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通州商住房“以租代售”鉆空子 購房人遭遇多重風(fēng)險

zhizaolian.cn 來源:北京日報 2016-12-06 11:32我來說兩句
  

  “雖然我們在通州,雖然商住房限購了,雖然你沒有購房資格,但這樓盤你還能買!”今年連環(huán)的限購令,讓通州幾乎沒了不限購的新房,但一位通州珠江四季悅城樓盤銷售人員卻根本沒把限購令放在眼里。末了,他在掛電話時還補(bǔ)了一句:“這就是開發(fā)商的高明之處,你來了就全都知道了!”

  到底是什么招數(shù)能把限購政策都“規(guī)避”了?記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn),這一樓盤背后恰恰是通過“以租代售”的形式操作,甚至開放商還能提供貸款。

  但在業(yè)內(nèi)看來,這個看似當(dāng)下管用的招數(shù)卻暗藏著諸多風(fēng)險,稍不留神,“購房人”可能“錢房兩失”。

   錢數(shù)不變

   購房卻變租房

  通州馬駒橋經(jīng)海路,占據(jù)兩側(cè)的“不限購樓盤”廣告牌已經(jīng)撤去。今年5月,通州商住和商務(wù)型公寓步入限購,但用銷售員的話說,半年多過去,這里似乎又恢復(fù)了限購前的狀態(tài)。

  原來,開發(fā)商與購房人的身份都變了——記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這是商住樓盤“起死回生”的原因。

  在珠江四季悅城悅景園售樓處,銷售員小張遞出來一份“租賃協(xié)議”:出租方為北京珠江投資開發(fā)有限公司、也就是這個樓盤的開發(fā)商;而“承租方”其實就是“購房人”。

  按照通州商住的限購規(guī)則,這類商住樓盤只能銷售給企業(yè),如果個人想買,只能走“特殊途徑”,這種“以租代售”的途徑就是其中一種。

  記者在租賃協(xié)議上看到,租賃期為20年。雖然協(xié)議上標(biāo)注著租金標(biāo)準(zhǔn)以及分期付租的方式,但小張說,實際上的操作方式卻是“像買房一樣一次性繳納‘租金’,至少首付50%,剩余部分每半年一付款?!?/p>

  一般來看,商住房由于是商辦立項,土地期限通常是40到50年,可為什么這里的租房期限卻有20年?業(yè)內(nèi)分析,按照我國法律規(guī)定,房屋出租的最長期限是20年,超過20年后很難獲得法律保護(hù),因此開發(fā)商的長租協(xié)議繞不開這一關(guān)。

  “過個三四年,等通州商住限購取消了,這房子就可以直接給你辦房產(chǎn)證了。”更有看頭的是另一份“補(bǔ)充協(xié)議”,上面標(biāo)明“甲方同意在乙方獲得購買資格后按約定的價格優(yōu)先購買該房屋”。

  小張解釋,這里指的“獲得購買資格”實際上就是通州取消限購,而約定價格就是之前的購房款。然而,相關(guān)部門從未透露過通州限購的期限。

   成本過高

   “公司”撐不下去

  在規(guī)避限購的路上,開放商的招數(shù)一個接著一個。限購令剛發(fā)布時,記者曾對該項目有過調(diào)查。當(dāng)時,一位銷售人員透露,限購令落地第二天就沒什么人來看房了。

  一開始,包括該項目在內(nèi)的不少商住樓盤都給出同一個解決方案——辦公司,也就是在購房人名下快速辦理一個“空殼公司”,獲得購房資格。不過,這一招存在交易和后續(xù)維護(hù)成本上的弊?。翰粌H交易稅費較高,購房后每年都需要繳納一筆稅費。

  小張算了一筆賬,以一套90平方米的房產(chǎn)為例,假設(shè)總價288萬元,不計房產(chǎn)稅,其中裝修款90萬元、毛坯款198萬元。那么,年納稅額總計“198萬元×8.4‰=1.6632萬元”。

  記者采訪中也發(fā)現(xiàn),珠江四季悅城還替“買房公司”想出了把房子出租出去的招數(shù),這樣以來每年的稅款就可以大幅下降,如果每月租金4000元,一年下來各項稅費加起來大約只有8000多元。

  然而,這兩個招數(shù)都存在每年需要固定繳納一筆費用的問題,因此并不太受歡迎。以珠江四季悅城為例,上周六開盤后兩天“售出”70多套房,但實際上以企業(yè)名義購入的不足10套,其余都是按照“以租代售”的方式成交。

  “今年5月限購后實行過一段時間辦公司的措施,但成本實在太高,一般買家承受不了?!蹦硺潜P銷售內(nèi)部人士向記者透露出背后的實情,而開發(fā)商“開發(fā)”出“以租代售”招數(shù)也是迫于回籠資金的壓力,“開發(fā)商投入了那么多錢,總得想辦法把房子賣出去收回錢來??!”

   表面便利

   背后風(fēng)險巨大

  以租代售,以前的購房款變成了長租協(xié)議里的“租房款”。但實際上,從計算“租金”到買房的諸多環(huán)節(jié),這里依然是按照賣房那一套:以該樓盤最新3.2萬元均價計算,這里一套90平方米房子的總房款大約需要288萬元。對于如此高的“租房款”,一般的“承租人”是很難承擔(dān)的。

  可開發(fā)商已經(jīng)想好了后路?!耙廊荒苜J款20年,可貸給你錢的其實是開發(fā)商?!变N售人員介紹,貸款利息比銀行基準(zhǔn)利率還低,只有4.3%。甚至,在首付環(huán)節(jié),也有分期付款一說:3天內(nèi)先交夠20%房款,3個月后再交20%房款,再3個月后再交10%房款,最終湊夠首付50%房款。

  這種開發(fā)商貸款的辦法看似互利雙方——“租房人”有了錢、開發(fā)商也起碼收回至少一半的資金,但實際上對于租房人來說卻是風(fēng)險重重。“開放商把錢貸款給個人,本身就存在是否有資質(zhì)的風(fēng)險。”中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇說。

  根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》,未經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),任何單位或者個人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動。

  這還只是第一重風(fēng)險。“現(xiàn)在打了擦邊球,可日后開發(fā)商資金鏈一旦斷了怎么辦?遇到拆遷了怎么辦?”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,由于沒有房產(chǎn)證,未來還會有產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險:如果日后房價大漲,開發(fā)商不想賣了,租戶又該怎么辦?如果房企租賃計劃有變,很可能所謂的“租戶”房、財兩空。

標(biāo)簽:商住房|購房者|風(fēng)險
責(zé)任編輯:蔣妮蔣妮
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