房地產(chǎn)最后一枚銅板你敢賺嗎？
一段時間以來，一、二線城市的房子是供不應(yīng)求，頻頻出現(xiàn)日光盤，房企激戰(zhàn)不惜重金來爭奪地王；三、四線城市的銷量明顯滯后，供大于求，庫存高企，房價頻頻打折。那么，在房價的冷熱之間，您對房子是愛是恨？房價的這種分化會帶來哪些政策的變化？未來的房價會讓您喜，還是讓您悲呢？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。
誰說中國房價非漲不可？“中國樓市20年內(nèi)就倒”，地產(chǎn)商王健林近期言論引發(fā)熱議，數(shù)據(jù)也表明市場開始分化景氣度回落，中國樓市究竟是暫時熄火，還是將迎來下跌時刻？
中國房地產(chǎn)市場是否進入了拐點？近日在青島市市南區(qū)，前海一線的多個售樓處，記者看到，雖然是周末，但大多數(shù)售樓處生意冷清，很少看見前來看房的人。整個展廳空空蕩蕩，只有少數(shù)幾個工作人員，分散地坐在辦公桌前。
山東青島某樓盤銷售人員：因為淡季的話，大家買房子的熱情，好像天冷了一樣，不大好。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，青島市市南區(qū)前海一線的樓盤，均大都在每平方米三萬元以上。由于房源、價位相對較高。加之不少好樓層、好位置房源已經(jīng)售出，目前僅有的幾十套尾房成了老大難。特別是近段時間，月成交量不足一套。新樓盤賣不出去，二手海景房的市場也不樂觀，一套房子動輒幾百上千萬，房主想要及時出手也并不容易。
記者：能降多少？
山東青島某房屋中介置業(yè)顧問：能降個二、三十萬，(掛)一兩個月很正常，一般的時間是三個月左右。長一點的是半年吧。目前這個小覷，還沒有三個月之內(nèi)賣出去的。
部分樓市遇冷，并不能遮蓋房地產(chǎn)商的拿地熱情。12月4日、5日，恒大地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]在上海、南京兩天內(nèi)連下兩城，拿下七幅地塊，花費高達103億元。
根據(jù)中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計，今年前11個月，保利、萬科、招商、中海、恒大、金地等十大標桿房企，拿地總額已經(jīng)達到了2563.6億元的新高。這一數(shù)字是2012年全年拿地支出的255%，而且還打破了2010年十大標桿房企拿地2206億元的歷史記錄。
張鴻：王健林的判斷是居安思危他認為城鎮(zhèn)化進程會導(dǎo)致需求回落
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得體質(zhì)不同，應(yīng)該辯證的施藥。一、二線城市我們其實談得特別多，每次說房地產(chǎn)熱的時候，有觀眾就說，你們談的就是北京、上海、廣東這些地方，跟我們沒關(guān)系。這種差異其實幾年前就有，開始的時候是一、二線城市在領(lǐng)漲，后來一、二線城市一限購，開發(fā)商全都跑到三、四線城市去造一些概念，那時候主要是投資熱。這兩年開發(fā)商又開始回到一、二線城市來，其實現(xiàn)在更大的風險在于三、四線城市。就像亞洲冠軍恒大，它最近的表現(xiàn)就是一線，它開始全面進軍上海。它以前是個三、四線，那么它哪兒來的這么多錢？除了他本身是冠軍，還有賣水。三、四線城市現(xiàn)在開始打折，就那些房子開始打折，利用錢然后開始進入到一、二線城市，一下在上海拿了四塊地。
咱們回到王健林的判斷上來，就是城鎮(zhèn)化過程，他的邏輯在哪兒？時間長短咱不說，就是他的邏輯是這樣，未來城鎮(zhèn)化進程，中國會有75%的人變成市民，只有20%的農(nóng)民。這些市民大概得用十五到二十年讓他們來建房子，在城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)市場上能有需求，所以其實他是居安思危，他告訴這些開發(fā)商們，到那個時候需求可能就會下來了。你們現(xiàn)在有100萬的從業(yè)人員，超過這個數(shù)的話，可能就得下崗，小微企業(yè)可能就得倒閉。所以現(xiàn)在問題落在哪兒，落在接下來我們的城鎮(zhèn)化過程，到底是一個什么樣的過程。
