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上海二手房呈現明顯過熱現象 誰買了上海的房子?

zhizaolian.cn 來源:北京青年報 2016-03-21 10:35我來說兩句
  

上海樓市的漲勢還在繼續(xù),國家統(tǒng)計局最新公布的數據更加印證了這點。上海樓市將復制深圳去年以來的行情嗎?到底是誰買走了上海的房子?上海常住人口的減少將給樓市帶來哪些根本上的變化?近日,北京青年報記者前往上海,試圖摸清上海樓市瘋漲背后的邏輯。

“過去兩個月,買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播?!奔易钇謪^(qū)的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數據的印證,在2月份上海二手房的漲幅已經位居四個一線城市的首位,新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次于深圳。

現狀

上海樓市2月環(huán)比漲幅超廣州4倍

上海樓市的漲勢還在繼續(xù)。3月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據。數據顯示,二手住宅價格,與上月相比,70個大中城市中有34個城市上漲。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為6.7%,最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后,位居全國第二,但已經將北廣深三個一線城市遠遠地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環(huán)比只上漲1.2%,上海的漲幅已超過了廣州的4倍,呈現出一種明顯過熱的現象。

在新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面,上海也以2.9%的環(huán)比漲幅屈居亞軍,但其與第一名深圳的差距在逐月減少。

上海一名地產分析師支出,照此速度漲下去,上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區(qū)的房價,均價也只有10萬港幣每平方米,而位于上海中環(huán)線上的靜安府售價已經高達8萬-9萬人民幣每平方米。對于上海樓市的現狀,上海易居房地產研究院的研究總監(jiān)嚴躍進表示,正是這種恐慌性購買導致了價格的非理性增長,因為人們都想在房價進一步上漲前購買。

追訪

上海樓市將成為深圳的翻版嗎?

然而,在上海樓市高歌猛進、北京樓市暗流涌動之時。深圳樓市卻悄然發(fā)生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現不理想。深圳鏈家、Q房網、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數據均顯示,3月二手房成交萎縮,成交量相比1月份均下降超過30%。北青報記者在深圳的多名好友也表示,深圳部分區(qū)域的熱度開始下降,部分房源已調低了報價。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹,他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。

由于擔心新一輪的市場調控導致出手困難,一些投資者開始低于市場價出售手中的房源;而一些嗅覺靈敏的地產商開始以較低的價格開盤以盡快出貨。據深圳本地媒體的報道,3月以來深圳二手房市場部分房東回調了掛牌價格,幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價200萬元出售,這些新的跡象在深圳樓市中引發(fā)了熱議。

深圳樓市的降溫是暫時的盤整還是拐點?上海的樓市會“完美”復制深圳樓市的行情嗎?

發(fā)現

券商搬家瞄準賣房人群

浦東新區(qū)張楊路附近一家廣發(fā)證券營業(yè)部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間,證券營業(yè)部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉換。該營業(yè)部客戶經理小蔣說,他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產品。

“二手房市場是典型的對手交易,任何一宗買的背后都是對應著一宗賣的生意?!睆V發(fā)證券的一名分析師指出,雖然現在改善性住房占了很大一部分比例,往往一個市民既是賣家,又是買家。但其中環(huán)環(huán)相扣,追根究底,賣的原動力來自高端樓盤,買的驅動力則是底部的剛需。

克而瑞研究中心分析師陳開朝認為,上海整體驅動力從剛需轉向改善、中高端、豪宅,今后的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續(xù)放量。與此同時,高階需求的放量又嚴重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅動力達到新的平衡,據此預判,房價快漲的行情仍會持續(xù)一段時間。

上海的樓市火爆行情還在持續(xù),但也有人選擇逆向操作?!澳氵x擇在5100點的樓市買房?還是選擇在2900點的股市入場?”近日,上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言,吸引客戶買入股票型基金。

買房故事

“富豪們在賣房 而你卻在買房”

中老年人

“國家的錢”不借就太可惜了

家住崇明島的劉女士是一名出租車司機。年前,她把自己和家人多年的積蓄全部拿了出來,在江對岸楊浦區(qū)買了家里的第二套房子。如今,看著房價一天天上漲,劉女士覺得自己這一步走對了。

去年11月份,劉女士看著當時的房價已經開始上漲,就和家人商量再買一套房子,當時她的丈夫并不同意。劉女士的丈夫擔心他們的還款壓力。

劉女士說,激發(fā)她買房的一方面是貨幣的持續(xù)貶值,覺得放在銀行里不劃算,而直接讓她下定決心的是房貸新政。今年2月,中國央行再次下調個人住房貸款首付比例,首套房從過去的三成降至現在的兩成,二套房也降至三成?!耙怯H戚朋友的錢,我肯定不敢借,指不定他們什么時候要用,但國家的錢,這個時候不借就太可惜了。”

