上半年?duì)I收400億 萬科稱樓市已趨平穩(wěn)

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　　黃樹輝

　　連續(xù)三年超千億元的規(guī)模增長慣性，讓萬科(000002.SZ，200002.SZ)這家地產(chǎn)巨無霸依然快速前行，營收及凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)續(xù)寫新紀(jì)錄。

　　在去年高達(dá)1412億元銷售額基礎(chǔ)上，萬科2013年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元和凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。

　　由于銷售增長快于結(jié)算節(jié)奏，截至6月底萬科尚有約1766億元的已售未結(jié)資源，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，萬科全年銷售規(guī)模有望沖至1700億元。

　　不過，由于結(jié)算均價(jià)和行業(yè)趨勢(shì)影響，萬科營業(yè)收入、凈利潤增幅以及毛利率均有所下滑，市場(chǎng)占有率也有所下降。

　　利潤率繼續(xù)下滑

　　昨日晚間，萬科發(fā)布半年報(bào)顯示，2013年1~6月，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積388.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入406.3億元，同比分別增長47.2%和34.4%。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)存在著結(jié)算周期滯后性的特殊情況，房企結(jié)算和利潤指標(biāo)往往反映的是大概半年前或者一年前的經(jīng)營狀況。上半年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)同比下降8.7%，為每平方米10461元，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算凈利率也較去年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至14.1%。

　　此外，萬科營業(yè)收入增幅和凈利潤增速較去年同期均有所下滑，而從銷售金額角度推算，萬科在全國的市場(chǎng)占有率較去年同期的2.68%下降至2.5%。

　　萬科董秘譚華杰解釋稱，主要原因是城市結(jié)構(gòu)變化，房價(jià)水平較低的城市在結(jié)算構(gòu)成中的占比上升，上半年萬科結(jié)算的資源中部分來自2011至2012年市場(chǎng)低谷時(shí)的銷售。

　　譚華杰還表示，萬科結(jié)算中裝修房占比仍有小幅度上升，而裝修業(yè)務(wù)的利潤率低于毛坯房業(yè)務(wù)。此外，行業(yè)存在利潤率適度下降的大趨勢(shì)。

　　盡管如此，上半年萬科的凈資產(chǎn)收益率同比仍然保持了增長態(tài)勢(shì)。全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，相比去年同期上升0.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　萬科公告援引萬科集團(tuán)總裁郁亮的表態(tài)稱，長期來看，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，利潤率下降的趨勢(shì)是存在的，但對(duì)股東來說，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率而非利潤率。通過提升經(jīng)營效率，可以克服利潤率下降的影響。

　　1~7月，萬科的銷售面積已達(dá)到834.6萬平方米，銷售金額達(dá)到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

　　截至6月底，萬科已完成開工面積919萬平方米，相當(dāng)于年初計(jì)劃的55.6%，相比去年同期大幅增長96.3%。

　　而開工面積的大幅飆升，意味著萬科全年銷售規(guī)模有望繼續(xù)高速增長，多家券商預(yù)測(cè)，萬科全年銷售規(guī)模有望達(dá)到1700億元。

　　截至中期時(shí)，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結(jié)算，較2012年年底增加330億元。

　　成交火爆局面或結(jié)束

　　在開發(fā)加快的同時(shí)，萬科也在加速補(bǔ)充土地資源，甚至在7月前后拿下三塊“地王”。根據(jù)公告，前6個(gè)月萬科累計(jì)增加42個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價(jià)約每平方米2735元。

　　實(shí)際上自年初以來，由于企業(yè)普遍加大了在住宅成交表現(xiàn)相對(duì)較好的一二線城市的投資力度，導(dǎo)致部分城市土地市場(chǎng)一度出現(xiàn)過熱的跡象。

　　對(duì)于這一現(xiàn)象，譚華杰表示，目前住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系、庫存去化周期都處在比較合理的水平，并不支持過于樂觀的地價(jià)預(yù)期。

　　作為行業(yè)“風(fēng)向標(biāo)”，萬科對(duì)后市預(yù)期變得更加謹(jǐn)慎。萬科半年報(bào)稱，北京、上海、深圳、蘇州等全國14個(gè)主要城市，一季度商品住宅成交面積同比大幅增長65.5%，但進(jìn)入二季度后，無論是全國還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。

　　譚華杰表示，主要城市今年一季度成交面積大幅增長，一個(gè)重要原因是去年一季度市場(chǎng)還在低谷期，比較基數(shù)低。

　　二季度同比增速下滑，一方面因?yàn)槿ツ晖诔山幻娣e已經(jīng)恢復(fù)增長，比較基數(shù)上升，另一方面也反映了隨著成交火爆的局面逐漸結(jié)束，近期市場(chǎng)銷售開始趨于溫和。

　　譚華杰稱，二季度新房入市的加快，已經(jīng)結(jié)束了年初供不應(yīng)求的狀況。上述14個(gè)城市商品住宅銷售面積對(duì)批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例，已經(jīng)由一季度末的1.43倍下降到二季度末的0.90倍。從可售庫存去化需要的月數(shù)來看，這些城市目前的庫存去化周期在10個(gè)月左右，處在比較合理的水平。隨著供求關(guān)系趨于平衡，市場(chǎng)已具備平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。攝影記者/高育文