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地價(jià)暴漲助推房?jī)r(jià)上沖 昔日地王紛紛“解套”

zhizaolian.cn 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 2013-08-19 09:33我來說兩句
  

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為62個(gè)和57個(gè),新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為69個(gè)和67個(gè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為,房?jī)r(jià)繼續(xù)上沖的動(dòng)力在于剛性需求拉動(dòng)和近期地價(jià)上漲。

  相比于住宅市場(chǎng)成交量及房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上揚(yáng),今年以來土地價(jià)格的上漲則可謂突飛猛進(jìn)。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示,7月全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市平均成交樓板價(jià)高達(dá)3030元/平方米,較上月提升28%,同比上漲59%,創(chuàng)近一年來新高。

  樂觀情緒蔓延的同時(shí),已有不少業(yè)內(nèi)人士開始對(duì)樓市未來的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生擔(dān)憂。

  漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎認(rèn)為,房企頻頻高價(jià)拿地,充分說明其對(duì)于后市持樂觀態(tài)度,這也將連帶引發(fā)高價(jià)地塊周邊乃至區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲,對(duì)此,政策制定層面通過行政手段加以干預(yù)存在一定必要性。

  一線城市領(lǐng)漲

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外,廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市,北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。

  土地市場(chǎng)的高燒也正在為“高地價(jià)-高房?jī)r(jià)”的惡性循環(huán)推波助瀾。

  據(jù)漢宇地產(chǎn)監(jiān)測(cè),2011年至今,上海惠南板塊新房?jī)r(jià)格一直徘徊在13000元/平方米的水平,而上周成交的惠南商住地塊,樓板價(jià)已經(jīng)占到周邊新房?jī)r(jià)格72.5%,如果今后房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大幅上漲,該項(xiàng)目未來盈利情況并不樂觀。

  據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),今年以來,北京、廣州、珠海出讓的多幅高價(jià)地塊在剔除保障房后的樓板價(jià)已經(jīng)超過地塊周邊的一、二手房均價(jià),“面粉貴過面包”再次成為現(xiàn)實(shí)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計(jì)912.9億元,環(huán)比增長(zhǎng)54.2%,同比增長(zhǎng)155.1%,創(chuàng)下近31個(gè)月的新高;7月十大城市土地成交均價(jià)為3474元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)50.0%,同比增長(zhǎng)92.7%,價(jià)格創(chuàng)41個(gè)月新高。北上廣深四個(gè)一線城市7月的土地成交均價(jià)為7025元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)72.7%,同比更是暴漲181.5%,同樣創(chuàng)下近41個(gè)月新高。

  據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告,以一線城市為首,近期各地土地市場(chǎng)中成交多宗單價(jià)接近甚至超過周邊房?jī)r(jià)的地塊。對(duì)于拿地企業(yè)來說,面對(duì)過高的土地單價(jià),只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能實(shí)現(xiàn)盈利,這不僅會(huì)給公司經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn),也將繼續(xù)助推房?jī)r(jià)的上漲。

  上述報(bào)告認(rèn)為,新政下土地市場(chǎng)逆勢(shì)升溫,開發(fā)商對(duì)后市信心滿滿,不斷高價(jià)拿地,也將進(jìn)一步向樓市釋放出積極信號(hào),這或許意味著樓市風(fēng)向會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向樂觀,今年以來的調(diào)控成果很有可能受到影響。當(dāng)“面粉”的價(jià)格再次超過“面包”,調(diào)控變?yōu)椤翱照{(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。

  高價(jià)地塊紛紛“解套”

  樓市的持續(xù)回暖,讓一些昔日處境尷尬的高價(jià)地項(xiàng)目紛紛解套。

  “我們也沒有想到上半年房子能夠賣得這么好?!币患覄倓偘l(fā)布中報(bào)的上市房企負(fù)責(zé)人朱偉(化名)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)(微博)日?qǐng)?bào)》記者表示,“現(xiàn)在連2009年樓市最為瘋狂時(shí)期拿地的項(xiàng)目都已經(jīng)輕松‘解套’,樂觀情緒正在行業(yè)中蔓延?!?/p>

  朱偉所在的房企曾在樓市最為瘋狂時(shí)期的2010年2月,以172%的超高溢價(jià)率拿下上海松江區(qū)的一幅土地,而就是這樣一個(gè)高價(jià)搶得的明星地塊,后來成為了公司手中的“燙手山芋”。

  面對(duì)持續(xù)的調(diào)控和高昂的拿地成本,朱偉的團(tuán)隊(duì)決定放緩該項(xiàng)目的開發(fā)?!斑@個(gè)項(xiàng)目本該在2012年上半年入市,但按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情,基本賣一套虧一套。”

  朱偉完全沒有想到,這樣一個(gè)“燙手山芋”瞬間成為了“香餑餑”。今年上半年,上述項(xiàng)目終于入市,開盤首日去化接近200套。

  “開盤當(dāng)日傍晚,銷售經(jīng)理把銷售情況群發(fā)給我們幾個(gè)高管,一塊石頭終于落地,由于樓板價(jià)較高,這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)較薄,但終于還是‘解套了’。地產(chǎn)公司不怕虧本賣房,就怕庫(kù)存‘爛在手里’?!敝靷ト缡钦f。

  其實(shí),乘著樓市回暖的東風(fēng),高價(jià)地解套并非孤立。

  2009年,中海地產(chǎn)以70.06億元的總價(jià)拿下上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊,樓板價(jià)達(dá)到22409元/平方米,70.06億元的總價(jià)成為2009年的全國(guó)總價(jià)地王。然而,于去年開盤的該項(xiàng)目,截至目前已經(jīng)售出了656套房源,累計(jì)成交金額達(dá)到73.18億元,單價(jià)在4萬元/平方米以上。柳九邦劉展超

標(biāo)簽:地價(jià) 房?jī)r(jià)
責(zé)任編輯:王華峰王華峰
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