的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的深度整合開始，這不同于2008年迫于外力的整合，而是內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰。”一位地產(chǎn)專家向記者表示。
大房企加速擴張
在中小房企舉步維艱之時，大房企卻進(jìn)一步擴張。
上市房企大舉拿地源于上半年業(yè)績的暴漲。已經(jīng)公布銷售業(yè)績的20家房企上半年合計銷售額高達(dá)4399.5億元，同比2012年同期的3185.3億元漲幅高達(dá)38.1%。6月單月20家房企銷售額也達(dá)到了847.7億元，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績明顯領(lǐng)先整體市場。
在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的集中度進(jìn)一步攀升。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年標(biāo)桿房企銷售額占全國商品房銷售額的比率為12.3%，增速為19%，增速環(huán)比2012年增16%，標(biāo)桿房企搶占市場份額速度加快，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
對此北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然一二線城市出現(xiàn)明顯的量價上漲，但三四線很多城市基本平穩(wěn)，部分甚至下調(diào)。這明顯影響了不同布局的房地產(chǎn)公司，布局一二線較多的企業(yè)在這一輪上漲中漲幅較快。在整體市場平均利潤率下降的情況下，大房企通過周轉(zhuǎn)速度獲得了更高的收益。
特別是今年6月的“錢荒”，大房企的優(yōu)勢明顯顯現(xiàn)，日前龍湖地產(chǎn)公布消息說，其與13家本地及國際銀行簽訂了一項76.72億港元等值的四年期俱樂部式籌組貸款，刷新了內(nèi)地房企單筆貸款融資規(guī)模新紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，除龍湖的本次融資外，截至目前，趕在有利窗口前，已經(jīng)有近30家房企海外融資總額度接近800億元。
深度整合開始
伴隨著綠地、萬達(dá)的借殼上市房企掀起了新一輪的融資潮，而與以往不同，在IPO無望的前提下，大房企把目光投向了中小房企手中的土地，而一輪新的深度整合正在拉開序幕。
日前有媒體報道稱，若國土資源部在7月30日內(nèi)未向證監(jiān)會給出核查意見，就表示國土資源部對在審房企再融資申請沒有異議，在審房企的再融資申請就可以繼續(xù)推進(jìn)，時隔三年后房企上市融資的大門再次打開。
隨后，宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股、中天城投先后均以“籌劃重大事項”為由停牌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其中不少企業(yè)謀劃定向融資。“這些企業(yè)雖然早已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)并且上市，但是近年來的業(yè)績一般，通過這一次融資大門敞開，可以一改多年的資金瓶頸。”一位分析師向記者表示。
5月，國內(nèi)銷售排名前五的地產(chǎn)開發(fā)商綠地集團發(fā)起了今年以來中資上市地產(chǎn)企業(yè)中的最大一筆交易，出資30億港元收購了高端住宅建筑商盛高置地60%的股權(quán)。受政府打擊投機活動調(diào)控舉措的影響，近年來盛高置地的處境一直不樂觀。
中型開發(fā)商融創(chuàng)中國今年從其他房企手中購買了價值人民幣59億元的土地，萬科今年3月以人民幣6.92億元從凱德置地手中收購了后者位于北京市東城區(qū)一個住宅項目90%的權(quán)益。
昨日，來自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國內(nèi)企業(yè)的房地產(chǎn)并購交易規(guī)模達(dá)到155億美元，較上年同期的84億美元增長近一倍。中國房地產(chǎn)調(diào)控政策是促使并購交易增多的原因所在，因為2010年實施的一系列調(diào)控政策令小型開發(fā)商陷入了困境。
著名財經(jīng)評論人葉檀直言：“房地產(chǎn)重大結(jié)構(gòu)調(diào)整的窗口期已經(jīng)到來，隨著決定性不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等政策出臺預(yù)期的明確，大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來。”北京商報記者賴大臣
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