23日，由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2013中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策明確購房需求去投資化，大型上市房企因去年整體利潤下降而回歸一二線城市，加大土地儲備。這意味著一二線城市的搶地潮還將持續(xù)。
調(diào)控明確去投資化
報告指出，盡管房地產(chǎn)行業(yè)以“限購、限貸、限價”為基礎(chǔ)的調(diào)控仍在持續(xù)，政策環(huán)境依然偏緊，但2010年以來的調(diào)控政策基本思路和目的都是支持自主性購房，抑制投資投機購房，促進房地產(chǎn)行業(yè)的長期持續(xù)健康發(fā)展。2012年的成交情況也表明，一二線城市主要成交產(chǎn)品的面積在120平方米以下，144平方米以上的產(chǎn)品去化比較困難。
今年以來，在中央持續(xù)從嚴從緊的調(diào)控基調(diào)下，地方政府則謹慎選擇了政策執(zhí)行力度。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，調(diào)控政策明確購房需求為去投資化，這是非常重要的信號。“目前的政策態(tài)勢是趨緊的，購房去投機、投資化是一個既定的政策，特別是國五條出臺之后，明確了鼓勵自住性需求，抑制投機、投資性需求?！?/p>
房企必須調(diào)整產(chǎn)品策略，以剛需為主的中小戶型普通住宅仍將是市場成交的主流產(chǎn)品，并支撐市場平穩(wěn)發(fā)展。目前，大型上市房企紛紛加大了中小戶型產(chǎn)品的供給。
金地集團總裁黃俊燦此前表示，公司今年新推的346萬平方米產(chǎn)品中，中小戶型產(chǎn)品占比將達80%，加上此前庫存的產(chǎn)品，全年可供銷售房源達546萬平方米，中小戶型產(chǎn)品占比65%。而萬科、保利等房企的中小戶型產(chǎn)品在去年就已經(jīng)占比達到九成以上。其他區(qū)域性房企為增強抗風(fēng)險能力，也紛紛深耕本地區(qū)的剛需市場。
一二線城市搶地潮持續(xù)
2013年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜也正式出爐。萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續(xù)六年蟬聯(lián)榜首，保利與恒大則分列此次綜合實力榜的二三名；中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、金地集團和融創(chuàng)中國則分列四到十位。前十強中有7家為港股上市房企。
去年中國上市房企盈利水平有所下滑，營業(yè)利潤下滑的企業(yè)較上年增加26家，至87家。全部上市房企凈利潤均值為11.82億元，較上年小幅減少。成本費用利潤率、凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值三項指標均呈下跌之勢，分別為31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。
利潤的下滑使得一些中小房企盈利乏力或虧損，甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他產(chǎn)業(yè)，而大型房企逐漸回歸一二線城市。中國房地產(chǎn)測評中心認為，這一方面反映了企業(yè)對部分三四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險的認識逐漸深入；另一方面也反映出企業(yè)城市布局策略的回歸。在市場不確定性較強的大背景下，上市房企選擇回歸深耕優(yōu)勢城市，不僅有助于企業(yè)控制成本，還有利于深掘品牌價值，獲得良好的業(yè)績。
一二線城市的土地資源相對優(yōu)質(zhì)甚至稀缺，這意味著房企在這些城市的搶地潮將持續(xù)上演。5月23日上午，上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)08單元06-07地塊掛牌截止并進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，最終，綠地集團以總價5.24億元奪得，成交樓面價9590元/平方米，溢價92.65%。同日，廣州市中心區(qū)域兩塊地也刷新了記錄。越秀城建以24億元配4.2萬平保障性住房奪得海珠南洲路地塊，樓面價高達3.46萬元，成為廣州新地王。業(yè)內(nèi)人士稱，該地未來房價或達5萬元。而梅花園地塊被佳兆業(yè)以近8億元奪得，佳兆業(yè)近兩月已經(jīng)在拿地方面花費80余億元。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認為，當下樓市量價均居于高位，而房企的資金情況明顯好于往年，拿地積極性高漲，未來一二線城市的搶地潮還將愈演愈烈。在這種情況下，調(diào)控樓市的難度明顯加大。記者姚軒杰
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