據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，買房對于個人或者家庭來說，是一件大事，必須要慎之又慎。但是，《天天315》節(jié)目經(jīng)常會接到消費者投訴，講述自己遭遇到二手房買賣和租賃的種種“陷阱”，既堵心、鬧心，又遭受了很大的經(jīng)濟損失，而且維權(quán)過程非常艱難漫長。

　　怎樣來提前規(guī)避風險，防范不同類型的“風險房”呢？《中國青年報》經(jīng)濟部主任潘圓、北京潮陽律師事務所律師胡鋼共同就今天的話題進行探討。

　　先來看看消費者經(jīng)歷的幾件關(guān)于買房的事，第一件是，馬先生以高于同區(qū)域均16%的價格買了一套學區(qū)房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不在劃片范圍內(nèi)；第二件是，王女士300多萬買的房子，賣家戶口遲遲不能遷出；第三件是，韓先生在買房時知道有抵押，以為合同約定賣房人辦理提前還款手續(xù)就沒問題，結(jié)果房屋因被查封無法進行交易……這些始料未及的風險使得消費者對于二手房的交易一直都提心吊膽。

　　經(jīng)濟之聲：目前二手房買賣交易的過程當中發(fā)生的糾紛主要都集中在哪些方面，有些什么樣的特點？

　　潘圓：首先關(guān)于合同問題，因為我們在建立一個契約型的社會，合同是我們維權(quán)最主要的依據(jù)。但實際上現(xiàn)在格式合同的規(guī)定比較粗淺，或者都有利于商家。因為它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊約定，消費者的成本會很高，首先，他答不答應，特別是在房價高起的階段。另外，每個人談判的能力不一樣，怎樣細化這個條款能最大程度地保護自己的權(quán)利，這非常重要。

　　目前來講，格式化合同的問題太多，如上述介紹的三個案例，我相信其合同的約定書都有不清晰的地方，如果很清晰，消費者維權(quán)就不會遭遇那么多障礙。如果在合同里，比如學區(qū)房的問題，當時是不是雙方約定這就是學區(qū)房，如果不是，應該承擔什么樣的責任。格式化合同是商家制定的，但是相關(guān)主管部門會出臺示范的文本。

　　我認為，依靠商家來自覺保護消費者的權(quán)利，這種作用非常有限，因為他不愿意給自己添加更多的責任和義務。因此政府部門應該發(fā)揮作用，即這個示范性文本，要求你一定要有哪幾個東西，比如這種有相關(guān)特定需求的房子，例如學區(qū)房，不管是二手房還是一手房，如果承諾有一個學校，但最后并沒有，那么開發(fā)商是什么責任，平臺是什么責任，合同一定要細化?，F(xiàn)在因為沒有細化，所以在維權(quán)過程中給消費者帶來了非常大的困惑。哪怕其他商品暫時做不到這么細化的文本，我們在房子上也應該先行，因為它是居民最重要的財產(chǎn)，因為動輒幾十萬、幾百萬，上千萬，在這樣大的財產(chǎn)變動面前，怎么樣保護消費者的權(quán)益，有關(guān)部門應該在合同上要有大的作為。有了此作為，我們才能在維權(quán)的過程當中有充分的依據(jù)。

　　其二，在二手房的交易中，中介其實發(fā)揮了非常大的平臺作用。我們?yōu)槭裁匆ㄟ^中介買房而不是自己去打聽，就是因為中介有一個保障作用。如果出了問題，平臺也應該發(fā)揮自身的作用。因此明確中介的責任非常重要，他要負連帶責任。比如二手房賣了以后，作為一個消費者，當時通過中介簽了合同，雙方都認可這是一個學區(qū)房，但最后來不是，中介既然起的是一個對接交易擔保信息真實的責任，就應該承擔責任。所以應該抓住這兩個環(huán)節(jié)，一是合同，二是第三方交易，即中介平臺，才能夠最后降低消費者的維權(quán)成本。

　　我們來梳理案例，第一是關(guān)于學區(qū)房的。馬先生為孩子上學想買學區(qū)房，中介公司的業(yè)務員從網(wǎng)上找到了北京市西城區(qū)一所重點小學，這個小學過去的招收簡章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了這套涉案房屋。但結(jié)果后來他一打聽，悲劇了，這是這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋。于是就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務費。

　　法院經(jīng)過審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同當中并沒有約定任何關(guān)于涉案房屋為學區(qū)房的內(nèi)容。所以馬先生主張的差價損失無法支持。

