再融資望穿秋水 業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)難掩房企分化

　　銷售回暖、再融資開閘等預(yù)期，為房企未來發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。從目前披露的中報(bào)及預(yù)告情況看，超過六成的上市房企業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。

　　不過，在行業(yè)景氣度好轉(zhuǎn)的同時(shí)，房企分化的格局卻愈演愈烈，這不僅體現(xiàn)在項(xiàng)目銷售上，也表現(xiàn)為資源儲(chǔ)備上。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房企在資金、土地上的競(jìng)爭(zhēng)力將成為決定持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，大型房企業(yè)績(jī)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而中小房企因項(xiàng)目有限，業(yè)績(jī)波動(dòng)性將明顯增加。

　　業(yè)績(jī)整體好轉(zhuǎn)

　　資金面仍有隱憂

　　截至7月31日，兩市已有8家房企披露了中報(bào)，此外還有58家房企披露了業(yè)績(jī)快報(bào)及預(yù)告。總體來看，有超過六成的公司上半年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)披露中報(bào)的8家房企上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150.47億元，同比增長(zhǎng)32.47%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)19.92億元，同比增長(zhǎng)54.36%。8家房企中，除中房地產(chǎn)業(yè)績(jī)同比下降13.58%外，其余7家均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。萬通地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]的業(yè)績(jī)?cè)龇_(dá)到4.85倍，嘉凱城則實(shí)現(xiàn)扭虧。

　　在這8家房企中，規(guī)模相對(duì)較大的世茂[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]股份上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.70億元，凈利潤(rùn)7.04億元，分別同比增長(zhǎng)17.40%和17.98%。作為世茂集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]旗下主要從事商業(yè)地產(chǎn)的上市平臺(tái)，世茂股份上半年商業(yè)地產(chǎn)合同簽約額達(dá)到71.3億元，同比增長(zhǎng)57%，完成年初制定目標(biāo)的71%；合同簽約面積50.9萬平方米，簽約單價(jià)約為1.4萬元/平方米。

　　按照世茂股份計(jì)劃，2013年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售100億元，合約銷售面積71.4萬平方米。全年計(jì)劃新開工建筑面積達(dá)到115.3萬平方米，計(jì)劃當(dāng)年施工建筑面積達(dá)到475.9萬平方米，計(jì)劃竣工建筑面積為99萬平方米。從公司上半年表現(xiàn)看，已實(shí)現(xiàn)新開工面積達(dá)81.1萬平方米，施工面積達(dá)到384.3萬平方米，均按照年初計(jì)劃落實(shí)。

　　從已披露的中報(bào)來看，一些區(qū)域性房企上半年業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。福星股份上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31.50億元，同比增長(zhǎng)13.85%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.78億元，同比增長(zhǎng)14.29%。嘉凱城則受益于項(xiàng)目結(jié)算，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2054.37萬元，成功扭虧。公司同時(shí)預(yù)計(jì)，前三季度將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5000萬元，而去年前三季度公司則虧損1.56億元。

　　可以看到，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷較長(zhǎng)調(diào)控后，房企都在積極謀求轉(zhuǎn)型。以福星股份為例，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊正逐步由住宅地產(chǎn)向綜合地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，公司計(jì)劃未來形成“住宅+商業(yè)”共同發(fā)展的模式。

　　資金面仍有隱憂

　　今年樓市快速回暖，銷售回款極大緩解了房企的資金壓力；而二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)再融資放開的預(yù)期，也令房企未來資金面有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)。不過，從上市房企來看，一些公司仍然存在較大的償債壓力，這就增加了未來股權(quán)融資的需求。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，披露中報(bào)的8家房企上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁倒灿?jì)12.86億元，同比增長(zhǎng)21.83%。世茂股份、南京高科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁怠坝韶?fù)轉(zhuǎn)正”，臥龍地產(chǎn)、福星股份現(xiàn)金流也有所好轉(zhuǎn)。

　　盡管從中報(bào)的時(shí)點(diǎn)上看，上述8家房企的現(xiàn)金流出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但是潛在的償債壓力仍不可小覷。以南京高科為例，公司6月末貨幣資金僅為8.24億元，而公司的短期借款達(dá)到41.47億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則達(dá)到4.8億元。這兩項(xiàng)短期負(fù)債之和已經(jīng)是貨幣資金的5.61倍之多。同樣，嘉凱城6月末的貨幣資金為23.25億元，而公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和則達(dá)到68.99億元。此外，陸家嘴、臥龍地產(chǎn)等公司上述兩項(xiàng)短期負(fù)債之和與貨幣資金的比例也超過了1.5倍。

　　如果從一季報(bào)披露的數(shù)據(jù)看，有超過四成的房企短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和在貨幣資金的1.5倍以上。相比之下，“萬保招金”四大房企去年中報(bào)到今年一季報(bào)期間的這一比例基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，中小房企的資金狀況仍有“隱憂”。

　　來自債務(wù)到期兌付的壓力，無疑增加了房企通過股權(quán)融資的“沖動(dòng)”。但現(xiàn)實(shí)是，盡管市場(chǎng)已經(jīng)普遍預(yù)計(jì)房地產(chǎn)再融資將有所放開，但真正意義上的再融資開閘“第一單”卻遲遲不能落地。截至7月31日，兩市仍有11家房企停牌，其中迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股、銀潤(rùn)股份等公司均因有重要事項(xiàng)未公告而停牌。這也讓市場(chǎng)懷有更多期待。

　　由于再融資放開成為大概率事件，目前部分券商已開始著手備戰(zhàn)房企再融資。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府提出“優(yōu)化金融資源配置，用好增量，盤活存量”，對(duì)于拿地穩(wěn)健、銷售積極、具備固有融資渠道優(yōu)勢(shì)的企業(yè)而言，將在流動(dòng)性改革中受益。

　　行業(yè)分化加劇

　　今年兩會(huì)后，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已逐步向建立長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的調(diào)控作用。受此影響，大型開發(fā)商由于融資渠道及資源上的優(yōu)勢(shì)，更加具備持續(xù)成長(zhǎng)性，而中小開發(fā)商則更多受到項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的限制。

　　從政策層面上看，近期召開的中央政治局會(huì)議提出，要積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長(zhǎng)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　對(duì)此，中信證券認(rèn)為，不應(yīng)該再以博弈的心態(tài)去看待房地產(chǎn)政策，而應(yīng)該將政策作為既定的外生的常量，需要重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)公司本身的業(yè)績(jī)?cè)鏊俸唾Y產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張可能性。目前，龍頭公司近三年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)普遍可以達(dá)到20%-40%，但對(duì)應(yīng)的估值水平卻只有6-9倍。

　　目前，“萬保招金”四大房企中，僅有招商地產(chǎn)公布了中報(bào)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約25億-26億元，同比增長(zhǎng)105%-113%。與大部分中小房企相比，大型房企今年的業(yè)績(jī)?nèi)詫⒗^續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　值得注意的是，在地產(chǎn)政策趨于穩(wěn)定、資金壓力有所緩解的背景下，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略已明顯向“土地為王”轉(zhuǎn)變，這一點(diǎn)從近期漸熱的土地市場(chǎng)上便可見一斑。隨著地價(jià)攀升，大型開發(fā)商在土地市場(chǎng)上的拿地優(yōu)勢(shì)成為未來持續(xù)增長(zhǎng)的基石。相比之下，中小房企受制于資源有限，更容易受到項(xiàng)目結(jié)算周期的影響，業(yè)績(jī)波動(dòng)性將明顯加大。