地產(chǎn)股再融資升溫 龍頭股將先行抬頭

　　數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)劉明/制表彭春霞/制圖

　　證券時(shí)報(bào)記者劉明陳春雨

　　近日，新湖中寶[簡介最新動態(tài)]、宋都[簡介最新動態(tài)]股份等上市公司紛紛推出再融資方案，招商地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]也停牌籌劃資產(chǎn)收購事宜，地產(chǎn)股再融資話題引發(fā)市場關(guān)注。同時(shí)，今年來房價(jià)繼續(xù)保持漲勢，地產(chǎn)股業(yè)績?nèi)匀槐３州^高增長，而地產(chǎn)股市場表現(xiàn)不佳。那么，再融資重啟對地產(chǎn)股有何影響？投資者如果投資地產(chǎn)股又該如何選擇？

　　就此，證券時(shí)報(bào)記者采訪了國聯(lián)安基金組合投資部總監(jiān)、國聯(lián)安主題驅(qū)動、國聯(lián)安優(yōu)勢基金經(jīng)理韋明亮，大摩華鑫基金投資部總監(jiān)、大摩成長、大摩領(lǐng)先基金經(jīng)理錢斌，國泰國證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)基金經(jīng)理章赟以及北京格雷投資管理公司總經(jīng)理張可興。

　　調(diào)控政策發(fā)生變化

　　證券時(shí)報(bào)記者：近日，地產(chǎn)股再融資重啟的消息引發(fā)市場對于地產(chǎn)股的關(guān)注，再融資重啟對地產(chǎn)股有何影響？

　　韋明亮：地產(chǎn)再融資重啟不僅意味著融資成本下降，更表明政府對地產(chǎn)調(diào)控的趨向在發(fā)生改變，從以前的壓需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾庸┙o，大大降低了政策調(diào)控的不確定性。優(yōu)質(zhì)的上市公司將獲得更加低廉的融資，盈利上升提升估值，對股價(jià)形成正面影響。不過，地產(chǎn)企業(yè)資金更加寬裕，會提升拿地的能力，這可能進(jìn)一步增加土地市場的溢價(jià)。

　　張可興：再融資重啟意味著上市房企遭遇的一些歧視性政策在取消，調(diào)控政策將逐步回歸正常，其他融資以及限購政策也可能逐步取消。當(dāng)前重啟地產(chǎn)再融資，與經(jīng)濟(jì)增長有關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，涉及諸多行業(yè)。在消費(fèi)和出口增長不確定的情況下，房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)是較為確定的。

　　章赟：地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。由于地產(chǎn)調(diào)控，2010年開始再融資就受限，此后高成本的信托融資逐步取代了低成本的股權(quán)、債權(quán)融資，如2011年地產(chǎn)融資成本高達(dá)15%以上。

　　錢斌：首先，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)綜合融資成本；其次，大公司融資優(yōu)勢更加凸顯，更有利突破發(fā)展的資金瓶頸。地產(chǎn)股總體有望活躍，但依然需要評估基本面,一些個(gè)股投資機(jī)會有望超越行業(yè)基本面。

　　兩大因素壓制股價(jià)

　　證券時(shí)報(bào)記者：近幾年包括今年以來，地產(chǎn)股業(yè)績保持較高增長，但今年地產(chǎn)股市場表現(xiàn)平平，這也造成主要的地產(chǎn)股估值整體不高，您怎么看待這一現(xiàn)象？

　　錢斌：地產(chǎn)股市場表現(xiàn)不佳，反映了市場的擔(dān)憂，有短期的，也有中長期的。

　　短期是來自資金面和政策面的擔(dān)憂，今年新的監(jiān)管政策收緊了影子銀行的擴(kuò)張，市場資金成本明顯上行，地產(chǎn)行業(yè)對資金狀況最為敏感。而去年以來房價(jià)形成新一輪的上漲趨勢，房價(jià)上漲之后導(dǎo)致市場產(chǎn)生了新的政策調(diào)控預(yù)期。

　　中長期主要是關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)是否見頂?shù)膿?dān)憂，近年中國商品住宅供應(yīng)能力明顯提升，總供應(yīng)量已不短缺，而關(guān)于住房空置率過高、購房人群年輕化、房屋租售比過高等一些現(xiàn)象或表明行業(yè)有可能已經(jīng)見頂，也意味著未來行業(yè)高增速難以持續(xù)，板塊估值有下降趨勢。

　　章赟：地產(chǎn)股估值受壓制有兩方面原因：一是地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展期已過。從1998年房改算起，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了15年的快速發(fā)展已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。國外的研究表明，地產(chǎn)行業(yè)的單邊周期一般在20年左右。二是地產(chǎn)調(diào)控壓制了估值。