劉女士給北青報記者算了一筆賬:她買的這套房子,每個月需要還的房貸大約是1萬元,房子租出去的租金大約是3000元,加上夫妻倆的公積金,每個月只需要再掏4000元左右。“如果房子漲得多,過幾年就把它賣掉,如果不漲就留給兒子以后結婚的時候當婚房。到時我們也該退休了,剩下的房貸可以由兒子接過去?!?/p>

北青報記者了解,在此輪樓市上漲過程中,像劉女士這樣的中老年人占了不小的比例。在上海市各區(qū)縣的房屋交易中心,據北青報記者目測,中老年人已經占了近三分之一的比例,一些房屋交易中心甚至專門設立了中老年人窗口。

自住型買家

火爆行情下棄創(chuàng)業(yè)買房的上海年輕人

肖明是上海本地人,已有一套住房的他本來并無購房的打算,他原來準備注冊企業(yè)做生意,但現在他動搖了,家里人都勸他再買一套房?!皬娜ツ昴甑组_始,上海房價蹭蹭地往上漲,親戚同事朋友一起上陣勸他,再不買以后就買不起了?!?/p>

在親友們勸說肖明放棄創(chuàng)業(yè)改買房的過程中,有兩個案例被反復引用。其中一個是媒體報道的“四成上市公司的利潤買不起北上深的一套房”。這個數額不敵北上深一套豪宅的價格。另外一個案例是萬科董秘譚華杰“京滬房價要趕超紐約”的說法。

經不起身邊的各種勸說,肖明決定買房了。投資客的引導作用,讓肖明這類自住型買家慌了神?!八麄兒ε铝耍谑菄W嘩地跟著往上沖?!?/p>

上海鏈家研究部的數據顯示,在這一輪房價上漲大潮中,自住型買家占主導,其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去,剛性需求買家和改善型買家各占一半,而今年二者比例達到了四六開,在上海的中心城區(qū)甚至達到了三七開,后者占了絕大多數。由于改善型買家置換時最先考慮二手房,由此帶來了二手房成交量的暴漲。

富人

江浙一帶的有錢人在“出貨”

新江灣城幾乎是上海豪宅最多的區(qū)域,區(qū)域內有著華潤新江灣九里、九龍倉璽園等一大批高端豪宅項目。當地的開發(fā)商和地產中介聲稱這里就是未來上海的“富人區(qū)”,房價要趕超“陸家嘴”。北青報記者注意到,這里房價均價已超6萬元,某種程度上已經逼近了金融中心陸家嘴。但實際上,這里的商業(yè)和配套離陸家嘴實在是差得太遠了。

北青報記者發(fā)現,這個區(qū)域多數小區(qū)夜間開燈率都不高,有些已入住多年的小區(qū)開燈率不足兩成,而開燈率在一定程度上是空置率的佐證,是“睡城”的標志。

對于開燈率低的問題,殷高東路地鐵附近的一名鏈家地產中介人員透露了真相:這里一套房動輒上千萬元,光上海本地人根本沒有這么大的購買力,買房的大都是江浙一帶過來的富人,他們在年前就已經布好了局,往往一次就買了多套。至于上海的樓市限購問題,該中介人員稱,對于有錢人來說這不是難事,有很多規(guī)避限購的辦法。

上述中介人員介紹,現在上海的中產階級在恐慌情緒的帶動下已是買房的主力軍,但是那些年前就買了房子的富豪卻正趁著這波行情出貨。該中介隨后向北青報記者翻開一本標記著大量待售房源的筆記本?!斑@些都是近期托我們賣的高端房源。”

中信證券的一名分析師稱,目前樓市特別是二手房的放量行情像極了去年上半年的股市,當時滬深A股放出天量,多空激烈對決。而爆炒之后往往是一地雞毛,對于樓市而言,如果你不是剛需而是一名投資者,最可悲的就是“富豪們在賣房,而你卻在買房”。

財經聚焦

上海常住人口減少背后的樓市購買力變遷

上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦認為,上海樓市上半年的火爆趨勢應該會有所延續(xù),下半年暗存隱憂。上海對今年樓市調控的政策口風就是從嚴從緊。不排除房價有失控苗頭后,上海也跟隨出一些壓制性政策。然而,影響上海未來房價的除了監(jiān)管可能還有另一個原因——所謂的“剛需”。在眾多樓市分析師那里,言必談“剛需人群”已經成為一種現象?!皠傂枞巳骸笔菢鞘邪l(fā)展第一推動力。但上海市近期公布的文件顯示,一線城市“剛需”背后最主要的人口數量卻呈現減少的趨勢。

