房企融資開閘指日可待

　　7月17日，據(jù)新華社報(bào)道，盡管監(jiān)管層沒有明確表態(tài)房地產(chǎn)融資政策將調(diào)整，但近期種種跡象表明，暫停三年多的房企融資將有條件放開，閘門或?qū)纳婕吧鲜蟹科蟮闹亟M開啟。在昨日下午召開的瀚亞資本第六屆財(cái)富論壇上，住建部政策研究中心原主任陳淮表示，開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)，肯定是要借錢要融資的，關(guān)鍵是如何把間接融資轉(zhuǎn)為直接融資。

　　　政策調(diào)整成定局

　　據(jù)了解，7月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫，上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份等多家公司因“籌劃重大事項(xiàng)”而相繼停牌。記者注意到，近期，一則房企融資將開閘的傳聞引發(fā)了地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勁反彈。

　　7月5日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》。《意見》提出，要嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。讓房地產(chǎn)企業(yè)融資正?；?，打開融資正門，尤其是通過資本市場進(jìn)行直接融資，正是完成我國金融發(fā)展構(gòu)想的重要一步。

　　事實(shí)上，2010年初，監(jiān)管層正式宣布暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。據(jù)悉，從2009年11月南國置業(yè)成為最后一只登陸A股的房地產(chǎn)企業(yè)至今，已有將近4年時(shí)間沒有房企IPO。從2009年9月8日世榮兆業(yè)的定向增發(fā)方案獲批后，幾乎無房企再融資計(jì)劃獲批。

　　“國務(wù)院‘金十條’的出臺重在預(yù)防整個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)，但毫無疑問加大了房企融資的難度，可以預(yù)料的是，融資渠道有限的非上市房企及眾多的中小房企都將受到較大的影響，有可能加速整個(gè)行業(yè)的洗牌。”新城控股高級副總裁歐陽捷接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，相對來說，在銀行貸款及其他融資渠道融資難度普遍增大的情況下，上市房企的優(yōu)勢將體現(xiàn)得更加明顯，資金與土地儲備較充裕、現(xiàn)金流控制良好的已上市房企無疑具備較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，更受投資者和機(jī)構(gòu)的青睞。據(jù)了解，目前，新城控股和中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家銀行的總行有戰(zhàn)略合作。

　　　監(jiān)管把好審批關(guān)

　　交通銀行研究顯示，今年第一季度，實(shí)際社會融資總額同比多增的1.83萬億元中，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺；第二季度，這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個(gè)部門的資金需求也抬高了整個(gè)社會的融資成本，導(dǎo)致國內(nèi)流動(dòng)性雖相對寬松，但經(jīng)濟(jì)增長并沒有受益。為此，綠地集團(tuán)董事長張玉良向媒體透露，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后，對企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現(xiàn)在房企再融資應(yīng)該放開，而且時(shí)機(jī)也到了”。

　　多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，放開再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好。長期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。申銀萬國也發(fā)布報(bào)告稱，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復(fù)。在七八月份銷售缺乏亮點(diǎn)、而龍頭公司估值僅有7倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價(jià)表現(xiàn)的主要催化劑。

　　歐陽捷坦言，再融資開閘就是要讓金融回歸市場化，盡量減少行政干預(yù)。但必須注意的是，一旦放開，政府需要加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管把控，不要重蹈因國內(nèi)市場不理性而造成推高房價(jià)的反作用力。新城會嚴(yán)格控制負(fù)債率、高周轉(zhuǎn)、不囤地、快速銷售，抑制盲目擴(kuò)張的沖動(dòng)，理智有序地將觸角從長三角蔓延至全國各地。上市后，新城對債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也處在較為合理的水平。

　　事實(shí)上，目前，內(nèi)地房企海外融資正成為一個(gè)趨勢。相關(guān)地產(chǎn)人士直言，海外融資對企業(yè)的運(yùn)營、財(cái)務(wù)相關(guān)指標(biāo)，如現(xiàn)金流、負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等都有嚴(yán)格的要求，一般情況下，指標(biāo)不滿足要求的企業(yè)是很難融到資的。

　　多位地產(chǎn)人士表示，融資開閘后，監(jiān)管層應(yīng)把好審批關(guān)，對存在國家調(diào)控政策中規(guī)定的違法違規(guī)行為的企業(yè)不予批準(zhǔn)，并對市場從嚴(yán)監(jiān)管，把有問題的企業(yè)擋在門外，讓真正有需要的優(yōu)質(zhì)企業(yè)從中受益。