溫州房價(jià)較2010年下降18% 揭秘泡沫破裂原因

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù)，新建商品住宅價(jià)格與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有69個(gè)，只有溫州是下降的。截至今年7月，溫州房價(jià)已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下降，一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，溫州當(dāng)前房價(jià)整體上已較2010年下降18%。

　　這樣的跌幅表明，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)率先在溫州破裂。泡沫最先在溫州破滅，與溫州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān)。溫州經(jīng)濟(jì)有兩大特點(diǎn)：一是民營經(jīng)濟(jì)比重大，二是經(jīng)濟(jì)外向度高。

　　長期以來，溫州一直是中國經(jīng)濟(jì)最具活力的地方，這個(gè)活力體現(xiàn)為發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)。溫州GDP的80%是由民營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造的，比全國水平高出30個(gè)百分點(diǎn)。然而，這些龐大的私營企業(yè)的市場很大程度上并不在國內(nèi)，而是在國外：2012年溫州的凈出口占到全市GDP的30%，同期全國的數(shù)字是2.8%。而且，溫州的出口絕大部分屬于一般貿(mào)易。所謂一般貿(mào)易，簡單說就是出口的商品全部在國內(nèi)生產(chǎn)完成的，國外純粹是一個(gè)銷售市場。與之相對(duì)的是加工貿(mào)易，這種貿(mào)易方式是從國外進(jìn)口原料、材料或零件，利用本國的生產(chǎn)能力和技術(shù)，加工成成品后再出口。一般貿(mào)易整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條都是在國內(nèi)，當(dāng)外部出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、市場萎縮時(shí)，一般貿(mào)易的下滑會(huì)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成更大的打擊。因此，當(dāng)2008年金融危機(jī)后，歐美的經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)溫州整體經(jīng)濟(jì)的打擊顯得尤為沉重。而溫州經(jīng)濟(jì)大部分由民營經(jīng)濟(jì)組成，這意味著打擊主要由民營企業(yè)來承受。

　　溫州絕大部分民營企業(yè)都是小微企業(yè)，銀行一般不愿意放貸。即使放貸，往往要求提供抵押品。而銀行能夠接受的抵押品幾乎只有一個(gè)，那就是房地產(chǎn)。溫州的民間借貸也很發(fā)達(dá)，這些大量的民間借貸很多時(shí)候也是需要房地產(chǎn)作為抵押的。當(dāng)民營企業(yè)由于外部市場困難導(dǎo)致流動(dòng)性緊張、資金鏈斷裂時(shí)，銀行或者貸款人就會(huì)選擇拍賣作為抵押物的房子。美國次貸危機(jī)正是因?yàn)榇罅窟€不起房地產(chǎn)按揭的人的房子被銀行收回法拍，導(dǎo)致房價(jià)下跌而引起的。這就是溫州房地產(chǎn)泡沫被引爆的主因。

　　很多人將美國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的困難歸咎于2007年的次貸危機(jī)，認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫的破裂拖累了整體經(jīng)濟(jì)。這樣的說法將因果關(guān)系倒置，是美國經(jīng)濟(jì)的下滑引發(fā)了次貸危機(jī)，而不是相反。如果美國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁，失業(yè)率保持在低水平，那么就不會(huì)出現(xiàn)次貸借款人大規(guī)模還不起按揭的情況，也就不會(huì)出現(xiàn)后來銀行的法拍，房價(jià)也就不會(huì)因此下跌，次貸危機(jī)也就不會(huì)發(fā)生。當(dāng)前，溫州的房地產(chǎn)泡沫破裂與美國的房地產(chǎn)泡沫破裂原因并無二致，根本性的原因還是整體性的流動(dòng)性不足。而流動(dòng)性不足的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格必然下跌，房地產(chǎn)作為最為重要的資產(chǎn)，自然首當(dāng)其沖。因此，預(yù)測中國房價(jià)泡沫什么時(shí)候破裂，等于預(yù)測中國經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候到頂。如果中國經(jīng)濟(jì)長期仍然看好，那么當(dāng)前的房價(jià)泡沫完全可以在發(fā)展中化解，正如股票的高市盈率可以因?yàn)樯鲜泄纠麧櫟母咴鲩L而逐步降低。