每一年博鰲房地產(chǎn)論壇來臨的季節(jié)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體都一定會對華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)進(jìn)行一次專訪，每一年都能發(fā)現(xiàn)一個不同的任志強(qiáng)。
2013年夏，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體再次赴京訪問了任志強(qiáng)，他依舊直言不諱，但減少了往年印象中對現(xiàn)實(shí)的冷嘲熱諷，顯得更加理性。
任志強(qiáng)的外表是悲觀的、激情的，內(nèi)在卻是樂觀、理智的，這也許是屬兔的人的五型人格。
公知還是企業(yè)家？
任總每天都在微博刷屏，近1500萬的粉絲，有人罵他，有人挺他。
從以前的罵聲一片，到現(xiàn)在毀譽(yù)參半，任志強(qiáng)在公眾眼中形象的轉(zhuǎn)變，原因也許就如同他新書的書名——《因?yàn)槲覐牟谎b》。
他以犀利的言辭，時不時炮轟政策，“不裝”的動力來自于對說真話的堅(jiān)持。
“老大哥”劉曉光這樣評價他：“他是一個公知?！比沃緩?qiáng)卻斷然否認(rèn)：“我不是公知?！?/p>
“說兩句話就變成公共知識分子？”任志強(qiáng)對自己的定位就是企業(yè)家，企業(yè)家發(fā)表自己的觀點(diǎn)，是因?yàn)樵谄髽I(yè)運(yùn)行過程中出現(xiàn)了一些問題，就這些問題提出來的，企業(yè)家通常是從企業(yè)生存的角度出發(fā)，認(rèn)為制度上應(yīng)該進(jìn)行改革。
在談及國企與民企的合作時，任志強(qiáng)就提到了制度的改革：“大家利用國企，就是想多沾一點(diǎn)便宜。比如說，銀行貸款不給民企給國企，民企跟國企合作，就能拿到貸款，要不然拿不到貸款?！?/p>
“國企憑什么占那么多資源？”任志強(qiáng)一再強(qiáng)調(diào)，從貸款額度總比例上就可以看到，人均資源占有量上國企占的比例很高，人均貸款上占的比例也更高。任志強(qiáng)認(rèn)為，在資源占有和資源分配，以及經(jīng)濟(jì)權(quán)利這些問題上，要解決公平問題。
但任志強(qiáng)所談及的不僅僅是企業(yè)的改革，事實(shí)上，公知形象的“樹立”就因他所說所講，已不局限于地產(chǎn)這個圈子。
比如提到中西部發(fā)展不平衡，任志強(qiáng)說，用碳排放交易的原則來解決，很簡單。早在幾年前，他就在兩會上提出用碳排放交易的辦法去解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和工業(yè)生產(chǎn)之差的問題。
“黑龍江為什么那么窮？就是因?yàn)槔戏N糧食。”他分析說，種糧食可以，如果一斤糧食，可以賣現(xiàn)在三倍的價錢，那種糧食也能致富。政府要用糧價補(bǔ)差的辦法，讓人們積極種糧食，讓種糧食的人也能掙到城里人那么多錢，和做工業(yè)一樣多的錢。
任志強(qiáng)認(rèn)為，碳排放交易就是這個原則，“產(chǎn)生了一噸的碳就產(chǎn)生一噸的污染，就應(yīng)該給錢，要不別這么干。干農(nóng)業(yè)產(chǎn)生的是氧，產(chǎn)生碳的就得給錢給干農(nóng)業(yè)的?！?/p>
任志強(qiáng)說，碳排放交易在工業(yè)和農(nóng)業(yè)之差、土地之差等方面都可以解決，它是一種規(guī)則，可以運(yùn)用到其它不平衡的地區(qū)和行業(yè)上去。
不一樣的聲音
但凡有新的政策引發(fā)熱議，任志強(qiáng)總有不一樣的聲音。
當(dāng)行業(yè)紛紛討論城鎮(zhèn)化是否拉動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時，任志強(qiáng)卻說：“城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)沒什么關(guān)系?！?/p>
在他看來，城鎮(zhèn)化的第一步是把農(nóng)民從土地上解放出來?！安话艳r(nóng)民從土地上解放出來，搞什么城鎮(zhèn)化？”
任志強(qiáng)認(rèn)為，鄧小平南巡講話之后，才有了城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，因?yàn)橛辛怂綘I企業(yè)。有了民營企業(yè)的發(fā)展以后，才有農(nóng)民的就業(yè)。農(nóng)民流入城市，是要把農(nóng)民從土地上解放出來。
