數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)劉明/制表彭春霞/制圖
證券時報記者劉明陳春雨
近日，新湖中寶[簡介最新動態(tài)]、宋都[簡介最新動態(tài)]股份等上市公司紛紛推出再融資方案，招商地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]也停牌籌劃資產(chǎn)收購事宜，地產(chǎn)股再融資話題引發(fā)市場關(guān)注。同時，今年來房價繼續(xù)保持漲勢，地產(chǎn)股業(yè)績?nèi)匀槐３州^高增長，而地產(chǎn)股市場表現(xiàn)不佳。那么，再融資重啟對地產(chǎn)股有何影響？投資者如果投資地產(chǎn)股又該如何選擇？
就此，證券時報記者采訪了國聯(lián)安基金組合投資部總監(jiān)、國聯(lián)安主題驅(qū)動、國聯(lián)安優(yōu)勢基金經(jīng)理韋明亮，大摩華鑫基金投資部總監(jiān)、大摩成長、大摩領(lǐng)先基金經(jīng)理錢斌，國泰國證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)基金經(jīng)理章赟以及北京格雷投資管理公司總經(jīng)理張可興。
調(diào)控政策發(fā)生變化
證券時報記者：近日，地產(chǎn)股再融資重啟的消息引發(fā)市場對于地產(chǎn)股的關(guān)注，再融資重啟對地產(chǎn)股有何影響？
韋明亮：地產(chǎn)再融資重啟不僅意味著融資成本下降，更表明政府對地產(chǎn)調(diào)控的趨向在發(fā)生改變，從以前的壓需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾庸┙o，大大降低了政策調(diào)控的不確定性。優(yōu)質(zhì)的上市公司將獲得更加低廉的融資，盈利上升提升估值，對股價形成正面影響。不過，地產(chǎn)企業(yè)資金更加寬裕，會提升拿地的能力，這可能進一步增加土地市場的溢價。
張可興：再融資重啟意味著上市房企遭遇的一些歧視性政策在取消，調(diào)控政策將逐步回歸正常，其他融資以及限購政策也可能逐步取消。當前重啟地產(chǎn)再融資，與經(jīng)濟增長有關(guān)，因為房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，涉及諸多行業(yè)。在消費和出口增長不確定的情況下，房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟是較為確定的。
章赟：地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。由于地產(chǎn)調(diào)控，2010年開始再融資就受限，此后高成本的信托融資逐步取代了低成本的股權(quán)、債權(quán)融資，如2011年地產(chǎn)融資成本高達15%以上。
錢斌：首先，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)綜合融資成本；其次，大公司融資優(yōu)勢更加凸顯，更有利突破發(fā)展的資金瓶頸。地產(chǎn)股總體有望活躍，但依然需要評估基本面,一些個股投資機會有望超越行業(yè)基本面。
兩大因素壓制股價
證券時報記者：近幾年包括今年以來，地產(chǎn)股業(yè)績保持較高增長，但今年地產(chǎn)股市場表現(xiàn)平平，這也造成主要的地產(chǎn)股估值整體不高，您怎么看待這一現(xiàn)象？
錢斌：地產(chǎn)股市場表現(xiàn)不佳，反映了市場的擔憂，有短期的，也有中長期的。
短期是來自資金面和政策面的擔憂，今年新的監(jiān)管政策收緊了影子銀行的擴張，市場資金成本明顯上行，地產(chǎn)行業(yè)對資金狀況最為敏感。而去年以來房價形成新一輪的上漲趨勢，房價上漲之后導(dǎo)致市場產(chǎn)生了新的政策調(diào)控預(yù)期。
中長期主要是關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)是否見頂?shù)膿鷳n，近年中國商品住宅供應(yīng)能力明顯提升，總供應(yīng)量已不短缺，而關(guān)于住房空置率過高、購房人群年輕化、房屋租售比過高等一些現(xiàn)象或表明行業(yè)有可能已經(jīng)見頂，也意味著未來行業(yè)高增速難以持續(xù)，板塊估值有下降趨勢。
章赟：地產(chǎn)股估值受壓制有兩方面原因：一是地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展期已過。從1998年房改算起，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了15年的快速發(fā)展已進入平穩(wěn)發(fā)展期。國外的研究表明，地產(chǎn)行業(yè)的單邊周期一般在20年左右。二是地產(chǎn)調(diào)控壓制了估值。
