起拍價175.26億元的上海“徐家匯中心”地塊出讓進入倒計時。在被擱置18年，屢遭轉(zhuǎn)手之后，這一地塊在最近數(shù)月內(nèi)再度進入出讓環(huán)節(jié)。8月16日，地塊出讓公告顯示，僅兩家企業(yè)進入了最后的比拼階段，結(jié)果或?qū)⒃?月5日出爐。
與這一地塊傳出“緋聞”的，幾乎是清一色的港資企業(yè)。港資企業(yè)在上海高端商業(yè)地產(chǎn)項目上優(yōu)勢盡顯，對新項目的敏感度也遠超內(nèi)地房企。但由于地塊體量巨大，一家房企單獨“吞”下的可能性并不大，業(yè)內(nèi)猜測，港資聯(lián)合體共同拿地更為合理。
從上海到廣州，在地王項目的出讓過程中，“聯(lián)合體”出現(xiàn)的幾率越來越高。在各家房企分擔風險各取所長的同時，因分歧造成巨量資金停滯的問題更驚心動魄。
兩房企沖刺“準地王”
上?！靶旒覅R中心地塊”的出讓進入沖刺階段，這一地塊被稱為“上海市中心最后一塊黃金地[簡介最新動態(tài)]”，出讓起始價高達175.26億元，最終成交價仍有上浮的可能。一旦成交，即將創(chuàng)出2013年全國總價“地王”。與近年來引起轟動的廣州亞運城地王、南京中冶地王同處總價200億元這一驚人量級。
記者獲悉，這一地塊從首次出讓至今，已過去18年。歷經(jīng)波折、幾遭轉(zhuǎn)手，地價雖然翻了數(shù)番，但在開發(fā)上卻進展緩慢。
近期這一地塊再度進入出讓階段，成為業(yè)內(nèi)焦點。前來問津者不在少數(shù)，但陸續(xù)主動退出。上海市規(guī)劃和國土資源管理局有關(guān)負責人向《中國經(jīng)營報》記者透露，預申請開始之前，有18家企業(yè)來電或上門當面咨詢，有4家參與了預申請，但該負責人拒絕透露最后的入圍者。
8月16日，上海市規(guī)土局掛出出讓公告，預申請該地塊的主體突然從4家減少為2家，地塊的出讓方式也將采用掛牌，而非原先的競價招標方式。
據(jù)公告稱，最后的競價時間是9月5日，起始價為175.26億元人民幣，競買保證金高達35億元，兩家房企將公開競價。
最新的消息顯示，新鴻基、九龍倉可能正是最后沖刺的兩家房企，但是否為聯(lián)合體尚不明朗。市場此前盛傳，4家預申請房企包括新鴻基-恒基-新世界(行情,問診)發(fā)展聯(lián)合體、香港怡和-香港置地聯(lián)合體、九龍倉、綠地-大華[簡介最新動態(tài)]聯(lián)合體，但都未得到官方證實。
新鴻基上海媒體部門向記者回應對此無法評論。此外，香港新世界發(fā)展有限公司被認為很可能是聯(lián)合體的成員之一，但公司香港總部回復記者郵件稱：“本公司已就有關(guān)上海徐家匯地塊向新世界中國地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]有限公司查詢，而新世界中國地產(chǎn)表示未得悉有關(guān)投資項目。”
徐家匯系上海的“副中心”，而“徐家匯中心”項目位于該副中心的核心。徐匯區(qū)對這一地塊極為珍視，已于2012年6月完成了這一地塊的“騰地”工作。
該地塊規(guī)劃總面積9.9公頃，性質(zhì)為商辦綜合用地，新建建筑面積為58.4萬平方米，包含40萬平方米的辦公區(qū)和18.4萬平方米的商業(yè)及賓館區(qū)。另外，該項目中還有地下12萬平方米的商業(yè)。據(jù)報道，其容量已相當于目前徐家匯商圈的商業(yè)辦公總面積。
官方公告要求，這一地塊未來的定位是商辦、餐飲、旅館業(yè)，開發(fā)建設須符合現(xiàn)代服務業(yè)集聚功能定位。對接盤方的要求是，希望具有建設運營大型商業(yè)商務樓宇及高星級酒店經(jīng)驗，以“持有物業(yè)”為主要模式，企業(yè)具有國際影響力。
港資統(tǒng)領(lǐng)上海商圈
早在預申請階段之前，業(yè)內(nèi)即普遍猜測港企幾乎占滿了競拍席位，競拍是港資房企之間的較量，唯一曾被傳出參與競拍的內(nèi)地房企綠地曾對外否認與此有關(guān)。
地塊規(guī)模體量超大，且主管部門提出的限制性條款十分嚴格，唯有頂尖房企方有資格入圍，可供猜測的對象范圍已經(jīng)不大。業(yè)內(nèi)消息稱，這一地塊的出讓工作，已上升到上海市一級的決策層。
預申請文件顯示，“徐家匯中心項目”的開工時間為“交地后12個月內(nèi)”；竣工要求為“動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工”，這些規(guī)定杜絕了“囤地”的可能。