馬光遠：如果明年樓市繼續(xù)調(diào)控那房價還會漲一漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在體現(xiàn)的這個分化就比較符合市場。在中國房地產(chǎn)的所有邏輯里面都頂不過一個邏輯，就是供求邏輯。房子多了，你用什么樣的政策都拖不住，房子少了，你用什么樣的政策都壓不住，這是個基本規(guī)律。一、二線城市為什么這么火？未來人口流入的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)流入的地區(qū)，人口流入不停止，房子不夠，房價就會漲。但是三、四線城市現(xiàn)在最大的問題是房子比人多，我們現(xiàn)在到很多地方去，看到的基本大多數(shù)都是在建的房子，這個挺嚇人?，F(xiàn)在的分化反而顯示了房地產(chǎn)市場真的開始市場化了，按照供求邏輯來表現(xiàn)出自己的不同的走勢，這是對的。我覺得王健林是在給房地產(chǎn)打氣，因為最樂觀的人認為，房地產(chǎn)的火爆日子應(yīng)該沒有十年，至于說二十年，那是一種想像。他以前還講過未來最好的產(chǎn)業(yè)仍然是房地產(chǎn)，現(xiàn)在突然為什么講十年、二十年？因為他把這個周期拉長了，而且他也開始轉(zhuǎn)型了。從中國房地產(chǎn)的整個周期來看，十年、二十年，肯定基本都轉(zhuǎn)到一些高端的，例如文化產(chǎn)業(yè)這些方面。按照我們現(xiàn)在在建的速度，未來的十年、二十年的增量相當大。我們現(xiàn)在人均居住面積，官方已經(jīng)是32.9平了，我們再蓋個十年，60多平，快追上美國了。在這種情況下，你說房地產(chǎn)還有二十年的好日子，那絕對不是打壓房地產(chǎn)。
我覺得一線城市仍然還會火，如果說今年年底不調(diào)控，那我倒覺得明年可能會恢復(fù)正常。因為到年底的時候，又開始調(diào)控，而且這個調(diào)得還比較厲害，高價樓盤不讓上市，一旦到一月份，這個價格等于是抬高計數(shù)的。明年整個漲幅不會太低，如果把這個概念再做成緊缺的話，明年整個房地產(chǎn)由于調(diào)控本身的存在，可能還會漲一漲。再加上未來如果需求還很大的話，所以我不認為是一個虛火。關(guān)鍵是進大城市，還是中小城市。如果不走中小城市的話，現(xiàn)在房子都夠了。
聶梅生：明年房價基本和GDP走勢一致漲幅將會回調(diào)
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
明年的房價，我預(yù)測會和今年四季度這樣一個走勢形成一個慣性。也就是，全國的平均房價會在8%的增幅以下，到今年年底大概是8%左右的一個漲幅，或者繼續(xù)再向下，和GDP增幅差不多。那么明年，隨著經(jīng)濟繼續(xù)回調(diào)，因為在三中全會講到，GDP會逐漸往下回調(diào)，甚至到7%都還是可以接受的，或者說是7.5%，這樣一個數(shù)字，房價應(yīng)該跟它基本差不多，大概這么一個情況。那就是比今年的漲幅還會繼續(xù)回調(diào)。回調(diào)幅度比較大的應(yīng)該是，一線城市今年漲得多的。因為今年一線城市，好多都超過20%。15%以上的同比漲幅的話，那么明年。由于他今年漲得多，所以明年回調(diào)的幅度會大一些。
張鴻：明年一、二線城市的房價必然會有一個漲幅的回調(diào)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得一、二線的回調(diào)應(yīng)該是必然的，因為剛剛的政治局工作會議提到了房地產(chǎn)調(diào)控。樓市調(diào)控又來了，加上年底的時候，還這么多城市覺得過意不去，到年底了，漲得那么狠，也開始調(diào)控了。所以持續(xù)一段時間可能是有的，而且明年，絕不會有一、二線城市像20%、30%這樣的一個漲幅。因為經(jīng)濟改革要開始了，新政要開始了，所以在這個新政的過程當中，我們相信它不會那么有利于、有助于推高房價，推高土地價格等等。
