從表面上看，買房贈(zèng)送面積能夠讓購(gòu)房者享受到不少的實(shí)惠，但由于贈(zèng)送面積來(lái)源成疑，加上官方并不認(rèn)可這種形式，所以暗藏不少風(fēng)險(xiǎn)，這需要購(gòu)房者在下定之前三思而后行。

　　贈(zèng)送面積涉嫌違建

　　原本以為享受到了開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送實(shí)惠，但到頭來(lái)卻變成了“違章搭建”，前后巨大落差讓不少業(yè)主直呼“不可思議”。

　　在一個(gè)多月前，約300戶上海閔行區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，陸續(xù)收到了一封掛號(hào)信，信中附有違法建筑的房屋認(rèn)定書(shū)，這表明這些房子已被認(rèn)定存在違章搭建，并因此被房地產(chǎn)登記部門“注記”，交易被凍結(jié)。該小區(qū)三期業(yè)主劉先生向記者證實(shí)確有其事，不過(guò)主要是小區(qū)一期、二期部分房子被認(rèn)定為存在違章搭建情形。

　　記者以購(gòu)房者的身份咨詢過(guò)附近的房產(chǎn)中介，得到的答復(fù)是在近期確實(shí)因?yàn)椴糠肿≌徽J(rèn)定存在違章搭建而使得買賣處于停滯階段。雖然有中介極力邀請(qǐng)記者過(guò)去看房，并表示開(kāi)發(fā)商在著手解決此事，但至于最終何時(shí)重啟交易，目前不得而知。

　　根據(jù)閔行區(qū)相關(guān)城管執(zhí)法中隊(duì)在小區(qū)中張貼的情況說(shuō)明，違建主要存在于小區(qū)的疊墅、聯(lián)排以及小高層的頂層復(fù)式房的二樓陽(yáng)臺(tái)，在交房時(shí)有框架、圍欄，但鏤空無(wú)地板。按照業(yè)主的說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商解釋為一旦澆上地板，這個(gè)陽(yáng)臺(tái)就必須算一半的建筑面積。而鏤空著，就可以將陽(yáng)臺(tái)的面積整體贈(zèng)送給業(yè)主。這也不難理解，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，購(gòu)房增送面積頗為流行。因而在業(yè)主裝修過(guò)程中，有部分業(yè)主自行用鋼筋水泥將陽(yáng)臺(tái)地板補(bǔ)上。也正是因?yàn)槿绱?，部分房子便被認(rèn)定為存在違章搭建。

　　記者發(fā)現(xiàn)，類似的情形不止出現(xiàn)在上海，南京也有。據(jù)了解，南京城北某樓盤88平方米的“2+1”房，北邊贈(zèng)送的小房間實(shí)際上是采光井改造，現(xiàn)在被棲霞區(qū)城管部門定性為違建，需要拆除。經(jīng)調(diào)查了解，類似這種情況的約有400余戶。業(yè)主不同意，向開(kāi)發(fā)商維權(quán)，要求賠償。

　　贈(zèng)送面積大行其道

　　買房送面積，一度成為市場(chǎng)上非常常見(jiàn)的促銷手段。

　　“買一層送一層”、“N+1戶型”、“贈(zèng)送入戶花園”……相信這些銷售說(shuō)辭對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都不再陌生，而且有部分購(gòu)房者也是看中了樓盤的贈(zèng)送面積才最終“下定”。在采訪中記者也發(fā)現(xiàn)，但凡有贈(zèng)送面積，無(wú)一例外都會(huì)被當(dāng)作主要賣點(diǎn)來(lái)進(jìn)行重點(diǎn)介紹。

　　開(kāi)發(fā)商之所以在贈(zèng)送面積方面“卯足了勁”，主要原因來(lái)自幾個(gè)方面。其一是規(guī)避政策調(diào)控。在2006年出臺(tái)“90/70政策出臺(tái)”，開(kāi)發(fā)商一方面為滿足市場(chǎng)對(duì)大面積住宅需求，另一方面又不得不考慮政策規(guī)范，因此只能針對(duì)90平方米以下產(chǎn)品在戶型方面尋求突破，“送面積”方式便應(yīng)運(yùn)而生并在各地盛行起來(lái)。其二則在于地價(jià)越來(lái)越高，但開(kāi)發(fā)商為了讓購(gòu)房者以更高的房?jī)r(jià)入市，于是想方設(shè)法提高附加值，比如送面積便成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的“撒手锏”。

　　據(jù)了解，贈(zèng)送面積的手法五花八門。如挑高LOFT公寓買一層送一層，買別墅送花園、地下室、露臺(tái)等都成了常態(tài)。贈(zèng)送面積也越來(lái)越大，甚至出現(xiàn)了各種突破常規(guī)的手法，如可拆卸凸窗、露臺(tái)天臺(tái)、入戶花園、天井等。

