根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2013年3月，全國70個大中城市中有68個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。
報告警告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進(jìn)改革，那么市場還將出現(xiàn)大起大落。只有在堅持調(diào)控不放松的同時，加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。
然而，《中國企業(yè)報》記者在對多家房地產(chǎn)企業(yè)的采訪中了解到，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在目前的商品房市場調(diào)控政策方面犯了方向性的錯誤，用錯誤的計劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，只能造成失調(diào)，根本不可能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。
方向反了，
調(diào)控面臨“空調(diào)”尷尬
進(jìn)入5月，多個城市“國五條”細(xì)則陸續(xù)滿月。最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要城市樓市成交量開始下行，但房價仍呈上漲之勢。
5月2日，中指院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，百城住宅平均價格自2012年6月以來連續(xù)第11個月環(huán)比上漲，漲幅縮小0.06個百分點(diǎn)；同比則是連續(xù)第5個月上漲，漲幅擴(kuò)大至5.34%。來自中指院數(shù)據(jù)顯示，4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%。其中76個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌。此外，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加8個，環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個，較上月減少11個。
從嚴(yán)厲的程度上，可以看出此次政府調(diào)控的決心，然而，為什么結(jié)果仍然是房價不降反升呢？
“又成‘空調(diào)’?！弊窟_(dá)集團(tuán)副總裁、大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時只回復(fù)了簡單的四個字。“‘國五條’經(jīng)過差不多兩個月市場的適應(yīng)期，現(xiàn)在負(fù)面影響已經(jīng)被市場逐步消化，市場已經(jīng)進(jìn)入了原有的理性，從結(jié)果看，總體的房價，仍然在持續(xù)上漲勢頭，經(jīng)過一段時間的遲疑，又恢復(fù)了緩慢上漲的勢頭?！?/p>
在分析房價上漲的原因時，柏文喜認(rèn)為主要是三個因素，第一，地方政府財政壓力的倒逼，讓其以各種方式消解了“國五條”對房價的壓力。從結(jié)果看，目前只有北京市一個城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定，其他城市都以各種方式進(jìn)行了規(guī)避。第二，從長期因素來看，決定房價因素主要還是供求問題。他認(rèn)為，中國基本實現(xiàn)了一個家庭有一套住宅居住的狀態(tài)，但房產(chǎn)持有不均衡，經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上，沒房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大，而且城鎮(zhèn)化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅定的市場基礎(chǔ)，在相當(dāng)長的一個時間段內(nèi)，因為人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，還是讓剛性需求有較大的市場，另外，改善性的需求也有較大的市場。第三，中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨幣發(fā)行量的影響，中國的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下，人民幣要保持資金不外流，也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策，這樣會導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來，進(jìn)入貨幣市場，引起資產(chǎn)價格上漲。房產(chǎn)作為中國人持有的財富里面最主要的價值形式，在貨幣超發(fā)的情況下，價格當(dāng)然不會下降，而且還會上漲。
美林國際(香港)有限公司執(zhí)行董事劉芮東在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時也同樣提到了“空調(diào)”說，“從現(xiàn)在情況看，房價還會漲，新的‘國五條’，如果能強(qiáng)硬實施堅持好長一段時間的落實，還要有各地政府堅定的落實，肯定能起到抑制房價的作用，關(guān)鍵是，地方政府的態(tài)度?！眲④菛|認(rèn)為，從總體來看，調(diào)控是沒有打在房地產(chǎn)的“七寸”上，只靠行政上的對策與方法，肯定會造成“屢調(diào)屢高、屢高屢調(diào)”的現(xiàn)狀。
中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時，則用了調(diào)侃方式婉轉(zhuǎn)地提醒政府一直在商品房市場調(diào)控方面犯了方向性的錯誤，“目前這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。”他認(rèn)為，是政府用錯誤的計劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場上沒有限價，土地供應(yīng)規(guī)模也沒有放開，生產(chǎn)成本不斷上升，再加上銷售價格人為限底，銀根又持續(xù)緊縮，反而加劇了供應(yīng)短缺，限價變成了剛性漲價。
剛剛過去的4月，CRIC監(jiān)測的十大重點(diǎn)城市中，除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長，其余8個城市環(huán)比全線下跌，平均跌幅達(dá)3成以上。其中下跌幅度最高的四位為廣州、成都、北京和上海，跌幅依次為61.06%、55.89%、47.52%和40.64%?？梢姡诮?jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后，十大重點(diǎn)城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。CRIC認(rèn)為，這種回落是市場在3月爆發(fā)式的增長以后一個正常的回調(diào)，而不是像外界想象中新政見效的產(chǎn)物。數(shù)據(jù)顯示，十大重點(diǎn)城市中除了北京、廣州和成都3個城市外，其余7個城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。
CRIC研究中心認(rèn)為，本輪以“國五條”為標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控正面臨失效的尷尬。
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