“如果用‘火爆’來形容部分二線城市的土地市場現(xiàn)狀，那么北京和上海等一線城市就可以謂之‘瘋狂’?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心王暉向記者表示，今年上半年樓市回暖加速后，各大開發(fā)商加快推盤節(jié)奏，手中樓盤的存量大量減少，加劇了開發(fā)商拿地的動作。
值得注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月以來，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經(jīng)誕生了13個地王，這些地王被11家大型房企斥資747.27億元奪得。
北京：單價地王7.3萬元/平方米
開發(fā)成本超12萬元/平方米
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從7月3日開始，截至到9月9日，北京已經(jīng)誕生了4個地王。
7月3日下午3時，記者在豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地的拍賣現(xiàn)場獲悉，歷經(jīng)約30多輪競爭后，懋源地產(chǎn)以17.7億元總價，4.2萬元/平方米的樓面地價，配建3.8萬平方米公租房的代價搶得夏家胡同地塊。同時，這一地塊一舉晉升為當(dāng)時北京新的單價地王，預(yù)計(jì)未來售價將超過8萬元/平方米。
“挺貴的，估計(jì)開發(fā)商會有不小的壓力?！碑?dāng)時，在現(xiàn)場參與競價的另一家開發(fā)商對記者曾如是表示，而記者也從懋源地產(chǎn)內(nèi)部人士獲悉，“我們確實(shí)有一定的壓力”。
然而，被業(yè)內(nèi)認(rèn)定為有開發(fā)壓力的地王卻僅僅是開啟了今年下半年北京土地市場“瘋狂”的大幕。
7月23日，央企中糧地產(chǎn)以23.6億元總價，折合樓面地價高達(dá)4.8萬元/平方米的代價拿下朝陽區(qū)孫河地塊，徹底刷新上述夏家胡同地塊的“地王”紀(jì)錄。當(dāng)時，一位了解該區(qū)域樓市的開發(fā)商向記者表示，預(yù)計(jì)這一塊地最終的土地成本為5.2萬元/平方米。
然而，北京的中央別墅區(qū)以及北京中心區(qū)域拍出這樣高的單價地王或許還能讓市場由“驚訝”到“接受”。不過，亦莊(位于北京五環(huán)外)卻也拍出了高達(dá)近2.8萬元/平方米的樓面地價。
8月14日，融創(chuàng)中國、葛洲壩聯(lián)合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地，其中一幅地塊在剔除限價房面積后，樓面地價達(dá)近2.8萬元/平方米，比去年融創(chuàng)保利聯(lián)合體拿地時的價格幾乎翻番。而其當(dāng)時周邊最貴的新盤售價只有2.7萬元/平方米，由此可見，“面粉”明顯貴過“面包”。
不過，對于融創(chuàng)中國來說，這種“野蠻”擴(kuò)張的腳步并未停歇，當(dāng)其再度出手時，整個房地產(chǎn)市場都“震驚”了。
9月4日，融創(chuàng)中國以“超出市場想象力”的價格奪下北京農(nóng)展館北路8號地塊，憑借7.3萬元/平方米的樓面地價，創(chuàng)下北京土地出讓歷史上的最高地王紀(jì)錄。
“這塊地的開發(fā)成本將超過12萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來售價將超過15萬元/平方米?！爆F(xiàn)場參與競價的另一家開發(fā)商高層向記者表示，即使未來賣到20萬元/平方米也是有可能的。
至此，這一地塊未來售價被業(yè)界認(rèn)定為將“秒殺”北京大部分豪宅，有望將北京豪宅市場帶入20萬元/平方米的時代。
上海：總價地王218億元
開發(fā)成本將超過300億元
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從今年5月9日開始，截至到9月9日，上海的地王紀(jì)錄被刷新了4次。
5月9日，遠(yuǎn)東新世紀(jì)股份有限公司以9.78億元競得世博園A09B-02地塊，樓面地價超過4萬元/平方米，成為上海新的單價地王。
不過，相對于這塊體量較小的單價地王來說，在上海今年出讓的地塊中，規(guī)模較大的地塊出讓頻率則較高，其總價地王紀(jì)錄被刷新了3次，甚至連一向“不拿地王”的萬科也奪得一塊，而且頗有“你方唱罷我登場”之勢。
5月29日，背后為北京K2地產(chǎn)的北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元獲得上海長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價率達(dá)56.96%，成為上海2013年當(dāng)時的新總價地王。
緊接著，7月3日，經(jīng)過323輪競價，位于上海浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)的商住地塊，最終被萬科聯(lián)合體以總價48.7億元競得，溢價率更高達(dá)90%，刷新了上述總價地王紀(jì)錄。
