原標(biāo)題 一塊地透支全年利潤開發(fā)商坐莊互相解套——部分一二線城市“地王”調(diào)查
新華社北京5月17日電 題:一塊地透支全年利潤開發(fā)商坐莊互相解套——部分一二線城市“地王”調(diào)查
近期,一二線城市地價(jià)飆漲,不僅北京、上海等一線城市土地市場(chǎng)“高燒不退”,以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些“地王”的樓面價(jià)已超過區(qū)域房價(jià),不少房企不惜透支全年利潤甚至負(fù)債累累瘋狂搶地,高杠桿、高負(fù)債拿地存在隱患。
二線城市地價(jià)同比暴漲180%,“面粉比面包貴”頻現(xiàn)
3月25日“滬九條”出臺(tái)后的上海首場(chǎng)土地拍賣會(huì),一口氣拍出三個(gè)區(qū)域“地王”。這場(chǎng)拍賣會(huì)總成交金額近80億元、溢價(jià)率均超過100%。其中,上海遠(yuǎn)郊的泗涇拍出“雙子地王”,每平方米近4萬元的樓面價(jià),幾乎是半年前該區(qū)域地價(jià)的2倍。
不過,二線城市土地市場(chǎng)熱度很快超過一線城市。上海首場(chǎng)土地拍賣會(huì)結(jié)束后僅2天,南京就刷新該市總價(jià)和單價(jià)“地王”紀(jì)錄。南京新科單價(jià)“地王”以高達(dá)4.5萬元/平方米的樓面價(jià)超過上海商品房成交均價(jià)。而5年前,該區(qū)域樓面價(jià)僅4752元/平方米,也就是說,地價(jià)5年大漲8.5倍,增幅甚至超過一線城市。
近期,多個(gè)二線城市土地市場(chǎng)“高溫”。今年前4個(gè)月,南京成交的15幅含住宅地塊中,拍出7個(gè)區(qū)域“地王”;4月上旬,蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率,刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄;合肥4月底出讓6宗地塊,單日攬金超過110億元,最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%;廈門總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。
據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè),與以往高總價(jià)的“地王”主要集中在一線城市不同的是,南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年前4月,二線城市土地出讓金突破1100億元,占全國土地總成交額的7成,同比上升280%;二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。
值得關(guān)注的是,幾乎所有一線和熱點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象,即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房價(jià)格。記者走訪上海泗涇“新科地王”周邊5個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),其銷售單價(jià)范圍在2.4萬元-3.1萬元,遠(yuǎn)低于近4萬元的樓面價(jià)。蘇州最近拍出的地塊樓面價(jià)大部分已反超區(qū)域銷售均價(jià),其中金輝競得的相城區(qū)地塊樓面價(jià)更超出區(qū)域售價(jià)60%;保利拿下的廈門地王樓面價(jià)也是區(qū)域平均房價(jià)的1.6倍。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下,資金出現(xiàn)溢出效應(yīng),開發(fā)商開始爭先布局熱點(diǎn)二線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現(xiàn),地價(jià)甚至超過周圍在售房價(jià),這說明二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在明顯增加?!?/p>
(記者 鄭鈞天 楊毅沉 董建國)