日前,上海公布的《2015年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,至2015年年末,全市常住人口總數為2415.27萬人。其中,戶籍常住人口1433.62萬人,同比增長0.3%,外來常住人口981.65萬人,同比下降1.5%。相比2014年996.42萬的外來常住人口,2015年上海外來常住人口減少近15萬。有專家指出,這是上海改革開放近40年以來,常住人口的第一次下降。

40年來的城市化進程帶來了中國房地產波瀾壯闊的發(fā)展。特別是一線城市享受了人口凈流入的“紅利”。常住人口的減少是否意味著剛需的減弱呢?未來的房子賣給誰?

上海社會科學院經濟研究所所長左學金表示,上海去年人口負增長有“人口與政策”兩個因素——首先全國去年流動人口總量在下降,說明農村可以向城鎮(zhèn)流動的勞動力下降也很厲害,這會影響進入一線城市的勞動力數量;其次,中央三中全會明確要求嚴控特大城市人口規(guī)模,因此上海采取了措施,對外來人口居住區(qū)整頓、清理違章建筑以及對造成污染的企業(yè)被關閉,這些也推動了低端的外來人口離開上海。

按照房地產行業(yè)特征,人口凈流出城市,總是房地產去庫存壓力大,房價持續(xù)下跌的地方。比如東北、中西部的很多城市,就是因為人口常年凈流出,所以房價開始急劇下跌。那么為何上海的樓市呈現出相反的特征呢?對此,有分析師認為,上海的低端產業(yè)退出與高端產業(yè)進入同時進行,高端人才的進入帶動的是購房需求。

上海不是唯一的例外。目前,一線城市人口數量過快增長,已接近或在某些方面上超過資源環(huán)境承受極限。無論是出于行政管理還是個人選擇,未來一線城市流動人口增長速度都將會放緩。比如北京近年來治理“城市病”,轉移部分低端產業(yè)帶來常住人口增長變緩的趨勢,統(tǒng)計顯示,“十二五”時期,北京常住人口增量從2011年的57.4萬人,降至2015年的18.9萬人,增速從2.9%降至0.9%。從增量所占比重看,北京每增加100名常住人口中,常住外來人口從增加66人,下降到增加21人。

各種數據顯示,一線城市房價持續(xù)上漲的人口基礎不穩(wěn)。人口因素歷來是房地產市場發(fā)展原動力,一線城市也不例外。上海常住人口40年來首度步入負增長,給一線樓市敲響了警鐘。

財經觀察

反面教材:鋼材城樓盤燒退后的不良資產

律師陳挺已經在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)駐扎了半年有余,他每天的工作就是幫一家資產管理公司處置不良資產,這些不良資產大都是抵押貸款的房子。

泗涇鎮(zhèn)主要的產業(yè)就是松江鋼材城,這里一度是華東地區(qū)最大的鋼材現貨交易市場。幾年前,鋼材城生意火爆的時候,鋼材城的商戶紛紛在附近小區(qū)買房,房價一路上漲,附近的一個小區(qū)房價從單價8000元左右很快漲到了2萬元。陳挺介紹,當時這些商戶買房時都使用很高的杠桿,除了部分民間借貸以外,包括采取聯(lián)合擔保的方式從銀行貸款,買幾套房的商戶不在少數。

然而,好景不長,鋼貿行業(yè)的寒冬很快來臨。鋼材城開始變得很冷清,幾乎沒有生意。部分商戶開始斷供,一些鋼貿商甚至選擇了跑路。他們抵押給銀行和資產管理公司的房子就成了不良資產。

如今,上海樓市行情的火爆對這里的影響并不大。陳挺稱,他觀察了近半年,上海其他地方的房子都在漲,但這里不僅房價不漲,很多房子根本賣不出去。特別是一些抵押的房子,目前只能通過司法拍賣的方式來進行處理,但這個過程比較緩慢。陳挺指著鋼材城附近的一排房子對北青報記者說,“這一片房子開盤的時候都要搶號、托關系才能買上。如今作為不良資產壓在手里根本賣不出去?!?/p>

陳挺表示,泗涇的一些房產項目是上海樓市的一個反面教材。在經濟形勢向上的時候,房產是助推劑。在經濟形勢不好的時候,房地產就是照妖鏡,各種不堪的交易、人們的瘋狂、監(jiān)管的缺失都暴露無遺。記者 朱開云

標簽:上海|二手房
責任編輯:吳艷妮吳艷妮
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