韋明亮：地產(chǎn)股估值不高，最主要的原因是地產(chǎn)行業(yè)面對巨大的政策不確定性，另外，地產(chǎn)行業(yè)的高速增長期已過。未來隨著地產(chǎn)調(diào)控的市場化，前一個因素會逐步淡化，市場可能會逐步把地產(chǎn)行業(yè)作為一個普通的周期性行業(yè)看待。
張可興：業(yè)績增長、股價不漲，這說明目前是好的投資時點，地產(chǎn)股是目前A股中最便宜的幾個行業(yè)之一，從2010年的調(diào)控開始，我們就開始建倉房地產(chǎn)股，到現(xiàn)在只加倉不減倉。雖然地產(chǎn)股未來爆發(fā)式增長不太可能，但比估值暗含的預(yù)期更高的成長速度可以達到。并不是說未來10年、20年這個行業(yè)都會很好，因為房地產(chǎn)有個周期性，但未來5年內(nèi)還可以比較樂觀。
地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)分化
證券時報記者：未來房地產(chǎn)市場會如何發(fā)展，地產(chǎn)股業(yè)績能否繼續(xù)保持較高增長？地產(chǎn)股股價表現(xiàn)又將如何？
章赟：中國經(jīng)濟已經(jīng)過了快速發(fā)展的時期，地產(chǎn)行業(yè)也是如此，估計未來5年全國商品住房的銷售面積將維持10%左右的增幅。市場化的機制更加有利于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)龍頭公司的估值將有提升。
韋明亮：未來地產(chǎn)整體銷售可能維持個位數(shù)的低速增長，不過，優(yōu)勢企業(yè)的市場份額會進一步提高，這些企業(yè)未來幾年業(yè)績?nèi)阅芫S持較高增長。隨著估值的逐步上修和盈利增長，優(yōu)勢企業(yè)的股價表現(xiàn)應(yīng)該會逐步改善。
張可興：房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)分化，四五線城市面臨較大的去庫存的壓力，房價可能出現(xiàn)下調(diào)，但一二線城市、一些凈流入人口較大的城市，價格上漲的預(yù)期依然存在。
選擇優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)
證券時報記者：A股市場約有140家房地產(chǎn)上市公司，投資時應(yīng)該選擇什么樣的地產(chǎn)股？
章赟：優(yōu)質(zhì)龍頭公司的行業(yè)集中度將快速提升，盈利能力偏弱的公司將逐步退出市場。在此背景下，投資時應(yīng)該選擇優(yōu)質(zhì)的全國以及區(qū)域性龍頭公司。
錢斌：地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力評估依然是最重要的因素。構(gòu)成地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的要素包括項目開發(fā)管理能力、融資能力、拿地能力或優(yōu)質(zhì)土地儲備狀況，這幾個方面具備優(yōu)勢的企業(yè)必然在經(jīng)營業(yè)績方面要強于行業(yè)平均水平。
韋明亮：未來地產(chǎn)行業(yè)的基本面將維持穩(wěn)定的格局，龍頭企業(yè)的市場份額會進一步提升。我們偏好那些龍頭企業(yè)，特別是定位于普通商品房的高周轉(zhuǎn)企業(yè)。
張可興：目前房地產(chǎn)競爭更多依靠的是資金優(yōu)勢、管理團隊優(yōu)勢以及項目運作的優(yōu)勢。全國性的龍頭企業(yè)更有優(yōu)勢，區(qū)域性的龍頭企業(yè)在進行跨區(qū)域管理和運作時，會面臨很多困難。若不是十分了解，我們不會投區(qū)域龍頭，對于財務(wù)不甚透明、項目不可考察的企業(yè)更是盡量避開。
業(yè)績增長
將繼續(xù)吸引基金配置
證券時報記者：數(shù)據(jù)顯示，以基金為代表的機構(gòu)投資者扎堆“招保萬金”等地產(chǎn)股，尤其是萬科在二季度末成為基金第一大重倉股，是否會有更多資金進入到這些龍頭地產(chǎn)股？
錢斌：雖然對于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展觀點有分歧，但龍頭地產(chǎn)公司未來的市場份額占比將會提高，業(yè)績增速有望好于行業(yè)平均水平，龍頭地產(chǎn)股也將持續(xù)獲得市場資金的青睞。
韋明亮：資金永遠是趨利的，目前市場對地產(chǎn)行業(yè)未來市場化調(diào)控趨向的變化，市場對地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展的信心不足。相信隨著情況的逐步明朗，地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢企業(yè)會進一步成為基金的配置重點。
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