最近接到兩位朋友的電話，都咨詢房子問題。第一位朋友計劃在深圳中心區(qū)購買第4套房子，問我是不是時候。第二位朋友則想賣出唯一住房，改為租房住，因為他覺得房價見頂了。

　　這真是應了那句老話：有人漏夜趕科場，有人辭官歸故里。其實不僅僅是普通人，就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎？李澤楷每平米3.4萬元，賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓，孫宏斌在附近7.3萬元每平米買了土地，面粉價格竟然是面包的兩倍還多！

　　毫無疑問，如今中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點，2014年就是房價大分化之年，房地產(chǎn)商逃命之年。我的判斷是，長期看，未來“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲，“沒用”的房子將無底線下跌。

　　什么是“有用”的房子？當然就是可以租出去、可以賣出去的房子。而這些房子，只會出現(xiàn)在有人氣的地方。哪里最有人氣？當然是一線城市的中心區(qū)。因為這里有最好的公共資源，最好的工作機會和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。當然了，這里還居住著中國最有錢、最有權(quán)的人，他們會千方百計維護自己家園的價值，而且我相信他們有能力做到這一點。

　　所以，當我們將購房投資拉長了看，用10到20年的時段來觀察，那么一線城市中心區(qū)的房子，不僅保值能力超過人民幣、黃金，也毫無疑問將超過美元，以及很多美元計價的資產(chǎn)。

　　現(xiàn)在很多人跟隨李嘉誠，撤離中國房地產(chǎn)市場到歐美投資。他們需要回避的風險，其實不完全相同，有人內(nèi)涵豐富一些，有人簡單一些。但共同的一點是：他們希望回避中國社會轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來的資產(chǎn)價格風險。

　　短期看，這種投資方向沒錯。就如同你買了一只股票，上漲了5倍，現(xiàn)在可能調(diào)整。你賣了它，換成一只剛剛啟動的藍籌股，是合理的。但問題是，房子跟股票不同，尤其是跨國的賣和買，成本極高。而且你賣出的時機就一定對嗎？你買入的點位就一定合理嗎？更要命的是，“藍籌股”多數(shù)時候比較呆滯，上漲并不容易。而且由于語言不通，法律制度不同，交通成本高，普通人很難參與。

　　中國的房子，跟歐美相比至少有8大不同：第一，土地制度不同，中國的土地是政府壟斷的，西方是私人產(chǎn)權(quán)、自由交易的，這成為中國房價高的一大誘因；第二，城市模式不同，中國人習慣了下樓有出租車，小區(qū)附近有地鐵、公交，樓下就有便利店。美國人買瓶醬油也要開車十分鐘，除了紐約和大城市中心，如果你不預約想打車非常困難。中國人的天性，造成了中國城市擁擠、高密度，中心區(qū)房價貴，這跟歐美正好相反。由于中國山多地少，人口眾多，所以中國城市發(fā)展想復制美國模式是不可能的。第三，稅收制度不同，中國涉及房地產(chǎn)的稅費，絕大部分在入住新房前繳納，而歐美是在持有階段才繳納，所以中國的稅收體制推高房價，西方抑制房價。

　　第四，中國的公共資源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心區(qū)住。歐美公共服務比較均等，除了有學區(qū)概念，其他都比較淡。第五，中國社保體系不健全，中國人買房養(yǎng)老意識非常強。第六，歐美這些成熟市場經(jīng)濟國家，市場規(guī)范，投資渠道多，熱錢有出路，中國過去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市，推高了房價。第七，中國幾千年的農(nóng)業(yè)社會，安土重遷，買地買房是民族本能，這一點跟其他國家完全不同。第八，中國的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右，而發(fā)達國家已經(jīng)達到70%以上，所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來人口，而西方絕大多數(shù)城市人口增長緩慢，甚至減少。

　　正是因為有這8大不同，中國的房子跟歐美的房子，完全不是同一樣東西。尤其是大城市中心區(qū)的房子，它承載了太多的意義，有著太多的附加值。至少從2014年開始，以前由2000多個大小城市分擔的全國投資性購房需求，目前已經(jīng)全面壓向為數(shù)不多的幾個“最好的城市”。因為大家都看清楚了，到這些城市買房子最安全。與此同時，國土部要為500萬人口以上的特大城市劃定邊界，限制城市無限制侵占耕地，要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模，增加開發(fā)強度。實在沒有土地可用的，跳出去發(fā)展衛(wèi)星城。這些措施，將給一線城市中心區(qū)房價提供堅實的價格支撐！

　　但也應該看到，一線城市中心區(qū)的房價的確已經(jīng)太高。短期面臨調(diào)整的壓力，甚至未來一兩年都方向不明。但如果你認同房子是一種“慢資產(chǎn)”，是家庭的資產(chǎn)之錨，是長期抗通脹的工具，而且你的資金流很充沛。那么，也許今年的某個時間，是入市的機會。

　　而且我建議家庭只有一套住房的朋友，不要“賭博性賣出”，試圖做差價。房地產(chǎn)市場的差價，可比股市難抓多了，因為交易期長，稅費高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因為房子以后就是一種防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機了。