任志強(qiáng)建議，三四線城市的房地產(chǎn)多余的庫(kù)存要炸掉。可是卻惹來(lái)一身騷，被不少人謾罵和“批斗”。

語(yǔ)不驚人死不休，是任志強(qiáng)一貫的做派。雖說(shuō)退休了，但他從沒(méi)有消停過(guò)。這不，作為房地產(chǎn)界知名的大炮，他又放炮了。

日前，任志強(qiáng)提出建議，三四線城市的房地產(chǎn)多余的庫(kù)存要炸掉?？墒菂s惹來(lái)一身騷，被不少人謾罵和“批斗”。任大炮當(dāng)然表示不服，繼續(xù)寫長(zhǎng)微博辯論，堅(jiān)持說(shuō)多余的庫(kù)存要炸掉，不然開(kāi)發(fā)商會(huì)死。

目前，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米，其中，商品住宅待售面積為45248萬(wàn)平方米，占全年房地產(chǎn)庫(kù)存量的63%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)

炸掉三四線城市房地產(chǎn)和樓市庫(kù)存只是任志強(qiáng)的一家之言。他提出這個(gè)建議的背景是，中央提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)“去產(chǎn)能”、“去庫(kù)存”的任務(wù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，目前，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米，其中，商品住宅待售面積為45248萬(wàn)平方米，占全年房地產(chǎn)庫(kù)存量的63%。尤其是三四線城市的高庫(kù)存被一些專家稱為“禿子頭上的虱子”。

一方面是無(wú)數(shù)人買不起房，另一方面是高達(dá)7億平方米的庫(kù)存。中國(guó)為什么會(huì)有這么多的房地產(chǎn)庫(kù)存？任志強(qiáng)的解釋是，庫(kù)存之所以產(chǎn)生，有政府過(guò)時(shí)的限制性政策抑制了投資與消費(fèi)造成的，有戶籍制度和信貸政策造成的，有加大磚頭補(bǔ)貼的保障房政策造成的，有人口轉(zhuǎn)移因素造成的，也有在不合適的地方建了不合適的房造成的。除了這些之外，我認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存高的另一個(gè)原因是，房地產(chǎn)價(jià)格太高，很多人想買卻買不起。所以去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)。奇怪的是，從近期房地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看，多數(shù)城市住房?jī)r(jià)格不但沒(méi)降，還有所回升，一線城市尤其明顯。

面對(duì)高庫(kù)存的局面，各地都在尋求出路。不少城市陸續(xù)出臺(tái)不同的刺激措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去產(chǎn)能去庫(kù)存。比如，之前限購(gòu)的城市陸續(xù)取消限購(gòu)，降低首付款比例，允許外地人買房等措施。近日，北京“兩會(huì)”上釋放信號(hào)，研究鼓勵(lì)居民在就業(yè)地區(qū)就近居住，購(gòu)買二手房或?qū)⒚舛愘M(fèi)。確實(shí)這些政策會(huì)降低交易成本，有利于去庫(kù)存，但顯然并不足以完全消化當(dāng)前的樓市庫(kù)存。

消化不了怎么辦？所以就有了任志強(qiáng)“炸掉”的主意。他還強(qiáng)調(diào)，庫(kù)存的總量并不可怕，主要是影響著現(xiàn)金流和再生產(chǎn)，更重要的是影響著土地資源的有效利用。只有炸掉，才能讓土地重新規(guī)劃和合理利用。炸掉是調(diào)整的前提，不炸掉，開(kāi)發(fā)商會(huì)死，炸掉之后的調(diào)整也許是活得更好。

不知道“炸掉”這個(gè)建議讓多少人咂舌和感到不可理喻。那么多房子蓋好了，賣不出去炸掉，該多令人心肝兒疼啊!有些人就說(shuō)，要是分給買不起房的人，該多好啊。這必然會(huì)讓很多人想到，這就是典型的資本主義道路。資本主義國(guó)家的倒牛奶，牛奶過(guò)剩，卻不降價(jià)賣給貧窮的人，而是寧愿倒掉，那一幕幕仍歷歷在目。人家倒的是牛奶，咱要炸掉的可是令無(wú)數(shù)屌絲夢(mèng)寐以求的房子!