然而，最為讓業(yè)界關(guān)注的還是新鴻基以217.7億元競得的上海徐家匯中心地塊。
9月5日，上海誕生年內(nèi)全國總價地王，新鴻基以217.7億元拿下上海徐家匯中心地塊，樓面地價37264.4元/平方米，溢價24.21%。新鴻基相關(guān)人士在接受記者時稱，“我們暫時決定獨(dú)立開發(fā)，不引入合作方?！?/p>
值得注意的是，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則向記者表示，新鴻基開發(fā)這塊地王至少需要300億元的成本，后續(xù)公司持有運(yùn)營期間的市場培育期也將產(chǎn)生一些成本費(fèi)用，這極大地考驗(yàn)開發(fā)商的資金承壓能力。
廣州：單價地王3.6萬元/平方米
區(qū)域地價10年上漲20倍
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從今年5月6日開始，截至到9月9日，廣州共誕生3個典型地王。
5月6日，佳兆業(yè)以總價18.7億元，單價2.6萬元/平方米的樓面地價奪得廣州白云區(qū)同寶路地王。同日，佳兆業(yè)地產(chǎn)以7.9865億元的高價拿下附近白云區(qū)沙太路梅花園宅地，剔除1.96萬平方米配建面積，樓面價實(shí)為2.251萬元/平方米。而這一區(qū)域自2009年以來已經(jīng)成為地王的“集中營”。
此后，5月23日，在廣州5月最后一場土地拍賣會上，越秀地產(chǎn)和恒大爭奪海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊，近112輪競奪后，越秀地產(chǎn)旗下廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元擊敗恒大，奪得該地塊。據(jù)悉，該地塊折合樓面地價3.6萬元/平方米，成為廣州歷史最貴單價地王。
當(dāng)時，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志曾向媒體表示，南洲路10年前房價在3000元/平方米以上，現(xiàn)在僅樓面地價就達(dá)到了3.6萬元/平方米，估計(jì)項(xiàng)目售價在5萬元-6萬元/平方米，10年上漲20倍。在他看來，開發(fā)商已成“地奴”。
深圳：總價地王124億元
前海區(qū)域開發(fā)前景待考
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從今年7月26日開始，截至到9月9日，如果把卓越集團(tuán)拿下的深圳前海兩幅地塊拆分成單幅統(tǒng)計(jì)，華潤置地以109億元拿下的另一塊前海地塊則為單幅總價地王。
不過，考慮到卓越集團(tuán)所拿地塊的位置特征，其拿下的兩幅地塊則被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是深圳今年的總價地王。
7月26日，卓越集團(tuán)以123.69億元代價力壓綠地、華潤等大牌房企，奪得深圳前海兩宗地塊，而這兩宗地塊合計(jì)則為深圳年內(nèi)總價地王。卓越集團(tuán)向記者表示，經(jīng)過初步測算，51.89億元的T201-0077地塊，實(shí)際樓面地價約19300元/平方米；71.8億元T201-0075地塊實(shí)際樓面地價約20500元/平方米。
而華潤置地所拿地塊樓面地價則為樓面價21670元/平方米，且超過世茂報價90.99億元，溢價率達(dá)62.2%，都超過卓越集團(tuán)的相關(guān)指數(shù)。
對此，卓越集團(tuán)相關(guān)人士向記者表示，目前公司自有資金充足，具備多種融資渠道，支持項(xiàng)目開發(fā)沒有問題。此外，在卓越集團(tuán)看來，項(xiàng)目開發(fā)前景較好，利潤空間也將達(dá)到其預(yù)測水平。
不過，有分析人士認(rèn)為，該幅地塊為商業(yè)用途，其開發(fā)利潤水平待考。
至此，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有11家房企不惜高價出擊土地市場，斥資750億元在一線城市圈地王“存貨”。
事實(shí)上，綜合上述情況來看，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心王暉向記者表示，近期開發(fā)商在土地市場的動作不斷，充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自于銷售現(xiàn)金，另一方面則來自于今年上半年房企海外融資金額大增。
同時，記者也注意到，部分房企以聯(lián)合體方式競得地王地塊，合作開發(fā)，減緩地王對企業(yè)資金壓力和開發(fā)風(fēng)險。
不過，地王命運(yùn)一向多舛，上述地王最終命運(yùn)如何，開發(fā)商能否頂住資金壓力，順利開發(fā)銷售，且回收一部分利潤，還有待觀察。
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