“如果沒有民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沒有大量就業(yè)，拿什么城鎮(zhèn)化？人的城鎮(zhèn)化說得容易，進(jìn)城就行，但是進(jìn)城之后沒有工作，怎么進(jìn)城呢？”
對于房地產(chǎn)行業(yè)，任志強(qiáng)依然保持著樂觀的態(tài)度：“經(jīng)濟(jì)下行不等于房地產(chǎn)一定有危險，不是絕對的?！?/p>
今年7月，“金十條”下發(fā)，國務(wù)院“嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險”的聲音，讓資金壓力巨大的房企擔(dān)心，未來的日子是否更加難過。
任志強(qiáng)卻認(rèn)為“金十條”對房地產(chǎn)的影響不大，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)杠桿率不高。
“中國沒有再貸款，就不叫有杠桿率。”任志強(qiáng)解釋說，如果是50萬的房子漲到100萬，按100萬去再貸款，再貸款就可以貸到80萬或90萬，那么房子跌價的時候，銀行才會出問題。
此外，任志強(qiáng)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率也不高，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率70%多，里頭可能有30%、40%都是賣房子的錢，房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率大概也就30-40%。
“從報(bào)表上看，中國房企的杠桿率是最低的。銀行系統(tǒng)資本金才8%，房地產(chǎn)有30%，是不是比銀行好多了？航空企業(yè)的資本金率只有5%，95%都是負(fù)債，房地產(chǎn)是不是比它好多了？”
對于潘石屹說SOHO中國只有2%的凈負(fù)債率，任志強(qiáng)直言：“再過幾年，他可能就是凈負(fù)債率最高的了?！?/p>
他認(rèn)為，持有物業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該越來越高，潘石屹以后都持有物業(yè)的話，肯定是負(fù)債率越來越高了，因?yàn)樗毁u房子了。
但任志強(qiáng)也指出，持有物業(yè)，凈負(fù)債率高也不受影響。
“為什么亞洲金融危機(jī)的時候，香港幾家大的地產(chǎn)商都沒事？”任志強(qiáng)以香港房企為例指，因?yàn)樗麄兊淖饨鹗窍鄬Ψ€(wěn)定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地產(chǎn)商，前7家企業(yè)房地產(chǎn)租金收益部分大概占到了6成，賣房子只占4成。
從華遠(yuǎn)到地產(chǎn)
作為華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長，任志強(qiáng)在言論中很少提及華遠(yuǎn)。講起華遠(yuǎn)時，也總是把觀點(diǎn)延伸至整個行業(yè)。
2013年，華遠(yuǎn)提出要提升商業(yè)地產(chǎn)的比例，任志強(qiáng)介紹說，華遠(yuǎn)在長沙是以商業(yè)地產(chǎn)為主的，其它地方不是，長沙的物業(yè)與海信合作。華遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)在別的地方也有，包括在北京和沃爾瑪?shù)暮献?，但是比例不大?/p>
對于商業(yè)地產(chǎn)，任志強(qiáng)認(rèn)為，商業(yè)要看位置，位置合適就沒風(fēng)險，位置不合適就有風(fēng)險。
“哪個城市都有一些商業(yè)地產(chǎn)是爛的，但哪個城市都有一些商業(yè)地產(chǎn)很好?！比沃緩?qiáng)說，比較典型的就是中糧大悅城，西單大悅城比預(yù)期好很多倍，但是朝陽大悅城就差遠(yuǎn)了。
他也強(qiáng)調(diào)，在三線、四線城市弄那么多商業(yè)地產(chǎn)肯定有問題。
事實(shí)上，即使是從隨處可見的小區(qū)電梯廣告，任志強(qiáng)也能由此講到物權(quán)法。