確實(shí)，如果說(shuō)不炸掉，一些房子蓋在不合適的地方，是沒(méi)有人愿意去買的。比如說(shuō)，位置不好，沒(méi)有配套措施；另外，三四線城市就是房子蓋得太多，怎么放開(kāi)政策刺激也不一定能賣不了。也有人說(shuō)，現(xiàn)在這些庫(kù)存是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貢獻(xiàn)，還不是你們自己造出來(lái)的。

其實(shí)就是幾個(gè)問(wèn)題，一方面供給和需求不配對(duì)，也就是結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。所以就要有供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革。要去產(chǎn)能和庫(kù)存，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整和結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)也必須對(duì)決策進(jìn)行調(diào)整，如果不調(diào)整、還是走老路子，絕對(duì)不可能消化掉多余的產(chǎn)能。

在我看來(lái)，說(shuō)到底，任志強(qiáng)想表達(dá)一個(gè)東西，就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須要讓企業(yè)有自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，企業(yè)有權(quán)利決定自己生產(chǎn)什么，怎么生產(chǎn)。用他的話說(shuō)就是，有炸掉的權(quán)利。

但是，我覺(jué)得這里有幾個(gè)問(wèn)題：第一是，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是拿貸款蓋的房子，這些房產(chǎn)已經(jīng)被當(dāng)作抵押或質(zhì)押給銀行了，如果要炸，應(yīng)該誰(shuí)來(lái)炸？第二，炸掉這些房子之后，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怎么能夠還上銀行的貸款，而不是違約了再讓政府來(lái)兜底。即使炸掉了“多余的”房子，但是開(kāi)發(fā)商的債務(wù)并不會(huì)隨著一聲轟隆響而消失。企業(yè)在決策和生產(chǎn)自主的同時(shí)，必須為自己的債務(wù)和責(zé)任獨(dú)自承擔(dān)，而不是綁架地方政府來(lái)擦屁股。而這也正是目前地方政府不敢讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或者倒閉的一個(gè)原因。第三，房地產(chǎn)業(yè)也存在僵尸企業(yè)，目前在去產(chǎn)能和去庫(kù)存的形勢(shì)下，必須考慮讓僵尸開(kāi)發(fā)商淘汰，退出市場(chǎng)，而不是半死不活地消耗大量信貸資源，反而積累更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

任志強(qiáng)給出的炸掉之后的進(jìn)一步建議是，推倒重建，比如在原來(lái)住宅得到基礎(chǔ)上重新建商場(chǎng)，在原來(lái)是商場(chǎng)的地方改稱住宅，在原來(lái)沒(méi)有購(gòu)買的普通住宅炸掉建別墅或者是養(yǎng)老、度假場(chǎng)所。

對(duì)于這個(gè)想法，我認(rèn)為太過(guò)理想主義了。一方面，如果說(shuō)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存是因?yàn)楣┣蟪霈F(xiàn)了錯(cuò)位，那怎么保證未來(lái)這些推倒重來(lái)的房產(chǎn)不會(huì)錯(cuò)位，不會(huì)形成新的庫(kù)存？另一方面，這些推倒了的建筑和房子付出了巨大的建造成本，這些成本必然會(huì)攤到重建的房子上，這必然會(huì)推高新建房產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)價(jià)格高到超出購(gòu)房者承擔(dān)能力時(shí)，無(wú)疑又會(huì)成為新的庫(kù)存，導(dǎo)致惡性循環(huán)。

房地產(chǎn)去產(chǎn)能、去庫(kù)存也并不是一炸了之那么簡(jiǎn)單。而且我敢肯定，在當(dāng)前的情況下，未必有多少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意采取“炸庫(kù)存”的方式來(lái)斷臂求生，萬(wàn)一把自己炸死了呢。

對(duì)于去產(chǎn)能、去庫(kù)存的另一重含義，任志強(qiáng)并沒(méi)有提到，就是不再增加無(wú)效的產(chǎn)能?，F(xiàn)在三四線城市和小縣城雖然房子賣不出去了，但是到處都還在蓋房子，處處開(kāi)花。我真不知道這些房子造出來(lái)之后的命運(yùn)除了炸掉，還有什么選擇。

雖說(shuō)任大炮的建議看似有些道理，但是房地產(chǎn)去產(chǎn)能、去庫(kù)存也并不是一炸了之那么簡(jiǎn)單。而且我敢肯定，在當(dāng)前的情況下，未必有多少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意采取“炸庫(kù)存”的方式來(lái)斷臂求生，萬(wàn)一把自己炸死了呢。

所以，聰明的開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，選擇多元化經(jīng)營(yíng)道路，不再固守以房地產(chǎn)為主業(yè)，而是進(jìn)入到健康、文化等未來(lái)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)辟新的天地。只是他們的轉(zhuǎn)型能否成功，也有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。