“就從現(xiàn)在看,今后兩三年,城鎮(zhèn)化要能夠影響到房地產(chǎn),我個(gè)人認(rèn)為不現(xiàn)實(shí)?!?/p>
“新型城鎮(zhèn)化”是今年房地產(chǎn)業(yè)最大的關(guān)注熱點(diǎn)。但是,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉卻在由每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的“第三屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上給開(kāi)發(fā)商潑了盆冷水。其認(rèn)為,新型城鎮(zhèn)化短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。
鐘偉認(rèn)為,城鎮(zhèn)化不是一個(gè)硬件投資的城鎮(zhèn)化,而是圍繞著人的城鎮(zhèn)化。常住人口是城鎮(zhèn)化第一階段要面對(duì)的問(wèn)題,如果考慮戶籍人口,我國(guó)城鎮(zhèn)化率不到40%;如果考慮常住人口,城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%,其中2.38億人已經(jīng)在城市長(zhǎng)期居住工作,但是沒(méi)有城市戶口。等這部分人的問(wèn)題基本解決了,才是戶籍漸次放開(kāi),農(nóng)民進(jìn)城的問(wèn)題。
鐘偉說(shuō),農(nóng)民進(jìn)城過(guò)程中帶來(lái)最大的需求應(yīng)該是保障房建設(shè),而不應(yīng)該是商品房。由于常住人口在城市居住,農(nóng)民進(jìn)了城,那么關(guān)于現(xiàn)在已有的土地存量,也就是工業(yè)用地、制造業(yè)用地和居住用地才能大部分調(diào)整。
鐘偉認(rèn)為,今后幾年房地產(chǎn)的運(yùn)行,盈利模式會(huì)更加復(fù)雜一些。純做地產(chǎn)或者純做商業(yè)這個(gè)模式已經(jīng)難以為繼,未來(lái)需要的是一端是地產(chǎn),另一端是產(chǎn)業(yè),這個(gè)產(chǎn)業(yè)不僅是商業(yè),還會(huì)更廣義一些。比如一端是地產(chǎn),另外一端可能是物流,可能是養(yǎng)老,可能是更為復(fù)雜的商業(yè)業(yè)態(tài)混合。
他說(shuō),簡(jiǎn)單的住宅地產(chǎn)結(jié)束了,在今后兩三年,最大的機(jī)會(huì)應(yīng)該是交通樞紐。國(guó)務(wù)院下決心要推動(dòng)海陸空一體化,也就是把高鐵、空港、高速公路等這些交通物流的節(jié)點(diǎn)都連接起來(lái),其中最典型的是上海虹橋。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方面有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè),有可能通過(guò)重點(diǎn)交通樞紐的建設(shè)獲得更大的收益。
日出東方董事長(zhǎng)徐新建在會(huì)上發(fā)表了同樣的觀點(diǎn)。其表示,差異化的市場(chǎng)就要到來(lái),需要每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)出具有更高價(jià)值的項(xiàng)目?!俺擎?zhèn)化還沒(méi)開(kāi)始,城鎮(zhèn)化一定是讓公眾到小城市去,小城市的人到大城市去。一二線這些未來(lái)重點(diǎn)區(qū)域,我認(rèn)為潛力還是非常巨大的?!?/p>