多個預(yù)警信號頻現(xiàn)中國房地產(chǎn)

　　目前的中國房地產(chǎn)業(yè)其預(yù)警信號頻現(xiàn)，而對于這些信號，也許會有不同的理解，但經(jīng)濟層面與債務(wù)風險層面等諸多基本面的變化，或?qū)ζ湔嬲鹱饔茫壳岸?，這些信號或只是一種預(yù)期性的提前反應(yīng)，但信號畢竟具有明顯的參考價值，對于地產(chǎn)業(yè)的投資至少會有相當大的提示與預(yù)警

　　作為資本市場研究人員，在觀察行業(yè)與實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)股由于多個行業(yè)或因素預(yù)警信號出現(xiàn)，其正在呈現(xiàn)出“食之無味,棄之可惜”的雞肋走勢。結(jié)合目前中國房地產(chǎn)業(yè)，實際上這些預(yù)警信號，也預(yù)示中國房地產(chǎn)業(yè)進入到一個敏感周期點。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個典型的周期性行業(yè)，在中國近年發(fā)展過程中，始終保持著強勁的走勢，房價的不斷上漲似乎給人們某種預(yù)示，房地產(chǎn)業(yè)會繼續(xù)景氣下去，然而市場規(guī)律顯示，任何行業(yè)都會有成長、高潮、蕭條和復蘇的循環(huán)周期。目前來看，多個信號的出現(xiàn)或正在加速中國房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸或泡沫的破裂。筆者觀察的多個信號主要集中在下述一些方面。

　　亞洲最富企業(yè)家拋售內(nèi)地房產(chǎn)。公開市場信息顯示：近期李嘉誠主導的“長和系”相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小⑸虾ｊ懠易鞏|方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。研究發(fā)現(xiàn)，港資房地產(chǎn)公司的運作模式一般是低位進入，高位拋出。由此看來，李嘉誠的行為對房地產(chǎn)市場有參考和預(yù)警的作用，研究認為，李嘉誠的出手，讓當前的樓市彌漫了一些危險氣息，或許暗示了國內(nèi)樓市已經(jīng)見頂，此信號具有一定的先期引導作用。從世界地產(chǎn)軌跡來看，日本資產(chǎn)泡沫破裂、美國次按危機、亞洲金融危機等事件出現(xiàn)之前，往往有資本大鱷提前出手。

　　中國內(nèi)地已出現(xiàn)部分城市樓市崩潰局面。盡管公眾得到的信息是內(nèi)地70個大中城市房價上漲聲繼續(xù)，但從中國實際來看，大中城市的定位與地產(chǎn)價格下跌的家數(shù)遠遠大于上漲家數(shù)，只是公開信息與解讀方面有所掩蓋或不全面而已。觀察發(fā)現(xiàn)，今年以來，中國房地產(chǎn)在某些地區(qū)已出現(xiàn)了樓市泡沫破裂的真實場景。比如溫州、鄂爾多斯等地樓價崩潰，不少炒房客瘋狂拋售，而債務(wù)風險正在從炒家向銀行與個人轉(zhuǎn)移，據(jù)一位溫州朋友講，金融危機以來，名揚中國的溫州炒房團已基本銷聲匿跡。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截至今年7月，溫州房價已經(jīng)連跌23個月，成為房價下跌最為慘重的城市之一，這讓許多以此為投資或投機的投資人困惑不止；地產(chǎn)泡沫的回歸，高利貸市場的風險爆發(fā)、銀行借款的無奈、實業(yè)經(jīng)營的競爭難為等導致溫州困惑現(xiàn)象繼續(xù)。2013年7月，1400對夫婦在溫州民政局登記離婚，史上最高；溫州法院的經(jīng)濟案件堆積如山，僅僅7月份就有2000多套登記拍賣的銀行抵押房產(chǎn)。溫州民間的信任度，也跌倒了歷史性的低谷。因此目前部分城市樓市泡沫的破裂，預(yù)示中國房地產(chǎn)業(yè)的影響或?qū)Ⅲw現(xiàn)蔓延信號。面對樓市變局及崩潰,發(fā)改委某顧問日前提出拋出所有房產(chǎn)的建議。

　　相關(guān)稅收政策預(yù)期不確定性沖擊。從目前中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，雖然全國一些熱點城市房價仍在上漲，但對應(yīng)許多城市地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，卻是風險信號較為明顯。目前中國的房地產(chǎn)市場泡沫比較嚴重，歐美發(fā)達國家普遍征收房產(chǎn)稅，所以房屋作為投資品的吸引力很低，持有兩套房以上的人是極少的。人們購房的目的就是為了住，因為空房子也要征稅。但中國的情況很不一樣，許多人持有幾套或多套，因為持有成本太低。所以現(xiàn)在中國面臨著這樣一個問題，許多房子是空置的，造成了資源的極大浪費。重慶、上海等地房產(chǎn)稅試點雖然沒有推廣，但可以推斷國內(nèi)空置房就形成了房產(chǎn)泡沫，解決這個問題的有效方案就是征收房產(chǎn)稅，這個大方向不會變，其步伐也可能在全國推出。如果預(yù)期推出，房屋如果作為投資品的持有成本就大幅增加，從而失去作為投資品的吸引力，房屋需求自然就下降。筆者預(yù)計，地方債務(wù)的巨大風險隱患或?qū)⑼ㄟ^征收房地產(chǎn)稅來補漏，因此對于試點城市之后的中國地產(chǎn)業(yè)來講，征稅的預(yù)期沖擊或?qū)⒅貏?chuàng)投機客或投資客，資本大鱷率先拋或也正是看到了這一點。

　　地產(chǎn)股雞肋信號明顯。在近期深滬A股大幅度反彈過程中,歷史表現(xiàn)搶眼的明星板塊——房地產(chǎn)板塊卻僅有浦東金橋、陸家嘴等少數(shù)自貿(mào)概念股表現(xiàn)，而從整體來看，房地產(chǎn)股整體表現(xiàn)平平甚至部分股票逆市而下。四大龍頭招寶萬金等的持有者更呈現(xiàn)出忐忑的投資心態(tài),中期報告中地產(chǎn)股中第一績優(yōu)的冠城大通更是逆市而下,伴隨著資金量與股價的下行與不振,結(jié)合目前國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的爭論與現(xiàn)實,A股中的房地產(chǎn)股呈現(xiàn)雞肋特征較為明顯。地產(chǎn)股近年強勢表現(xiàn)周期或在當前是一個重分水嶺,在市場此次巨量資金出現(xiàn)卻總體表現(xiàn)平平原地踏步甚至逆跌,充分說明市場投資此類品種的一種巨大分歧,階段內(nèi)雞肋式的持股,面對行業(yè)專家拋出的將所有房子賣掉的觀點及泡沫即將崩跌蔓延等聲音，使得投資者忐忑難安,這在資本市場投資方面也顯示出一個危險信號且具有提前性。

　　總體來看，目前的中國房地產(chǎn)業(yè)其預(yù)警信號頻現(xiàn)，而對于這些信號，也許會有不同的理解，但經(jīng)濟層面與債務(wù)風險層面等諸多基本面的變化，或?qū)ζ湔嬲鹱饔?，目前而言，這些信號或只是一種預(yù)期性的提前反應(yīng)，但信號畢竟具有明顯的參考價值，對于地產(chǎn)業(yè)的投資至少會有相當大的提示與預(yù)警。