社科院：房價(jià)上漲不可避免 推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年3月，全國70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)的再一次全面反彈，表明住房市場(chǎng)重調(diào)控、輕改革的思路需要作全面調(diào)整。抓住歷史契機(jī)，深化住房制度綜合配套改革是當(dāng)前住房市場(chǎng)的首要任務(wù)。只有在堅(jiān)持調(diào)控不放松的同時(shí)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　　房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次矛盾不解決房價(jià)上漲不可避免

　　中國政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然對(duì)于抑制房價(jià)過快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后，長期供給不足等房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次矛盾無法得到解決，房價(jià)的間歇性上漲不可避免。

　　一是行政管制無法治本，調(diào)控效力必然衰減。限購、差別化信貸等核心調(diào)控政策只能在短期內(nèi)扼制住房需求的膨脹，不會(huì)有長久的效力。一旦大家都預(yù)期房價(jià)將進(jìn)一步上漲，單靠嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)無法阻擋全社會(huì)的瘋狂投機(jī)。從需求方面看，第一，隨著經(jīng)濟(jì)、收入的增長，居民改善住房條件的需求無法阻擋；第二，城市化每年將帶來相當(dāng)于一個(gè)東京市的人口涌入城市，這是歷史趨勢(shì)不會(huì)改變；第三，因調(diào)控堰塞的需求也要伺機(jī)尋找突破口，需求管制政策會(huì)被逐步破解。從供給方面看，拆遷征地難度越來越大，地方政府籌集造城所需要的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資也越來越困難，在現(xiàn)有制度框架下，可以預(yù)見的未來住房供給難以有效擴(kuò)大。

　　二是制度改革相對(duì)滯后，供求矛盾長期存在。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)管制的長期化、常態(tài)化未能解決房價(jià)上漲問題，卻對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的副作用。包括房地產(chǎn)投資下滑使得地方經(jīng)濟(jì)增速下降、財(cái)政出現(xiàn)困難；限購、限貸使人口流動(dòng)和城市化速度放緩；以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)的限購制度妨礙了社會(huì)公平，引發(fā)城市外來就業(yè)者的廣泛不滿等。另一方面，住房制度改革相對(duì)滯后，使得住房供給效率低下，長期供求矛盾無法解決。這些束縛住房市場(chǎng)效率的制度包括：城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)人為分割，以政府為主導(dǎo)的土地市場(chǎng)供給效率低下；個(gè)人自建、集資建設(shè)商品住房被禁止，開發(fā)商的供給壟斷問題懸而未決；房產(chǎn)稅未推開，住房持有成本低導(dǎo)致囤房盛行等。

　　　如不及時(shí)推進(jìn)住房制度改革市場(chǎng)將出現(xiàn)大起大落

　　緊迫嚴(yán)峻的住房市場(chǎng)供求形勢(shì)已經(jīng)對(duì)住房制度改革形成倒逼。如不能在堅(jiān)持調(diào)控的同時(shí)，及時(shí)推進(jìn)住房制度綜合配套改革，解決住房市場(chǎng)的深層次矛盾，房地產(chǎn)調(diào)控將面臨再次失效，市場(chǎng)將出現(xiàn)大起大落，宏觀風(fēng)險(xiǎn)極大。

　　一是住房供求已經(jīng)失衡，房價(jià)面臨全面失控。在北京等一線城市，住房供求已經(jīng)出現(xiàn)失衡。一方面去年滯銷的各樓盤基本售罄即將清盤，僅剩少量頂樓底層等不受歡迎套型，新開樓盤少且越來越偏遠(yuǎn)。另一方面，消費(fèi)者的房價(jià)預(yù)期正向樂觀方向轉(zhuǎn)變，追漲心理正在發(fā)酵，收入的快速增長也帶來了強(qiáng)勁的購房需求。住房供求失衡短期內(nèi)難有改觀，一旦現(xiàn)有商品住房庫存被過度消耗，房價(jià)將面臨全面失控。

　　二是歷史契機(jī)轉(zhuǎn)瞬即逝，深化改革時(shí)不我待。2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布了“新國五條”實(shí)施細(xì)則。重申嚴(yán)厲的調(diào)控政策雖然短期內(nèi)可以起到一定抑制投資投機(jī)需求的作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾并不能得到根本解決。一旦政策效力重新出現(xiàn)衰減，房價(jià)又將再度面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。目前應(yīng)當(dāng)抓住寶貴的歷史契機(jī)，加快推進(jìn)住房制度改革，從根本上解決住房供求失衡問題。否則房地產(chǎn)調(diào)控將再度走進(jìn)“越調(diào)越漲”的歷史怪圈，市場(chǎng)將對(duì)政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的能力失去信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)大規(guī)模投機(jī)和大起大落，后果不堪設(shè)想。