任志強(qiáng)調(diào)侃7月10日早間央視一檔關(guān)于小區(qū)廣告等收益歸屬的節(jié)目，他說，15年以前就已經(jīng)有了《物權(quán)法》了，華遠(yuǎn)實(shí)行業(yè)權(quán)制度也已經(jīng)這么多年了，廣告費(fèi)按照業(yè)權(quán)比例給大家分，媒體都報(bào)道了很多次，為什么央視二臺就不知道呢？
“到目前為止，實(shí)行業(yè)權(quán)制度的可能全國就我一家?！比沃緩?qiáng)介紹，華遠(yuǎn)小區(qū)的業(yè)主開會的時候，不但公布，而且都出了書。公布物業(yè)費(fèi)減多少，小區(qū)廣告費(fèi)賺多少錢，車庫賺多少錢，已經(jīng)執(zhí)行十多年了。
但他也坦言，很多小區(qū)沒有這樣做，也不是不對，是國家沒有明文規(guī)定。雖然有《物權(quán)法》，但是沒有實(shí)施細(xì)則。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得您是不是公知？
任志強(qiáng)：沒人說是。公共知識分子，就是到各個國家去游說，自己不干實(shí)業(yè)，只是傳播道理，像孔子才是地地道道的公知。說孔子是公知，沒人提出反對意見，他到這個國家說，國王不聽，他就到另一個國家跟另一個國王說。他可以到任何一個國家去說，也不當(dāng)官，沒有利益在其中。
公共知識分子除了傳播道理以外，別的都不干。我根本就不是公共知識分子，我就是企業(yè)家，企業(yè)家發(fā)表自己的觀點(diǎn)，是因?yàn)樵谄髽I(yè)運(yùn)行過程中出現(xiàn)了一些問題，就這些問題提出意見。
企業(yè)家通常是從企業(yè)生存的角度出發(fā)，認(rèn)為制度上應(yīng)該進(jìn)行改革，說兩句話就變成公共知識分子？哪那么容易就給你這個稱號？想得挺美的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為新一屆政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是什么？
任志強(qiáng)：現(xiàn)在不知道。7月份經(jīng)濟(jì)工作會議之后可能知道，也可能不知道。要看看經(jīng)濟(jì)工作會議公布什么東西。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：“金十條”對房地產(chǎn)或者銀行不是太利好，您怎么看？
任志強(qiáng)：誰說的？中國房地產(chǎn)杠桿率也不高，沒有再貸款，就不叫有杠桿率。美國3億人的住房貸款有13萬億美元，相當(dāng)于GDP總量，還有2億美元汽車、修房子等其它貸款。
如果個人貸款總量和GDP總量一樣，我們得50多萬億才夠?，F(xiàn)在才8萬多億的個人貸款，差遠(yuǎn)了，8萬多億里頭，還有部分不是房地產(chǎn)的貸款，房地產(chǎn)才占12%，人家是100%，所以我們沒有什么杠桿率。
為什么沒有杠桿率？如果是50萬的房子漲到100萬，按100萬去再貸款，再貸款就可以貸到80萬或90萬，那么房子跌價的時候，銀行才會出問題。我們現(xiàn)在50萬的房子已經(jīng)漲到100萬了，漲到100萬的過程中，50萬的貸款可能還得就剩20萬了，那房價跌70%也沒事。沒有再貸款，哪來的杠桿率？
美國是有杠桿率的，房子只要漲價就可以從銀行多貸款，貸款是隨著房價漲價往上走的，因此跌價對銀行有影響。中國的跌價和銀行沒關(guān)系，幾年以前貸的款都還得差不多了，哪來的關(guān)系？
中國房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率也不高，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率70%多，里頭可能有百分之三、四十都是賣房子的錢，真正的銀行貸款沒多少。從報(bào)表上看，中國房企的杠桿率是最低的。銀行系統(tǒng)資本金才8%，房地產(chǎn)有30%，是不是比銀行好多了？航空企業(yè)的資本金率只有5%，95%都是負(fù)債，房地產(chǎn)是不是比它好多了？
現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率最高也有70%多一點(diǎn)，平均也就65%左右，超過65%的都算高的了，如果按65%算，資本金率有30%多，還有相當(dāng)一部分是賣了房子沒有結(jié)算的錢，所以銀行凈貸款沒有多少，好多貸款其實(shí)是老百姓貸款，不是企業(yè)貸款，老百姓貸款那一部分，也不用算在開發(fā)商頭上，所以沒多少。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：潘石屹說他只有2%的負(fù)債率。
