換房需看清行情避免“踏空”

　　是“賣一買一”還是“買一賣一”要看情況葉小姐一步行錯(cuò)損失80萬(wàn)

　　像陳女士這種情況，到底如何實(shí)現(xiàn)換房夢(mèng)想呢？到底是“賣一買一”，還是“買一賣一”呢？這個(gè)順序大有學(xué)問(wèn)。

　　案例

　　陳女士一家三口現(xiàn)在住在一套小兩房，接下來(lái)陳女士打算再生一個(gè)孩子，三口之家變四口之家，小兩房顯然不夠住了，再加上想著若懷孕后置換一套面積大一些的電梯樓單位更合適。但是陳女士手上的資金有限，只有100萬(wàn)元的閑余資金，再加上供樓壓力和生活開(kāi)支壓力，陳女士覺(jué)得自己和老公供兩套房壓力特別大，打算賣掉自住的小兩房，置換一套三房或四房。那么，像陳女士這種情況，到底如何實(shí)現(xiàn)換房夢(mèng)想呢？到底是“賣一買一”，還是“買一賣一”呢？這個(gè)順序大有學(xué)問(wèn)。

　　個(gè)案分析：

　　　“賣一買一”資金更充裕

　　陳女士現(xiàn)在居住的小兩房單位，市價(jià)約96.5萬(wàn)元，目前還欠銀行20萬(wàn)元，也就是說(shuō)先賣掉這套房再買房的話，陳女士手上的買房資金有76.5萬(wàn)元+100萬(wàn)元=176.5萬(wàn)元。這時(shí)，陳女士再去買一套360萬(wàn)元左右的電梯三房。按現(xiàn)行房貸政策，賣掉舊居后，陳女士就算是首次置業(yè)，可獲得8.5折利率優(yōu)惠，首套房首付只需三成。假設(shè)陳女士購(gòu)買這套360萬(wàn)元的三房，首付108萬(wàn)元，向銀行貸款252萬(wàn)元，供20年，月供15497元左右，總利息支出約119.94萬(wàn)元。陳女士手上還有68.5萬(wàn)元可用于其他方面的投資。

　　再看陳女士賣房過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。由于還沒(méi)有買房，所以陳女士賣掉的房是唯一普通住房，證滿5年，那么，陳女士可免增值稅和個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，陳女士先賣房的話，所出售的物業(yè)因證滿5年且唯一，稅費(fèi)支出較少，在現(xiàn)行業(yè)主實(shí)收的市況下，對(duì)買家的吸引力相對(duì)更高一些。

　　　“買一賣一”首付壓力大

　　假如陳女士先買一套房，再賣掉手上這套房的話，首先要解決的是首付問(wèn)題，也就是說(shuō)陳女士必須要找親戚朋友湊夠首付。先買一套房，陳女士算是二次置業(yè)，貸款利率要上浮1.1倍。貸款20年，陳女士首付必須湊足252萬(wàn)元(假設(shè)陳女士向親戚借款152萬(wàn)元湊首付)，第二套房月供7362元，總利息支出68.69萬(wàn)元。

　　然后，陳女士再賣掉手上這套房，這時(shí)，陳女士仍可免增值稅(證滿2年可免)，但要繳納個(gè)人所得稅(雖然證滿5年，但因?yàn)椴皇顷惻课ㄒ蛔》?，所以必須按?%征收個(gè)人所得稅)。假設(shè)稅費(fèi)全部由買家支付，陳女士雖無(wú)需支付，但對(duì)買家的吸引力較其他免繳增值稅和個(gè)稅的房源要低一些。

　　這時(shí)，陳女士手上資金為：96.5萬(wàn)元(賣房所得款項(xiàng))-20萬(wàn)元(首套房欠銀行錢)=76.5萬(wàn)元。陳女士先償還買第二套房借親戚朋友的錢，尚欠：152萬(wàn)元-76.5萬(wàn)元=75.5萬(wàn)元。

