房?jī)r(jià)調(diào)控也要“慢工夫”

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市僅有2個(gè)，上漲的城市卻達(dá)67個(gè)；而二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市也有66個(gè)，最高漲幅達(dá)2.0%。

　　“本來(lái)打算年初買房，但考慮到國(guó)家要出臺(tái)‘國(guó)五條’，所以就期盼著調(diào)控政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)能下降些再買，可現(xiàn)在房?jī)r(jià)仍是一路上漲，我們也很無(wú)奈?！睖?zhǔn)備在北京買房結(jié)婚的小李對(duì)記者說(shuō)。

　　隨著“國(guó)五條”細(xì)則在各地逐步落實(shí)，樓市調(diào)控政策也不斷加碼，從限價(jià)、限購(gòu)到限漲，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“限”字當(dāng)頭。然而，盡管此次調(diào)控政策堪稱“史上最嚴(yán)”，也表現(xiàn)出管理層遏制房?jī)r(jià)上漲的決心，但仍難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。

　　交通銀行金融研究中心房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏丹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出大城市房?jī)r(jià)大幅上漲和二三線城市商品房庫(kù)存積壓并存的復(fù)雜局面，在這種情況下，調(diào)控應(yīng)充分考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況的不同，穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的進(jìn)行，切忌“一刀切”。同時(shí)，調(diào)控不宜“急救式”，更應(yīng)長(zhǎng)短結(jié)合。

　　記者發(fā)現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開(kāi)始，迄今已有3年時(shí)間，中央政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施，其嚴(yán)厲程度也前所未有。但從目前的情況來(lái)看，調(diào)控效果并不理想?！罢{(diào)控的目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的同時(shí)又可保持成交平穩(wěn)上行，以保障剛性需求合理釋放，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但目前房?jī)r(jià)呈現(xiàn)‘愈調(diào)愈漲’之勢(shì)，卻使成交受到抑制，誤傷部分剛需，究其原因是由于供需矛盾未得到根本緩解，‘國(guó)五條’一劑猛藥并未打消房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，反而加重了追漲和恐慌心理。”夏丹指出。

　　誠(chéng)然，當(dāng)前頗具“行政色彩”的房地產(chǎn)調(diào)控在抑制房?jī)r(jià)非理性上漲、保障剛需以及住房“去投資化”等方面取得了階段性的成效，但短期調(diào)控的方式也備受詬病。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布報(bào)告指出，目前調(diào)控措施雖然對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后、長(zhǎng)期供給不足等房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次矛盾無(wú)法得到解決，房?jī)r(jià)的間歇性上漲不可避免。限購(gòu)、差別化信貸等核心調(diào)控政策只能在短期內(nèi)遏制住房需求的膨脹，不會(huì)有長(zhǎng)久效力。一旦大家都預(yù)期房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲，單靠嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)無(wú)法阻擋全社會(huì)的瘋狂投機(jī)。

　　因此，非“急救式”的長(zhǎng)短結(jié)合體制才是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)頑疾的“良藥”。在夏丹看來(lái)，“國(guó)五條”被認(rèn)為“出手較重”的原因不僅由于20%個(gè)稅的爭(zhēng)議，而且還在于對(duì)剛性需求的誤傷。而“急救式降火”只能暫緩一時(shí)，短期效力衰減后可能招致市場(chǎng)更大的反彈。因此，調(diào)整房地產(chǎn)整體機(jī)制，既要有快手段也需要慢工夫。調(diào)控不宜“急救式”，更應(yīng)長(zhǎng)短結(jié)合。房地產(chǎn)作為關(guān)乎經(jīng)濟(jì)和民生的重要行業(yè)，調(diào)控不能簡(jiǎn)單而粗放，而應(yīng)同時(shí)制定長(zhǎng)、短期目標(biāo)，將兩方面結(jié)合起來(lái)，使政策能持續(xù)作用于市場(chǎng)，避免陷入“調(diào)控-效力衰減-再調(diào)控”的惡性循環(huán)。

　　在調(diào)控手段上，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍被給予了眾多期待。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前只有上海、重慶作為試點(diǎn)實(shí)行，但未大面積展開(kāi)?！胺慨a(chǎn)稅制度、住房信息聯(lián)網(wǎng)這些長(zhǎng)效機(jī)制推行緩慢，多次呼之而未出，這與地方層面的抵觸和難以落實(shí)有關(guān)。因此調(diào)控還需制度推進(jìn)及地方配合?！?/p>

　　“具體來(lái)看，未來(lái)被抑制的剛性需求仍將逐步釋放，應(yīng)在進(jìn)一步加大供應(yīng)的基礎(chǔ)上，配合貨幣政策，更多地運(yùn)用差別化信貸等經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時(shí)制定長(zhǎng)期目標(biāo)，推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”夏丹如是說(shuō)。