　　初看起來(lái)，通過(guò)面積贈(zèng)送，也確實(shí)給購(gòu)房者帶來(lái)了一些實(shí)惠。有些住宅項(xiàng)目通過(guò)對(duì)“贈(zèng)送面積”的大量運(yùn)用，最少可多出一個(gè)房間。而別墅項(xiàng)目通過(guò)贈(zèng)送地下室、露臺(tái)等方式，贈(zèng)送面積比例可以達(dá)到100%甚至更高。雖然銷售單價(jià)很高，按實(shí)得面積計(jì)算，實(shí)際單價(jià)卻要低一些。舉例說(shuō)明，如上海某售價(jià)為50000元/平方米的公寓項(xiàng)目，如果購(gòu)置一套面積為100平方米的緊湊型三房，再通過(guò)贈(zèng)送面積獲得10平方米的房間，單價(jià)則“降”到了4.55萬(wàn)元/平方米。

　　雖然贈(zèng)送面積能夠讓購(gòu)房者得到一些實(shí)惠，不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)這種形式不以為然。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，通過(guò)封閉露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等方式獲得的房間，要拆除內(nèi)墻，從而造成浪費(fèi)。另外，通過(guò)內(nèi)部搭建也降低了層高，產(chǎn)生壓抑感。記者也曾在松江看到一套面積為50平方米左右、挑高為5米LOFT公寓，通過(guò)內(nèi)部搭建變成了復(fù)式房，居住面積也超過(guò)了90平方米，但由于中間樓板比較單薄，走動(dòng)時(shí)極易產(chǎn)生震動(dòng)并伴有較大聲響；同時(shí)由于二層臥室層高僅2.2米，居住的舒適性大打折扣。此外，還有人認(rèn)為，贈(zèng)送面積遠(yuǎn)不如直接降價(jià)來(lái)得實(shí)在，因此從某種程度上來(lái)說(shuō)，購(gòu)房送面積，其實(shí)質(zhì)上為營(yíng)銷“噱頭”。

　　慎重對(duì)待贈(zèng)送面積

　　買房送面積，從表面上看讓購(gòu)房者享受到了一些好處，但實(shí)際上卻暗藏風(fēng)險(xiǎn)，因此需要多加小心。

　　首先是贈(zèng)送面積是否全部合法，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商敢打包票。贈(zèng)送的面積從何而來(lái)呢？業(yè)內(nèi)人士表示主要有以下三個(gè)方面：首先是在“建筑面積計(jì)算方法”上做文章，比較常見(jiàn)的做法是減少套內(nèi)面積；其次則是業(yè)主共有面積，如頂層露臺(tái)、地下室空間等，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，這些空間屬于該樓的全體業(yè)主共有；其三則是開(kāi)發(fā)商通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)而違法搭建的。真正“贈(zèng)送面積”的前提應(yīng)該是所贈(zèng)面積合法，且贈(zèng)送人擁有合法產(chǎn)權(quán)，但部分贈(zèng)送面積難以做到這一點(diǎn)，由此來(lái)看，贈(zèng)送面積是否真正給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠，還很難下結(jié)論。

　　其次是官方對(duì)送面積這種形式并不認(rèn)可，而且極易“踩紅線”而遭到禁止。除了上海對(duì)這種私自違章搭建“亮紅燈”外，還有其他城市也采取措施明令禁止。如成都市規(guī)劃局針對(duì)建設(shè)工程實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可，提出3項(xiàng)舉措，創(chuàng)新實(shí)行“合理誤差管理”，將開(kāi)發(fā)企業(yè)超出部分的全部收入予以沒(méi)收，讓違法建設(shè)無(wú)利可圖，在全國(guó)范圍內(nèi)率先遏制“超面積”現(xiàn)象。此外，2014版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》原先可以贈(zèng)送的飄窗、雙層挑高露臺(tái)、地下室都要算面積，也在某種程度上對(duì)“偷面積”行為設(shè)置了障礙。

　　此外，贈(zèng)送面積由于在產(chǎn)權(quán)證上無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)，也為日后維權(quán)、抵押等埋下隱患。不知是有意還是無(wú)意，絕大多數(shù)的購(gòu)房合同中都沒(méi)有寫明贈(zèng)送面積，因此一旦贈(zèng)送面積縮水或出現(xiàn)質(zhì)量隱患，購(gòu)房者往往無(wú)法維權(quán)。此外，這類物業(yè)遇到拆遷、出售、繼承、評(píng)估、抵押等情況時(shí)，存在一定的法律障礙。鑒于此，為了維護(hù)自身權(quán)益，法律人士表示相關(guān)權(quán)益的保障還得靠買賣雙方簽訂的合同來(lái)實(shí)現(xiàn)，爭(zhēng)議出現(xiàn)時(shí)可按合同規(guī)定辦理，因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求開(kāi)發(fā)商將贈(zèng)送的面積寫入合同。