　　提醒：“賣一買一”小心唔見(jiàn)好多籮谷

　　對(duì)換房族而言，“賣一買一”可令自己手頭的資金更充裕，像陳女士那樣不需要向親戚朋友借錢，就可以實(shí)現(xiàn)換房的夢(mèng)想，換房后手上還有閑余資金68.5萬(wàn)元，可作其他投資。而“買一賣一”時(shí)，換房后陳女士還需繼續(xù)償還向親戚朋友借錢買房的75.5萬(wàn)元。顯然，若手上資金不算太充裕，又不想問(wèn)親戚朋友借錢，選“賣一買一”的方式相對(duì)較為合適。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士建議，換房除了考慮首付、利息等因素外，也需留意出售舊居與購(gòu)置新居之間的時(shí)間差，尤其在房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的時(shí)期，選擇“賣一買一”方式，則需留意“賣一買一”之間的時(shí)間差，最好能額外預(yù)留一筆備用資金以備不時(shí)之需。如若出售舊居后，才發(fā)現(xiàn)沒(méi)有足夠的資金換房時(shí)，這筆備用資金就可派上用場(chǎng)。當(dāng)然，如果手上資金充足，在房?jī)r(jià)波動(dòng)較明顯的時(shí)期，則可以優(yōu)先考慮“買一賣一”，先購(gòu)置好新居，然后再出售舊居套現(xiàn)。

　　在這點(diǎn)上，市民葉小姐可謂是個(gè)典型的吃虧者。春節(jié)前，一心想換房的葉小姐，在沒(méi)有完全了解市場(chǎng)行情的情況下，就片面聽(tīng)信了一中介的建議，把自住的萬(wàn)科金域藍(lán)灣一套95平方米的單位以295萬(wàn)元的總價(jià)放了盤(pán)，同時(shí)，信心滿滿地以為，把賣房所得加上自己手頭的25萬(wàn)現(xiàn)金，就可在富力現(xiàn)代廣場(chǎng)買一套110平方米的單位。

　　哪曾想放盤(pán)不到兩周就找到買家，并迅速簽訂買賣協(xié)議，可是計(jì)劃要買的單位卻尋不到蹤影，當(dāng)時(shí)中介信誓旦旦地承諾說(shuō)年后就會(huì)有大批房源放出，可葉小姐直到目前卻依然找不到合適的房源，要么是面積偏小，要么是總價(jià)高出一大截。

　　慌忙之下，葉小姐四處看房，荔灣、海珠，基本上大型小區(qū)都看遍了。此刻她才發(fā)現(xiàn)，自己原來(lái)賣出去的單位比目前市場(chǎng)標(biāo)價(jià)便宜了足足50萬(wàn)，而想在富力現(xiàn)代廣場(chǎng)買110平方米單位，目前市場(chǎng)價(jià)都在350萬(wàn)以上。粗略一算，這樣“賣一買一”，等于是虧了80多萬(wàn)。葉小姐無(wú)奈地說(shuō)：“這次小屋換大屋，真系唔見(jiàn)了好多籮谷?！?/p>

　　葉小姐懊惱地說(shuō)：“此刻，我也只能怨自己沒(méi)眼光了，在沒(méi)充分了解市場(chǎng)行情的前提下，就盲目聽(tīng)信了中介的建議。假如現(xiàn)在自己撻訂，就要按買賣合同賠買家房?jī)r(jià)款10%，即要賠償近30萬(wàn)元。而且這樣違背合同，自己都覺(jué)得理虧，畢竟買家也很無(wú)辜。而且買家也是善良之人，體會(huì)到我賣的是唯一住房，因此愿意不收租金讓我免費(fèi)住到年末才交樓。這兩天，我已經(jīng)把買房的目標(biāo)鎖定在濱江東一帶，畢竟，這一區(qū)的樓齡相對(duì)要長(zhǎng)一些，總價(jià)控制在320萬(wàn)元以內(nèi)也還有些選擇，希望還能買到心儀的單位。賣房賺少了，買房買貴了，只能當(dāng)自己交了一大筆學(xué)費(fèi)吧。”

　　針對(duì)葉小姐的個(gè)案，有資深中介人士就建議，即使是“賣一買一”，業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真了解當(dāng)下的市場(chǎng)行情，并計(jì)算好交易時(shí)間，不應(yīng)該在賣出房屋的同時(shí)，讓自己買入的機(jī)會(huì)“踏空”，除非你有絕對(duì)的把握是在高點(diǎn)賣出，然后在低點(diǎn)買入。否則，在當(dāng)下市場(chǎng)貨源偏少、價(jià)格堅(jiān)挺的市場(chǎng)行情下，一出一進(jìn)，分分鐘損失過(guò)百萬(wàn)也不足為奇。

(記者 王荔玨)