任志強(qiáng)：他的負(fù)債率非常低，因?yàn)檫^去賣房子利潤大?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)型持有物業(yè)，按道理說持有物業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該越來越高，以后都持有的話，肯定是負(fù)債率越來越高了，因?yàn)樗毁u房子了，再過幾年，SOHO中國可能就是凈負(fù)債率最高的了。
香港幾個大的公司凈負(fù)債率很高，但是租金很穩(wěn)定，所以無所謂。房價跌的時候，租金不一定跌。房價可能兩三年之內(nèi)有一個波動，但是租金還是按原來的規(guī)律往上走。
為什么亞洲金融危機(jī)的時候，香港這幾家大的地產(chǎn)商都沒事？因?yàn)樗麄兊淖饨鹗窍鄬Ψ€(wěn)定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地產(chǎn)商，前7家企業(yè)房地產(chǎn)租金收益部分大概占到了6成，賣房子只占4成。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)往下行，房地產(chǎn)不存在風(fēng)險？
任志強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)下行不等于房地產(chǎn)一定有危險，對房地產(chǎn)來說，最大的危險是戰(zhàn)爭，只要發(fā)生戰(zhàn)爭的話，房地產(chǎn)危險就相當(dāng)大。平時地產(chǎn)戰(zhàn)時金，戰(zhàn)爭的時候都是買黃金，帶著方便到處跑。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您對錢荒怎么看？
任志強(qiáng)：錢荒是假的，是銀行制造出來的。按照以往的政策，6月份應(yīng)該是要補(bǔ)充流動性，歷年都補(bǔ)，但今年突然不補(bǔ)了，所有的銀行都按照原來熟悉的路子來考慮問題，就不知道該怎么辦，所以引起錢荒。
又比如說所得稅，本來應(yīng)該4月份交的，5月份沒上交，6月份才上交了。那5月份我拿到的錢為什么不先用呢？還有，年初的時候，外貿(mào)達(dá)到三、四千億美元的順差，為什么到5月份、6月份沒有了呢？說明外資都跑了。
我們的存款準(zhǔn)備金率是18%、19%，起碼存了幾十萬億在銀行，準(zhǔn)備金也是銀行的錢，存款準(zhǔn)備金率降1個點(diǎn)就釋放5000億出來，降2個點(diǎn)，可能1萬億就出來了，怎么會有錢荒呢？中國根本不存在錢荒的問題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您對城鎮(zhèn)化有什么看法？
任志強(qiáng)：我覺得城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)沒什么關(guān)系，城鎮(zhèn)化的第一步是把農(nóng)民從土地上解放出來。土地承包制之后才開始有城，農(nóng)民流入城市，首先是要把農(nóng)民從土地上解放出來。不把農(nóng)民從土地上解放出來，搞什么城鎮(zhèn)化？第二步是農(nóng)民在城里就業(yè)。
鄧小平南巡講話之后，才有了城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，因?yàn)橛辛嗣駹I企業(yè)，有了民營企業(yè)的發(fā)展以后，才有農(nóng)民的就業(yè)。沒有這個，農(nóng)民工怎么能就業(yè)？
如果沒有民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沒有大量就業(yè)，拿什么城鎮(zhèn)化？人的城鎮(zhèn)化說得容易，進(jìn)城就行，但是進(jìn)城之后沒有工作，怎么辦呢？
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：住建部年初的時候承諾6月底要實(shí)現(xiàn)500城個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在期限都過了，您對這個怎么看？
任志強(qiáng)：我認(rèn)為早就聯(lián)上了，聯(lián)上了也不等于說要告訴你。本來聯(lián)網(wǎng)的時候也沒有說讓老百姓公開用。
聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)比較差，因?yàn)槁?lián)網(wǎng)是個技術(shù)問題，但以前的資料根本沒有存檔，怎么輸入進(jìn)去？或者本來就是手工的，輸入兩年可能都輸入不完。現(xiàn)在北京的很清楚，2005年以后的都可以查出來，但2005年以前的根本就沒那些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)全部輸入進(jìn)去不可能在短期內(nèi)完成，人家說的是把網(wǎng)聯(lián)上，沒說把數(shù)據(jù)都弄進(jìn)去。
我們現(xiàn)在是幾種土地，一個是劃撥土地，一個是出讓土地，現(xiàn)在出讓土地上的房子基本上聯(lián)網(wǎng)的問題都不太大，只要是在1998年以后，或者是2005年以后。1998年以前可能連計(jì)算機(jī)都沒有，聯(lián)什么網(wǎng)？那都是一張張紙，要把那些資料輸進(jìn)去，得要多少人力、物力才能輸進(jìn)去？要多少年才能輸進(jìn)去？
比如，原來有100套房子，但只要不是商品房，都查不出來，照樣可以買商品房。那只是針對炒房的人，炒房的人一定是買過商品房的人。
房改房和福利房不包含在內(nèi)，意思就是說他們沒有炒房，理想主義者不就這么想的嗎？房子都是分配來的，怎么能炒房呢？其實(shí)，分了三套房炒兩套房這種是最多的。
我們現(xiàn)在還有一些房子，既不是劃撥土地也不是出讓土地上的房子，還有一大堆平房、四合院的老房子以及小產(chǎn)權(quán)房，這些根本就沒有統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)怎么能進(jìn)去？小產(chǎn)權(quán)房辦過房產(chǎn)證嗎？沒辦過，怎么能統(tǒng)計(jì)進(jìn)去？
就像土地確權(quán)，說了多少年了，完成了嗎？過去一畝地是700多平方米，給國家交農(nóng)業(yè)稅的時候就按一畝地700多平方米算的，沒有農(nóng)業(yè)稅以后一畝地就變成666多平方米，確權(quán)的時候是按過去的一畝確權(quán)還是按新的一畝確權(quán)？這就得做一次土地普查，沒有重新登記根本就不對的。
一直說18億畝紅線不能突破，說是要保證糧食安全，這和糧食安全有什么關(guān)系？我們用的糧食只要13億畝，最高峰的時候才15億畝，和18億畝沒關(guān)系，剩下的幾畝是果樹、農(nóng)田、菜地。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對于小產(chǎn)權(quán)房，您有什么意見嗎？
任志強(qiáng)：現(xiàn)在都在說小產(chǎn)權(quán)房有多少，統(tǒng)計(jì)歷年竣工的面積，小產(chǎn)權(quán)房大概6億多平方米，現(xiàn)在說60億、100億平方米，哪有這么多？查查每年竣工的數(shù)，怎么出來的60億平方米小產(chǎn)權(quán)房？瞎說。
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，我早就寫過意見了，專題報(bào)告都給中央報(bào)過?，F(xiàn)在社會上討論的問題，其實(shí)多少年以前我們都解決完了，但是沒有人把它當(dāng)回事。
比如中央二套早上播了一個節(jié)目，講一個小區(qū)的物業(yè)公司，把小區(qū)電梯里的廣告收益不知道用哪兒去了，然后找人評論。
15年以前就已經(jīng)有了《物權(quán)法》了，華遠(yuǎn)實(shí)行業(yè)權(quán)制度也已經(jīng)這么多年了，廣告費(fèi)按照業(yè)權(quán)比例給大家分，媒體都報(bào)道了很多次，為什么央視二臺就不知道呢？到目前為止，實(shí)行業(yè)權(quán)制度的可能全國就我們一家。
華遠(yuǎn)的小區(qū)業(yè)主開會的時候，不但公布，而且都出了書，把物業(yè)費(fèi)減多少，小區(qū)廣告費(fèi)賺多少錢，車庫賺多少錢都公布出來，已經(jīng)執(zhí)行十多年了。
香港的303法案已經(jīng)非常明確地把這些都分到戶了，執(zhí)行這個建筑物法案已經(jīng)這么多年，我們?yōu)槭裁淳蛯W(xué)不來呢？很多小區(qū)沒有這樣做也不是不對，是國家沒有明文規(guī)定。
雖然有《物權(quán)法》，但是沒有實(shí)施細(xì)則。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看待國企和民企合作？
