當(dāng)前，高層對于中國少數(shù)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)該基本達成共識。否則，也不會在中央經(jīng)濟工作會議公報中，明確提出：抑制房地產(chǎn)泡沫。

　　那么，房地產(chǎn)泡沫是否就等于房價泡沫呢？如果簡單考慮，也可能這么說。但若深究，則會發(fā)現(xiàn)：比房價泡沫更大的，是地價泡沫！

　　1月20日，易居研究院接待了上海統(tǒng)計局相關(guān)研究人員，交流、探討了房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究，以及未來可能的合作研究。同日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2016年度全國經(jīng)濟與房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)。

　　易居研究院研究人員快速撰寫了全國房地產(chǎn)行業(yè)月報。老楊僅摘出兩組數(shù)據(jù)，讓大家比較一下房價泡沫與地價泡沫。

　　2016年，全國新建商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，全年商品房銷售量創(chuàng)歷史新高。之前我曾撰文分析過，這個數(shù)據(jù)，大概率會成為中國新房成交量歷史大頂。但，交易量并不能反映泡沫。泡沫主要體現(xiàn)在價格！

　　先看房價

　　2016年，市場整體處于復(fù)蘇態(tài)勢，部分熱點城市房價上漲較快。全國商品房成交均價7476元/平方米，同比增長10.1%。

　　從歷史數(shù)據(jù)看，2001年以來，商品房成交均價整體上呈現(xiàn)上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005-2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上漲趨勢得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。在金融危機的影響下，2008年成交均價曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉動下，成交均價出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。

　　2010年，國家實施嚴(yán)厲調(diào)控政策，成交均價漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房價增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。2014年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫存壓力較大的影響，房價增速明顯回落，僅略好于2008年。2015年在樓市復(fù)蘇的背景下，房價增長穩(wěn)定，同比漲幅回升到7%以上。2016年，樓市繼續(xù)回暖，房價增速進一步回升，創(chuàng)近七年最高。

　　2016年，中國GDP增長6.7%，但新房均價上漲10%，房價增幅明顯高于GDP增幅，以及5.6%的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。而且，10%的房價增幅，明顯高于2010年以來的均值！

　　可以定性分析：2016年全國房價上漲幅度偏大，經(jīng)濟與收入支撐力不足。其背后是，少數(shù)城市房價暴漲，出現(xiàn)暫時性泡沫。

　　再看地價

　　2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價4145元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長24%，

　　2005年以來，全國開發(fā)企業(yè)購地價格總體呈上漲態(tài)勢；其中，2009-2010年，樓市火爆，地王頻現(xiàn)，帶動土地平均購置價格連續(xù)兩年處于高位。2011年，在國家樓市調(diào)控背景下，市場轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎與理性。2012年，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，土地市場也表現(xiàn)出先抑后揚，帶動全年土地平均購置價格觸底回升。2013年，樓市持續(xù)升溫,市場競爭激烈。2014年，土地價格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上行態(tài)勢，價格繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。2015年，地價不斷創(chuàng)歷史新高。

　　2016年，由于一線及部分熱點城市市場火爆，地王數(shù)量史無前例之多，面粉貴過面包的地塊數(shù)量很多，導(dǎo)致地價漲幅較大，成為過去十多年的第四高。

　　大家可以比較一下，過去十多年，全國房價漲幅和地價漲幅的差異。

　　結(jié)果是：地價漲幅明顯超過房價，尤其是2016年，房價大漲10%，地價怒漲24%。

　　房價泡沫，與開發(fā)商和購房者有關(guān)。地價泡沫，與開發(fā)商和地方政府有關(guān)。

　　在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)格要求下，熱點城市的地方政府積極動，行政管制新房定價，不允許新盤漲價，于是開發(fā)商成為苦逼苦逼的苦逼主兒。

　　但是，有誰關(guān)心比房價泡沫更大的地價泡沫？是否該嚴(yán)厲出臺相關(guān)措施，抑制地價泡沫？

　　這是一個重大而嚴(yán)峻的問題，也是一個非常棘手而糾結(jié)的問題。暫時無解。

　　筆者李金衣是金融投資分析師，從事金融行業(yè)多年，研究國際局勢和熱點事件。金融領(lǐng)域博大精深，每天行情波折不斷，我所能做的就是用我多年的研究經(jīng)驗，給大家?guī)椭?/p>