社科院報(bào)告:住房供求已失衡 房?jī)r(jià)或全面失控

　　 央地博弈，房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生

　　 從近日公布的2012年報(bào)表看，房地產(chǎn)行業(yè)108家A股房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5492.28億元(+29%)，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)702.16億元(+19%)，行業(yè)ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入914.50億元(+40%)，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)114.72億元(+44%)，行業(yè)ROE2.2%(+0.4%)。

　　 中投證券李少明認(rèn)為，從2012年及2013年1季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,行業(yè)最壞時(shí)期已過(guò),處于恢復(fù)性發(fā)展中。由于近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,政策壓力大,地方政府依賴預(yù)售證價(jià)格監(jiān)管控制房?jī)r(jià),受此影響開發(fā)商延遲推盤,成交短期內(nèi)或?qū)⑿》禄?。但中長(zhǎng)期來(lái)看,全國(guó)性及開發(fā)普通住房?jī)?yōu)質(zhì)開發(fā)商受調(diào)控影響小,行業(yè)集中度顯著提升。

　　 “因?yàn)榈胤截?cái)政支出的壓力，使得地方政府設(shè)法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得財(cái)政來(lái)源，如果房?jī)r(jià)下跌，出讓土地就不會(huì)太順利，會(huì)造成地價(jià)下跌?！卑匚南蚕颉吨袊?guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“所以地方政府在打壓房?jī)r(jià)方面是沒(méi)有積極性的，最多就是讓價(jià)格保持合理范疇，不要暴漲，也不要暴跌?！?/p>

　　 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為由于央地博弈的原因，市場(chǎng)化相對(duì)成熟的房地產(chǎn)行業(yè)正可以在夾縫中求生存?！澳壳斑@些計(jì)劃性措施，實(shí)際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價(jià)格的作用?！蓖趼氛J(rèn)為，“正是十年調(diào)控的結(jié)果，而這種方式明顯違背市場(chǎng)規(guī)則，為開發(fā)商們提供出供求失衡的漲價(jià)理由?！?/p>

　　 “現(xiàn)在看來(lái)，政府控制的目標(biāo)，只是希望房?jī)r(jià)不要過(guò)快地上漲，只能做到這一點(diǎn)。如果讓房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，將是災(zāi)難性的，這是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的?！卑匚南舱J(rèn)為，“從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢(shì)看，現(xiàn)在又恢復(fù)了相對(duì)的活躍，說(shuō)明市場(chǎng)目前已經(jīng)把‘國(guó)五條’的利空已經(jīng)消化了?！?/p>

　　 據(jù)介紹，目前拿地一線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，而二三線城市則更多面臨去庫(kù)存壓力。

　　 而劉芮東向《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者介紹，地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài)，個(gè)別城市熱情高，總體上二三線城市庫(kù)存量還沒(méi)有消化完。他認(rèn)為，二三線雖然有小城鎮(zhèn)政策的刺激，都在做小城鎮(zhèn)建設(shè)的模式探索，但其實(shí)因?yàn)橥恋刎?cái)政問(wèn)題，地方政府早已經(jīng)開始了小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)之所以在這些地區(qū)沒(méi)有瘋狂拿地，是已經(jīng)拿了很多地，大量土地在消化過(guò)程中。

　　 劉芮東同時(shí)向記者透露，美林香港正在北京全面布局。

　　 一直專注于赤峰這個(gè)三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的中瑞恒基(北京)投資控股有限公司執(zhí)行副總裁崔振凱接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者專訪時(shí)介紹，調(diào)控對(duì)于他們企業(yè)影響不大。

　　 據(jù)崔振凱介紹，因?yàn)槌喾鍥](méi)有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地，因此，當(dāng)?shù)胤科笕?kù)存壓力也不大，“調(diào)控肯定有影響，政府調(diào)控是打壓房地產(chǎn)投資，不是打壓剛性需求，房地產(chǎn)有居住的屬性，也有投資的屬性，原來(lái)老百姓買房，有投資愿望，現(xiàn)在把投資屬性放大了，所以調(diào)控是打壓投資屬性。但現(xiàn)在我們的房子都是滿足剛性需求的?！?/p>

　　 崔振凱也同時(shí)認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌，將來(lái)房地產(chǎn)門檻相對(duì)會(huì)提高，對(duì)于產(chǎn)品研發(fā)能力、整合各種資源的能力、資金的運(yùn)作能力、品牌影響力都將有一定要求，“房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)由客戶被動(dòng)接受產(chǎn)品轉(zhuǎn)向如定單式地產(chǎn)的趨勢(shì)，像歐美國(guó)家一樣?！?/p>

　　 與此同時(shí)，另一個(gè)趨勢(shì)是，房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向，越來(lái)越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近一個(gè)月內(nèi)，包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬(wàn)科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

　　 “旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了！”皇家驛棧酒店董事長(zhǎng)劉少軍感慨。

　　 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷細(xì)分是這個(gè)市場(chǎng)逐漸走向成熟的一種標(biāo)志，產(chǎn)業(yè)的細(xì)分化是必然趨勢(shì)。