包括我們看到的城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)化到底怎么走？如果是我們內(nèi)升的一個城鎮(zhèn)化，比如老百姓真的有錢，農(nóng)民真的有錢，那這有助于未來房價的穩(wěn)定。但如果是另外一種城鎮(zhèn)化，比如我們急切的要靠明年，很多政府說我們要把地再弄起來，然后城鎮(zhèn)化就是把地圈起來，讓老百姓都集中住進來，這其實是舊房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化，如果以這個為出發(fā)點，那它恰恰會害了房地產(chǎn)，會迅速的起來，然后迅速的下來。
馬光遠：現(xiàn)在是一個轉(zhuǎn)折點未來整個房價的走勢會比較平和理性
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得成本是一個考慮，但絕對不是主要考慮。今年按照在建的47億多平住宅，包括完工的，按照今年的新增的開工量來講，整個房地產(chǎn)的供應(yīng)是加大的。比如北京我們?yōu)槭裁匆J為它會平穩(wěn)，不會像今年這么爆漲，這個2萬套，再加5萬套的自住型房，這個房子要占到整個增量的50%，它的價格又比周邊低30%，你說它能下來嗎？它整個增幅肯定能下來。再加上經(jīng)過這么一個大仗以后，大家對未來整個上漲的預(yù)期，你現(xiàn)在即使非?？春梅康禺a(chǎn)，即使是一直非常唱多的人，現(xiàn)在對整個房地產(chǎn)表態(tài)已經(jīng)開始模棱兩可了。因為這種上漲讓大家很可怕，這是一個轉(zhuǎn)折點。
現(xiàn)在如果說，真的是居住性需求，那未來你的房價越高，事實上對很多買第一套房子的人來講，這個房價已經(jīng)遠遠跟他的收入距離拉大了。所以就是有購買能力的人越來越少，這也是未來抑制房價，抑制爆漲的一個客觀因素。我覺得未來整個房價的因素里，如果從預(yù)期講，最大的還是供求。未來如果仍繼續(xù)流入，房子仍然不夠，成本再高，房子也會漲。但是整個結(jié)構(gòu)分化以后，未來整個房價走勢會比較平和，比較理性。
張鴻：今年底的房價受到影響主要就是因為錢緊了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實我們現(xiàn)在都不知道，接下來中央經(jīng)濟工作會議上，對房地產(chǎn)調(diào)控會提多少？在三中全會里邊沒有提調(diào)控，前幾天政治局工作會議里面提到樓市調(diào)控這幾個字，然后市場引發(fā)了很多的猜測。接下來，經(jīng)濟工作會到底明年會怎么提，我們其實不太知道。我覺得其實都是靠市場的手段，更多的是市場手段。金融、銀行，比如今年底為什么我們說房價受到影響，很多投資性，包括自住型的需求現(xiàn)在已經(jīng)受影響了，就是因為錢緊了。
馬光遠：明年整個貨幣政策一旦收緊對房地產(chǎn)就是釜底抽薪
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
主要還是大家看到了風險，就是房地產(chǎn)占全社會融資額的比重超過60%，這非常嚇人。所以今年無論是開發(fā)商的融資，還是你要買房子的按揭成本都很高。如果我們明年一直是溫和通脹的情況下，那么整個貨幣政策應(yīng)該會收緊，一旦收緊，對房地產(chǎn)來講是釜底抽薪。未來整個調(diào)控，我一直主張不要全國一盤棋，未來既然出現(xiàn)了分化，一、二線城市，三、四線城市不一樣，那我們應(yīng)該用不同的藥。房價上漲的動能已經(jīng)耗竭的差不多了，再沖擊過去的行政性調(diào)控的舉措，事實上對整個房地產(chǎn)不利。所以有些三、四線城市可以不要調(diào)控，認真搞制度性建設(shè)。一、二線城市一邊搞調(diào)控，一邊搞制度性建設(shè)。我們未來希望的還是長效機制，長效機制對整個房地產(chǎn)的健康才是必要的。
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