仔細觀察會發(fā)現(xiàn),日前召開的財經領導小組會議和國務院常務會議都提到了一件事,那就是推進戶籍制度改革、促進房地產消費。習近平主席和李克強總理就城市化和戶籍改革密集發(fā)聲。在財經領導小組會議上,習近平指出要化解房地產庫存,促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展,其意也就是促進住房消費。

　　而在做好城市工作方面,他提出要推進農民工市民化,加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率;增強城市宜居性,加快市政基礎設施建設。歸納到一起,就是通過戶籍改革提高城市化率,這樣也可以化解房地產庫存。那么下面一起盤點未來十年中國樓市的12大趨勢。

　　1.城市之間房價差距將更大

　　由于公共資源無法均衡配置,發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū),城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。

　　過去5年里,中國形成了三大三小6個人口增長中心,“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房價將獲得人和錢的雙重支撐。2.大城市房屋日益資產化

　　一線城市,以及10個左右的強二線城市,其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

　　2.大城市房屋日益資產化

　　一線城市,以及10個左右的強二線城市,其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

　　3.小戶型將機械化

　　20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商越來越像客機、游輪的生產商。

　　4.逆城市化很難出現(xiàn)

　　未來10到20年流行城里人到農村買地,建別墅?中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多地少,土地國家所有;公共資源分配不均衡也讓農村生活不方便、不安全。

　　5.大城市很難“去中心化”

　　國家正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區(qū)難度極大。

　　6.商鋪面臨價值重估

　　傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪,可能是最危險的資產,因為單價太高?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來越困難,“三代養(yǎng)一鋪”隨時會發(fā)生。

　　7.寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

　　網絡時代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公,寫字樓“剛需”不足。未來投資房地產還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然,如果你希望現(xiàn)金流充裕,就要投資好的寫字樓。

　　8.房產稅會出臺,但對市場影響不大

　　房產稅是地方政府的稅源,將來肯定會因地制宜,但不會嚴厲。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言,房產稅對房價影響不大。

　　9.計劃生育政策將逐步調整,但對樓市影響不大

　　全面放開二胎,已經沒有任何懸念,只是時間問題。未來,可能還會有更寬松的人口政策。這對樓市構成長期利好,但作用可能沒有想象的大,因為年輕人生育上積極性在下降。早晚有一天會有地方政府宣布:多生一個孩子,獎勵半套房子。

　　10.大城市房價呈不斷上漲趨勢

　　中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。

　　11.房地產企業(yè)將大量消亡、轉型

　　最終國內也許只剩下一百來家大房企,而且是多元化發(fā)展的。大量的人員,將離開這個行業(yè)另謀出路。

　　12.“互聯(lián)化+房地產”泡沫將破

　　隨著美元加息臨近,美國股市大調整已經開始。在中國,IPO注冊制改革因股災已經不可避免地被延后,讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資,面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網+房地產”企業(yè),將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網對房地產的重塑,卻不會停止。