　　韋明亮：地產(chǎn)股估值不高，最主要的原因是地產(chǎn)行業(yè)面對巨大的政策不確定性，另外，地產(chǎn)行業(yè)的高速增長期已過。未來隨著地產(chǎn)調(diào)控的市場化，前一個(gè)因素會逐步淡化，市場可能會逐步把地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)普通的周期性行業(yè)看待。

　　張可興：業(yè)績增長、股價(jià)不漲，這說明目前是好的投資時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)股是目前A股中最便宜的幾個(gè)行業(yè)之一，從2010年的調(diào)控開始，我們就開始建倉房地產(chǎn)股，到現(xiàn)在只加倉不減倉。雖然地產(chǎn)股未來爆發(fā)式增長不太可能，但比估值暗含的預(yù)期更高的成長速度可以達(dá)到。并不是說未來10年、20年這個(gè)行業(yè)都會很好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有個(gè)周期性，但未來5年內(nèi)還可以比較樂觀。

　　地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)分化

　　證券時(shí)報(bào)記者：未來房地產(chǎn)市場會如何發(fā)展，地產(chǎn)股業(yè)績能否繼續(xù)保持較高增長？地產(chǎn)股股價(jià)表現(xiàn)又將如何？

　　章赟：中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過了快速發(fā)展的時(shí)期，地產(chǎn)行業(yè)也是如此，估計(jì)未來5年全國商品住房的銷售面積將維持10%左右的增幅。市場化的機(jī)制更加有利于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)龍頭公司的估值將有提升。

　　韋明亮：未來地產(chǎn)整體銷售可能維持個(gè)位數(shù)的低速增長，不過，優(yōu)勢企業(yè)的市場份額會進(jìn)一步提高，這些企業(yè)未來幾年業(yè)績?nèi)阅芫S持較高增長。隨著估值的逐步上修和盈利增長，優(yōu)勢企業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)應(yīng)該會逐步改善。

　　張可興：房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)分化，四五線城市面臨較大的去庫存的壓力，房價(jià)可能出現(xiàn)下調(diào)，但一二線城市、一些凈流入人口較大的城市，價(jià)格上漲的預(yù)期依然存在。

　　選擇優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)

　　證券時(shí)報(bào)記者：A股市場約有140家房地產(chǎn)上市公司，投資時(shí)應(yīng)該選擇什么樣的地產(chǎn)股？

　　章赟：優(yōu)質(zhì)龍頭公司的行業(yè)集中度將快速提升，盈利能力偏弱的公司將逐步退出市場。在此背景下，投資時(shí)應(yīng)該選擇優(yōu)質(zhì)的全國以及區(qū)域性龍頭公司。

　　錢斌：地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力評估依然是最重要的因素。構(gòu)成地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的要素包括項(xiàng)目開發(fā)管理能力、融資能力、拿地能力或優(yōu)質(zhì)土地儲備狀況，這幾個(gè)方面具備優(yōu)勢的企業(yè)必然在經(jīng)營業(yè)績方面要強(qiáng)于行業(yè)平均水平。

　　韋明亮：未來地產(chǎn)行業(yè)的基本面將維持穩(wěn)定的格局，龍頭企業(yè)的市場份額會進(jìn)一步提升。我們偏好那些龍頭企業(yè)，特別是定位于普通商品房的高周轉(zhuǎn)企業(yè)。

　　張可興：目前房地產(chǎn)競爭更多依靠的是資金優(yōu)勢、管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢以及項(xiàng)目運(yùn)作的優(yōu)勢。全國性的龍頭企業(yè)更有優(yōu)勢，區(qū)域性的龍頭企業(yè)在進(jìn)行跨區(qū)域管理和運(yùn)作時(shí)，會面臨很多困難。若不是十分了解，我們不會投區(qū)域龍頭，對于財(cái)務(wù)不甚透明、項(xiàng)目不可考察的企業(yè)更是盡量避開。

　　業(yè)績增長

　　將繼續(xù)吸引基金配置

　　證券時(shí)報(bào)記者：數(shù)據(jù)顯示，以基金為代表的機(jī)構(gòu)投資者扎堆“招保萬金”等地產(chǎn)股，尤其是萬科在二季度末成為基金第一大重倉股，是否會有更多資金進(jìn)入到這些龍頭地產(chǎn)股？

　　錢斌：雖然對于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展觀點(diǎn)有分歧，但龍頭地產(chǎn)公司未來的市場份額占比將會提高，業(yè)績增速有望好于行業(yè)平均水平，龍頭地產(chǎn)股也將持續(xù)獲得市場資金的青睞。

　　韋明亮：資金永遠(yuǎn)是趨利的，目前市場對地產(chǎn)行業(yè)未來市場化調(diào)控趨向的變化，市場對地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展的信心不足。相信隨著情況的逐步明朗，地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢企業(yè)會進(jìn)一步成為基金的配置重點(diǎn)。