業(yè)內(nèi)：房企再融資短期難全面開閘

　　近期中央政治局部署下半年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這與一季度會(huì)議的有關(guān)論調(diào)形成鮮明對比，當(dāng)時(shí)中央曾強(qiáng)調(diào)要“抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控”。這無疑表明中央有淡化房地產(chǎn)行政化調(diào)控的意圖。

　　這一方面是現(xiàn)實(shí)穩(wěn)增長的需要。上半年房地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長近2個(gè)百分點(diǎn)，下半年經(jīng)濟(jì)增長要想保住底線，也必須充分發(fā)揮房地產(chǎn)對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的積極作用。另一方面也是化解風(fēng)險(xiǎn)的需要。當(dāng)前地產(chǎn)政府債務(wù)已經(jīng)被土地財(cái)政“綁架”。國家審計(jì)署的《36個(gè)地方政府本級政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2012年底，4個(gè)省本級、17個(gè)省會(huì)城市本級地區(qū)有55%的債務(wù)承諾以土地收入償還?？紤]到下半年各地還需要完成占全年7成左右的土地推出計(jì)劃以平衡財(cái)政收支及償還債務(wù)，土地市場回暖態(tài)勢延續(xù)十分必要，而開發(fā)商融資渠道的拓寬，顯然也利于激發(fā)他們拿地的熱情，強(qiáng)化地產(chǎn)市場回暖的趨勢。

　　更重要的是，這也是中央建立房地產(chǎn)市場化調(diào)控機(jī)制的需要。從過去行政化調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控雖然抑制了需求，但也較大程度上挫傷了地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，導(dǎo)致未來房地產(chǎn)供給減少，這種累計(jì)的供需缺口越大，未來房價(jià)上漲的壓力也就越大。放開地產(chǎn)商的融資權(quán)，鼓勵(lì)他們擴(kuò)大房地產(chǎn)的供給是有利于市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　今年下半年地產(chǎn)融資開閘的可能性較大，但管理層對于地產(chǎn)融資的開啟將十分謹(jǐn)慎，僅有小部分融資方向符合政策導(dǎo)向的中小開發(fā)商能夠再融資成行。

　　首先，雖然房地產(chǎn)調(diào)控去行政化是必然的趨勢，但在房地產(chǎn)行政為主的調(diào)控手段逐漸退出情況下，若沒有市場化的調(diào)控手段跟上，在預(yù)期向好的情況下，就很容易演化成泡沫。作為配合房地產(chǎn)調(diào)控的再融資措施一旦全面放開，無疑會(huì)刺激資金面比較寬裕的地產(chǎn)商繼續(xù)高價(jià)搶地的熱情，這也會(huì)繼續(xù)助推當(dāng)前的房價(jià)的上漲。這種依賴房地產(chǎn)泡沫化取得的經(jīng)濟(jì)增長雖然對于短期穩(wěn)增長有利，但是卻會(huì)給未來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長制造障礙。

　　其次，這也不利于管理層推進(jìn)下半年的改革，土地市場的再度繁榮會(huì)刺激各地推進(jìn)土地城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，從而不利于管理層倡導(dǎo)的“以人為中心”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。各地對土地財(cái)政的依賴度如果進(jìn)一步加重，將不利于財(cái)政體制以及投資體制改革的推進(jìn)。

　　因此，為了盡量避免政策產(chǎn)生負(fù)面作用，再融資的對象將被限定在以下范圍：鑒于大開發(fā)商的融資渠道更廣，且市場影響力更大，較小規(guī)模的地產(chǎn)商融資申請更可能獲得核準(zhǔn)；融資方向?qū)⑾薅ㄔ谡?guī)定的棚戶區(qū)及舊城改造方面，而為了避免資金被挪用于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資金的使用還將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。(民族證券陳偉)