　　經(jīng)濟之聲：如果當事人雙方確定是要買賣學區(qū)房，在這個合同的一些補充條款當中是不是一定要特別注明，買這個房子就是要買學區(qū)房，簽訂合同的目的就是要學區(qū)房，是不是一定要有這樣補充的條款？

　　胡鋼：是的。確實，正如潘圓主任所特別提到的，現(xiàn)在的房屋已經(jīng)成為廣大居民最主要的資產(chǎn)之一，所以消費者如果要涉及購買房屋，務必慎重再慎重。慎重有很多表現(xiàn)方式和措施，比如，首先要選擇當?shù)胤课葜鞴懿块T出臺的相關(guān)房屋買賣示范性文本，一般可能叫房屋買賣合同示范文本。第二示范文本在實物中簽以后，往往還要簽一個補充協(xié)議或者在示范文本最后一段會涉及到雙方的具體約定。在這個具體的約定或者是單獨的補充協(xié)議中，務必將消費者的特殊需求，比如要求必須是學區(qū)房等直接寫到合同里，如果你還要其他特殊目的，都要直接寫到里面，不要簡單聽信房屋中介或者房主單方面的口頭承諾。

　　梳理第二個案例，去年5月，王女士購買董女士位于北京市西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價305萬元。依據(jù)合同約定，董女士方應當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務。結(jié)果房屋過戶后，仍有董女士的繼子戶口未遷出，王女士就起訴到法院，結(jié)果法院判決董女士支付了部分違約金。

　　經(jīng)濟之聲：在這個案例當中，法院判決被告應該承擔違約的責任，但是依據(jù)王女士實際損失的情況，判決賣方董女士只支付了一部分的違約金，她確實是違約了，有人沒錢走戶口，但為什么只支付了一部分違約金呢？

　　胡鋼：我個人覺得這和當年合同簽訂的內(nèi)容有關(guān)系。如果合同只是約定，比如原來的房主，某一個人遷出就完了，如果這個人不遷出，需要支付多少錢的違約金。這個案件里面，那位簽約的女士已經(jīng)遷出了，但是買房人不知道，這個戶口里可能還有這個房屋另外的成員，。所以她沒有想到這個風險，而這是合同約定以外的。在這種情況下，沒有合同約定，實際上又是給買房人的一種現(xiàn)實風險。法院就基于公平原則，讓賣方人承擔了一部分違約金。所以買房人要對這種房屋共有的情況，以及這種戶籍多戶的房屋特別注意，因為他實際上存在著某些權(quán)屬糾紛。在這種不清楚的情況下，恐怕要在合同約定時將很多東西考慮進去。

　　經(jīng)濟之聲：據(jù)了解，這個案例還有一個特點，有一種說法，因為這個戶口在房屋里其實不影響買房人遷入，所以買房人對于這個戶口沒有遷出的違約金的主張也不要有太過多的期望，這種分析有道理嗎？

　　胡鋼：有道理，因為嚴格來說，買這個房屋并不等于你一定要把你的戶口遷到這個房屋，而且事實上，而且按照中央關(guān)于新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策的要求，對于像北京、上海、深圳這樣的超大城市，其戶籍人口控制有明確的數(shù)量要求。所以，你成為這個房主并不等于你能把戶口落進來，所以雙方之間是有所區(qū)別。但法院為什么在這個案件里面這樣判，因為考慮到實際案情，買房人確實存在一些現(xiàn)實的損失，而賣房人理應知道這個房子還有除了賣房人以外的其他人在這個房屋里的戶口里，而她隱瞞沒有告知，存在某種不誠信的行為。所以法院判決其支付一定的違約金以彌補消費者的損失，同時也是懲戒賣房人的不誠信行為。

　　經(jīng)濟之聲：潘圓女士覺得這起案例當中有哪些事項要提示消費者，有哪些在二手房買賣的過程當中要特別注意的？

　　潘圓：其實還是要在合同的細化上想更周全，不要埋下隱患，否則在維權(quán)的過程中會付出很高的成本。

　　北京西城法院召開了一次通報會，會上總結(jié)了十大類的風險房。除了一般的買賣合同問題之外，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的情況，抵押貸款，委托代理，居間活動等其他一些法律的問題，以及享受教育資源為目的的戶籍的遷移，學區(qū)房等政策性等問題。

　　法官郭云燕就特別提示消費者，在選擇房屋的時候一定要看一下這個房屋是不是有抵押，是不是抵債的，是不是共有的，有沒有存在多人的戶口，是不是央產(chǎn)房，符不符合上市的條件，買房涉及不涉及到代理，還有房屋存不存在出租的情況等等，就是對房屋進行實地的勘探也是非常必要的，了解房屋的實際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況等。