文件進一步顯示，不小于60%的總建筑面積應保持有10年以上，其余建筑物原則應整棟出售。支付全部出讓價款后，完成投資開發(fā)總額25%以上，方可進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。從而限制了企業(yè)對這一項目進行分割套現(xiàn)，避免短期行為。
“在這樣一個以高端商業(yè)為定位的項目上，整個競拍的過程中，港資地產(chǎn)商的行動速度明顯快于大陸的房企?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉說。
張宏偉盤點認為，內(nèi)地年銷售額千億房企的數(shù)量，有望從去年的4家增長至今年的7家。恒大、中海，以及萬達、碧桂園等都有可能在今年沖擊千億，而港資房企很少有達到這個規(guī)模的。然而，港資房企對于帶有經(jīng)營性質(zhì)的市中心優(yōu)質(zhì)地塊的敏感度明顯更高。
“對于這些港資企業(yè)而言，拿地選擇目標正是市中心優(yōu)質(zhì)地塊。港資擅長于高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長利用資本市場力量開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)。毫無疑問，這些優(yōu)勢成為他們首先向‘徐家匯中心項目’拋繡球的重要原因。”張宏偉說。
港資在商業(yè)地產(chǎn)的運作上經(jīng)驗更為豐富。目前在上海的徐家匯、南京西路、陸家嘴(行情,問診)等“五大商圈”中，港資的商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了核心地位。
“聯(lián)合體”呼聲更高
對于這一地塊競爭者的猜測中，不乏各類房企“聯(lián)合體”，即由兩家或以上房企共同拿地開發(fā)，聯(lián)合體的模式在地王爭奪戰(zhàn)中頻頻出現(xiàn)。
2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園“民營”聯(lián)合體以255億元的天價，擊敗保利、中海和萬科組成的“國企”聯(lián)合體，奪下巨無霸項目廣州亞運村地王。
在上海，此前最貴的總價地王是2010年2月復星-證大聯(lián)合體拿下的上海外灘8-1地王，成交價92.2億元。
2013年6月27日，重慶江北區(qū)地塊以底價53.72億元成交，樓面單價4342元/平方米，由萬科和保利聯(lián)合摘得。
對于呼之欲出的徐家匯中心地王，由單個房企“獨吞”的可能性并不大。“基于成本、風險的考慮，聯(lián)合體拿地更為合理，各方可以各取所長。”21世紀不動產(chǎn)分析師羅寅申表示。
張宏偉認為，聯(lián)合拿地是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風險的市場行為。各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力。聯(lián)合拿地對獲得未來開發(fā)收益、公司上市融資、合理配置資產(chǎn)等方面均有好處。
張宏偉盤點認為，年銷售額數(shù)百億的房企為數(shù)已不多，要出資200億元拿地，對絕大部分企業(yè)來說會造成資金周轉(zhuǎn)的極大困難，即使有很好的融資渠道也很難實現(xiàn)。且這一地塊要求較長時間、較大比例持有，對習慣高周轉(zhuǎn)模式的內(nèi)地房企來說非常困難，對港資房企亦非易事。
截至2012年12月31日的數(shù)據(jù)顯示，新鴻基銀行存款及現(xiàn)金為115.51億港元，九龍倉為187.95億港元。
張宏偉指出，港資房企抱團拿地已有先例，但都規(guī)模較小，如此大規(guī)模的項目一旦聯(lián)合將帶來極大的挑戰(zhàn)?！奥?lián)合體雖能規(guī)避一定的風險，但聯(lián)合各方如果在經(jīng)營模式、經(jīng)營理念上發(fā)生分歧，將帶來更大的風險，比如復星與證大聯(lián)合體在拿下外灘地王后，遭遇到了SOHO中國的挑戰(zhàn)，開發(fā)陷入僵局?！?/p>
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