任志強(qiáng)：大家利用國企就是想多占一點(diǎn)便宜。比如說銀行貸款不給民企給國企，民企跟國企合作就能拿到貸款，要不然拿不到貸款。
從貸款額度總比例上就可以看到，國企憑什么占那么多資源？人均資源占有量上國企占的比例很高，人均貸款上占的比例也更高，憑什么國企不應(yīng)該提高效率和水準(zhǔn)？在資源占有和資源分配以及經(jīng)濟(jì)權(quán)利這些問題上，要解決公平問題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：華遠(yuǎn)今年要提升商業(yè)地產(chǎn)的比例，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險大嗎？
任志強(qiáng)：我們在長沙是以商業(yè)地產(chǎn)為主，其它地方不是，長沙的物業(yè)是與海信合作。別的地方也有一些商業(yè)項(xiàng)目，包括在北京和沃爾瑪?shù)暮献?，但是比例不大?/p>
商業(yè)要看位置，位置合適就沒風(fēng)險，位置不合適就有風(fēng)險。哪個城市都有一些商業(yè)地產(chǎn)是爛的，但哪個城市都有一些商業(yè)地產(chǎn)很好。
比較典型的就是中糧大悅城，西單大悅城好得不得了，比預(yù)期的好很多倍，但是朝陽大悅城就差遠(yuǎn)了，和西單的沒法比，不是一個水平的。
商業(yè)地產(chǎn)要看擱在那兒，在三線、四線城市弄那么多商業(yè)肯定有問題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年是旭輝、新城，今年是開元和當(dāng)代等房企都在香港上市，您覺得這一批如何？
任志強(qiáng)：當(dāng)代賣不出去，最后是中城聯(lián)盟幫他；旭輝還不錯，感覺做得還挺好。
以前是建業(yè)，是中城聯(lián)盟里最早去香港上市的，協(xié)信估計(jì)是想今年上市，這幾個都是中城聯(lián)盟的。
上市沒什么不好的，反正能上就行了。上市不一定在第一期表現(xiàn)好，潘石屹第一期挺好，第二期就不行了，股票跌得一塌糊涂，只能發(fā)債。所以，在高點(diǎn)的時候上市不一定都有好處，因?yàn)榈诙慰赡芎茈y；在低點(diǎn)的時候上市，因?yàn)榈筒坏侥膬喝チ耍咭稽c(diǎn)的時候再融資就比較容易了，可能第二次、第三次融資的時候溢價很多。因?yàn)橘Y本市場是波動的，所以不能絕對地說低點(diǎn)的時候上市就不好。
現(xiàn)在凡是發(fā)展速度比較快的都在境外融資，境外融資成本低，而且不受限制。A股的上市企業(yè)，像萬科，都是在前期滬指6000點(diǎn)的時候拿到了大量的錢，都是幾百億的拿，中鐵、中鐵建都從市場上拿到四五百億，所以后來發(fā)展越來越快。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您的業(yè)績壓力大嗎？
任志強(qiáng)：我們不像別人，按股東會要求能夠完成利潤業(yè)績就行了，我沒覺得這個有什么大問題。
我們要的是凈資產(chǎn)回報(bào)率，規(guī)模小，凈資產(chǎn)回報(bào)率比較高就行了。比如說，股東手里拿著一塊錢，我賺了兩毛錢，如果另外一個企業(yè)，雖然也拿1塊錢，但掙了1毛5，到底誰好？很多人不太重視凈資產(chǎn)回報(bào)率，老覺得萬科規(guī)模大。我拿著一塊錢，萬科拿著100塊錢，當(dāng)然應(yīng)該比我規(guī)模大，資本金大40多倍，但是利潤可是沒有40多倍，萬科利潤要到200億左右才有我40多倍。我們擴(kuò)張速度沒有那么快，也沒有融資，從現(xiàn)在看，建立了境外融資渠道的企業(yè)，都比只有國內(nèi)這一條渠道的好。
企業(yè)合作上，萬科等大企業(yè)與其他企業(yè)合作會收品牌管理費(fèi)。比如說各占50%股權(quán)的項(xiàng)目，合并報(bào)表然后共同分利，但是不管賺不賺錢都要先收一個品牌管理費(fèi)，高的時候可能要收到4%、5%，跟大企業(yè)合作，可能收2.5%。比如萬科和中糧合作，可能就收得低，因?yàn)橹屑Z會給萬科一部分合作貸款。
各個企業(yè)情況不一樣，有的收得高有的比較低，高的有5%，低的可能是2.5%、0.5%，好像最低的是0.5%。
