樓市觀察：單一政策效果欠佳 退燒應(yīng)綜合治理

　　朱慧卿作(新華社發(fā))

　　今年以來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)“高溫”，尤其是北上廣深等一線城市房價(jià)更是“高燒不退”，使樓市調(diào)控效果受到市場廣泛質(zhì)疑，也引發(fā)了社會對樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)換思路的呼聲。專家認(rèn)為，抑制房價(jià)過快上漲僅僅依靠調(diào)控政策這“一招鮮”是不夠的，樓市要想退燒還需要對癥下藥，只有打出財(cái)政、金融、土地等各項(xiàng)政策綜合治理的組合拳，把短期調(diào)控和長效機(jī)制有效的結(jié)合起來，才是給樓市降溫的特效藥。

　　單一政策效果欠佳

　　今年2月，“新國五條”的出臺被認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)市場卻經(jīng)歷了一個(gè)“先抑后揚(yáng)”的走勢，如今近半年的時(shí)間過去了，全國房價(jià)曲線已經(jīng)連續(xù)攀升至歷史高點(diǎn)，部分一二線城市樓市成交量屢創(chuàng)新高，土地市場更是地王頻出。

　　被市場公認(rèn)執(zhí)行調(diào)控細(xì)則最為嚴(yán)厲的北京，房價(jià)上漲之勢仍然難以阻擋。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計(jì)，北京7月純商品住宅成交均價(jià)為25138元/平方米，環(huán)比上漲9%，同比上漲21.6%。這一成交均價(jià)超過2011年2月的24459元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。與北京類似，上海、廣州、深圳等一線城市房價(jià)今年以來也屢創(chuàng)新高。

　　盡管樓市調(diào)控政策已經(jīng)非常嚴(yán)厲，特別是限購、限價(jià)、限貸等行政調(diào)控手段已經(jīng)被用到了極致。但是，調(diào)控并沒有達(dá)到預(yù)期效果，房價(jià)也并未得到有效遏制。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，過去的行政調(diào)控政策，在抑制投資投機(jī)需求方面取得了顯著而卓越的成效，但如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生變化，當(dāng)下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求，需要從長遠(yuǎn)的、外圍的改革來解決。

　　供需矛盾主導(dǎo)房價(jià)上漲

　　在專家看來，樓市調(diào)控?zé)o法擊中房價(jià)上漲的要害，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場是一個(gè)綜合而又復(fù)雜的龐大市場，它既是支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力，又是關(guān)乎百姓民生的系統(tǒng)工程。要撼動樓市過熱房價(jià)過高的根源，就是要解決當(dāng)前一二線城市樓市供不應(yīng)求的難題。

　　“北上廣深房價(jià)集體上漲最根本原因在于供不應(yīng)求。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，一方面是一線城市土地供應(yīng)連續(xù)3年無法完成，新增商品房供應(yīng)下降。而限價(jià)、限售、限簽、商品房預(yù)售款監(jiān)管、商品房預(yù)售條件提高、房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊等措施嚴(yán)重影響到市場供應(yīng)。另一方面是在城鎮(zhèn)化與城市擴(kuò)容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不斷倍增。顯然市場供求矛盾被政府調(diào)控的行政手段放大了，不斷出現(xiàn)因供不應(yīng)求漲價(jià)的房企與樓盤。

　　“高房價(jià)沒有一吃就靈的降火妙藥，原因是多方面的，既有市場發(fā)展中的問題，更有體制性原因?！痹谥袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來，房地產(chǎn)調(diào)控難的原因有以下幾個(gè)方面：一是旺盛的剛性需求，2006年至2010年，全國商品住房銷售面積達(dá)到36億平方米，而供應(yīng)面積僅為26億平方米，供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要原因；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是供地制度和管理缺陷，土地價(jià)格太高；四是居民投資渠道缺乏；五是保障房資金短缺，管理方面還存在漏洞。

　　房產(chǎn)稅難以“一針靈”

　　面對樓市調(diào)控政策效力的減弱，市場對調(diào)控思路的轉(zhuǎn)換，尤其是逐步推廣房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的呼聲日益高漲。對此，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控有成效也有失誤，調(diào)控政策已到了需重估的階段。在建立適合市場長遠(yuǎn)發(fā)展的長效機(jī)制過程中，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推進(jìn)是一個(gè)重要方面。

　　“開征房產(chǎn)稅，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種規(guī)范的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，在房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)之下，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高全社會不動產(chǎn)資源配置的效率，促使不動產(chǎn)投資、投機(jī)行為收斂，有利于弱化住房價(jià)格過快上漲和市場大起大落的可能性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展。

　　但是，房產(chǎn)稅不可能成為抑制房價(jià)上漲的“一針靈”?！白鳛橐环N長效性調(diào)節(jié)工具，房產(chǎn)稅對住房市場的療效猶如中藥，藥性較溫，見效較慢，遠(yuǎn)不如限購、限貸等行政性手段立竿見影?！标悋鴱?qiáng)認(rèn)為，即使在市場機(jī)制成熟的歐美國家，房產(chǎn)稅與降低房價(jià)也并無直接相關(guān)性。

　　專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容及在此基礎(chǔ)上的全面推開、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為全新的中國房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。