當(dāng)前，高層對(duì)于中國(guó)少數(shù)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)該基本達(dá)成共識(shí)。否則，也不會(huì)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，明確提出：抑制房地產(chǎn)泡沫。

　　那么，房地產(chǎn)泡沫是否就等于房?jī)r(jià)泡沫呢？如果簡(jiǎn)單考慮，也可能這么說(shuō)。但若深究，則會(huì)發(fā)現(xiàn)：比房?jī)r(jià)泡沫更大的，是地價(jià)泡沫！

　　1月20日，易居研究院接待了上海統(tǒng)計(jì)局相關(guān)研究人員，交流、探討了房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究，以及未來(lái)可能的合作研究。同日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2016年度全國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)。

　　易居研究院研究人員快速撰寫了全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)。老楊僅摘出兩組數(shù)據(jù)，讓大家比較一下房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫。

　　2016年，全國(guó)新建商品房銷售面積157349萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%，全年商品房銷售量創(chuàng)歷史新高。之前我曾撰文分析過(guò)，這個(gè)數(shù)據(jù)，大概率會(huì)成為中國(guó)新房成交量歷史大頂。但，交易量并不能反映泡沫。泡沫主要體現(xiàn)在價(jià)格！

　　先看房?jī)r(jià)

　　2016年，市場(chǎng)整體處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快。全國(guó)商品房成交均價(jià)7476元/平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。

　　從歷史數(shù)據(jù)看，2001年以來(lái)，商品房成交均價(jià)整體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。在2005年之前房?jī)r(jià)增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005-2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上漲趨勢(shì)得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。在金融危機(jī)的影響下，2008年成交均價(jià)曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉動(dòng)下，成交均價(jià)出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。

　　2010年，國(guó)家實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策，成交均價(jià)漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房?jī)r(jià)增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。2014年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫(kù)存壓力較大的影響，房?jī)r(jià)增速明顯回落，僅略好于2008年。2015年在樓市復(fù)蘇的背景下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定，同比漲幅回升到7%以上。2016年，樓市繼續(xù)回暖，房?jī)r(jià)增速進(jìn)一步回升，創(chuàng)近七年最高。

　　2016年，中國(guó)GDP增長(zhǎng)6.7%，但新房均價(jià)上漲10%，房?jī)r(jià)增幅明顯高于GDP增幅，以及5.6%的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。而且，10%的房?jī)r(jià)增幅，明顯高于2010年以來(lái)的均值！

　　可以定性分析：2016年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度偏大，經(jīng)濟(jì)與收入支撐力不足。其背后是，少數(shù)城市房?jī)r(jià)暴漲，出現(xiàn)暫時(shí)性泡沫。

　　再看地價(jià)

　　2016年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4145元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)24%，

　　2005年以來(lái)，全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地價(jià)格總體呈上漲態(tài)勢(shì)；其中，2009-2010年，樓市火爆，地王頻現(xiàn)，帶動(dòng)土地平均購(gòu)置價(jià)格連續(xù)兩年處于高位。2011年，在國(guó)家樓市調(diào)控背景下，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎與理性。2012年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出先抑后揚(yáng)，帶動(dòng)全年土地平均購(gòu)置價(jià)格觸底回升。2013年，樓市持續(xù)升溫,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2014年，土地價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì)，價(jià)格繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。2015年，地價(jià)不斷創(chuàng)歷史新高。

　　2016年，由于一線及部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)火爆，地王數(shù)量史無(wú)前例之多，面粉貴過(guò)面包的地塊數(shù)量很多，導(dǎo)致地價(jià)漲幅較大，成為過(guò)去十多年的第四高。

　　大家可以比較一下，過(guò)去十多年，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅和地價(jià)漲幅的差異。

　　結(jié)果是：地價(jià)漲幅明顯超過(guò)房?jī)r(jià)，尤其是2016年，房?jī)r(jià)大漲10%，地價(jià)怒漲24%。

　　房?jī)r(jià)泡沫，與開發(fā)商和購(gòu)房者有關(guān)。地價(jià)泡沫，與開發(fā)商和地方政府有關(guān)。

　　在國(guó)家抑制房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)格要求下，熱點(diǎn)城市的地方政府積極動(dòng)，行政管制新房定價(jià)，不允許新盤漲價(jià)，于是開發(fā)商成為苦逼苦逼的苦逼主兒。

　　但是，有誰(shuí)關(guān)心比房?jī)r(jià)泡沫更大的地價(jià)泡沫？是否該嚴(yán)厲出臺(tái)相關(guān)措施，抑制地價(jià)泡沫？

　　這是一個(gè)重大而嚴(yán)峻的問(wèn)題，也是一個(gè)非常棘手而糾結(jié)的問(wèn)題。暫時(shí)無(wú)解。

　　筆者李金衣是金融投資分析師，從事金融行業(yè)多年，研究國(guó)際局勢(shì)和熱點(diǎn)事件。金融領(lǐng)域博大精深，每天行情波折不斷，我所能做的就是用我多年的研究經(jīng)驗(yàn)，給大家?guī)椭?/p>