大企業(yè)和小企業(yè)合作都這樣，我們也收，大概收到5%。收了5%以后，項(xiàng)目的利潤再按比例分。這樣合作也不是穩(wěn)賺不賠，大企業(yè)要承擔(dān)貸款風(fēng)險，小企業(yè)也賺了，可能以前一平米賺200，現(xiàn)在賺300、400，因?yàn)橛衅放菩?yīng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為未來會是強(qiáng)者越強(qiáng)，還是均衡的一個狀態(tài)？
任志強(qiáng)：市場越開放，產(chǎn)業(yè)集中度會越高，但是房地產(chǎn)不會像可移動產(chǎn)品集中度那么高。比如說鋼材、汽車、電視、冰箱這一類工業(yè)產(chǎn)品都是可移動的，所以集中度都很高。
房地產(chǎn)是不可移動性的，只能說產(chǎn)業(yè)集中度會相對提高，但不可移動性決定了房地產(chǎn)不可能絕對集中。在一個地方生產(chǎn)的房子，不可能搬到各地去，所以萬科也就在這些城市里走，換些城市它不去了。
現(xiàn)在很多城市根本就沒有大開發(fā)商，還是靠本地的小開發(fā)商，三四線城市很多都沒有外地開發(fā)商，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品不可移動。
房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率只能從1%變2%、2%變3%或者3%變4%，但是絕對集中幾乎是不可能的，這個產(chǎn)業(yè)的不可移動性決定了這點(diǎn)。
比如說萬科，過去的市場占有率是1%-2%，現(xiàn)在可能也就2.5%左右。今年就按1500億銷售算的話也沒多少，也就占百分之幾，但是鋼廠或者汽車，可能一個企業(yè)能占到百分之十幾。
在美國，小地產(chǎn)商更多，一年就賣三套房子的也有。他們已經(jīng)過了城市化集中發(fā)展的階段了，已經(jīng)有90%多的城市化率，也沒有農(nóng)民進(jìn)城這回事。中國還在發(fā)展期，還早著呢，最少還得十幾年時間。
在三四線城市，大開發(fā)商不去，小開發(fā)商就能發(fā)展起來。大開發(fā)商去了，小開發(fā)商就活不下去。外資企業(yè)進(jìn)入中國生產(chǎn)汽車，中國的汽車產(chǎn)業(yè)就發(fā)展不起來，一樣的道理。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：中國中西部的不平衡，未來還是會持續(xù)？
任志強(qiáng)：中西部不平衡，這個很簡單，應(yīng)該跟碳排放交易一樣。我在幾年前就提出要增稅補(bǔ)息，在兩會上就提出用碳排放交易的辦法去解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和工業(yè)生產(chǎn)之差的問題。
我們有80個產(chǎn)糧大縣，中央政府不準(zhǔn)它改變，還是必須得種糧食。黑龍江就是種糧大省，為什么黑龍江那么窮？就是因?yàn)樗戏N糧食。
種糧食可以，如果一斤糧食可以賣現(xiàn)在三倍的價錢，那種糧食也能致富。如果你在城里掙1萬塊錢，他在農(nóng)村就掙500塊錢，那他當(dāng)然不干了。政府要用糧價補(bǔ)差的辦法，讓人們積極來種糧食，讓種糧食的人也能掙到城里人那么多錢，和做工業(yè)一樣多的錢。
憑什么上海就不種糧食？北京就不種糧食？北京把地變成工業(yè)地，發(fā)達(dá)了，那就得拿出錢來補(bǔ)，買糧食就得3倍、5倍的價錢才行。
碳排放交易就是這個原則，產(chǎn)生了一噸的碳就產(chǎn)生一噸的污染，就應(yīng)該給錢，要不別這么干。干農(nóng)業(yè)產(chǎn)生的是氧，產(chǎn)生碳的就得給錢給干農(nóng)業(yè)的。比如說3塊錢里頭，1塊錢是基本糧價，1塊錢是給農(nóng)民補(bǔ)貼，1塊錢變成水利基礎(chǔ)設(shè)施，政府負(fù)責(zé)投入，這就都解決了。
要不然產(chǎn)糧大縣賣糧食永遠(yuǎn)賣不出那么多錢，老是那么窮，又不允許這些地方把土地變成工業(yè)，那它怎么辦？都按比例來給補(bǔ)貼，增加糧食的價錢，這樣就解決了。
西氣東輸、南糧北運(yùn)，一樣的道理，能把那個地方的天然氣運(yùn)到這兒來，不就是為了平衡嗎？糧食也可以用這個辦法去平衡，轉(zhuǎn)換一下就可以了。
碳排放交易在工業(yè)和農(nóng)業(yè)之差、土地之差等方面都可以解決。它是一種規(guī)則，可以運(yùn)用到其它不平衡的地區(qū)和行業(yè)上去。
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