房價(jià)上漲預(yù)期加劇 政策顯現(xiàn)微調(diào)空間

　　北京中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，北京新建住宅中千萬元以上物業(yè)簽約套數(shù)為138套，相比4月的124套上漲了11.3%。在北京出臺調(diào)控新政后，住宅市場成交量有所下滑，但千萬級高端物業(yè)的簽約占比卻不斷上升，從3月的1.28%上漲到4月的1.57%，再上漲到5月的2.46%，翻了近一倍。而5月200萬元以下的中低端物業(yè)成交占比為59%，相比3月的67.8%明顯萎縮。

　　在價(jià)格方面，高端住宅的銷售價(jià)格則維持漲勢。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京37個(gè)高端住宅項(xiàng)目的成交均價(jià)達(dá)到50791元/平方米，環(huán)比上漲2%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在當(dāng)前高端需求強(qiáng)勁、一線城市中心城區(qū)供地及項(xiàng)目漸成絕品的態(tài)勢下，開發(fā)商惜售情緒明顯，新增供應(yīng)入市難阻整體成交均價(jià)上漲勢頭。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，高端住宅項(xiàng)目在整體住宅市場的占比不大，但其銷售量和價(jià)格的變化對整體市場具有風(fēng)向標(biāo)的作用?！霸谑鄣母叨俗≌N售向好，對其他準(zhǔn)備入市的高端盤有推動作用，且最終會傳導(dǎo)到中低端產(chǎn)品市場。這在一定程度上增強(qiáng)了人們對房價(jià)上漲的預(yù)期。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　據(jù)了解，6月北上廣深等一線城市即將入市的新盤中，精裝修產(chǎn)品、高端住宅項(xiàng)目的比例有所增加。在北京31個(gè)計(jì)劃入市項(xiàng)目當(dāng)中，有14個(gè)項(xiàng)目為精裝修或現(xiàn)房產(chǎn)品。上海物業(yè)公寓開盤占比減少，別墅、寫字樓、商住開盤量占比上升。深圳入市產(chǎn)品也偏大戶型，120-160平方米的三居或四居房源占主導(dǎo)。

　　不少計(jì)劃入市的項(xiàng)目價(jià)格仍然未定。北京31個(gè)項(xiàng)目中僅有13個(gè)項(xiàng)目公布了預(yù)售價(jià)格，多數(shù)項(xiàng)目尚處于待定狀態(tài)。即使是已公布價(jià)格的13個(gè)項(xiàng)目也多表示，要以最終取得預(yù)售許可證的價(jià)格為準(zhǔn)。

　　高姍分析認(rèn)為，未來中低端產(chǎn)品因限價(jià)政策價(jià)格會保持平穩(wěn)，但高端項(xiàng)目高單價(jià)、大面積的特征將使得高端產(chǎn)品整體成交均價(jià)延續(xù)上漲趨勢。

　　當(dāng)前一線城市樓市供不應(yīng)求已成大趨勢，房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，高端項(xiàng)目成交比重增加將進(jìn)一步抬升整體房價(jià)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也會給現(xiàn)有政策帶來沖擊。出于“穩(wěn)房價(jià)”的考慮，未來一線城市在高端項(xiàng)目的審批中將更加謹(jǐn)慎，價(jià)格過高的項(xiàng)目難以獲批預(yù)售資格。

　　事實(shí)上，受“限價(jià)令”的影響，一線城市高端項(xiàng)目獲批預(yù)售資格本就困難，當(dāng)前高端住宅市場的供應(yīng)中，有相當(dāng)部分屬于在售項(xiàng)目后期，以現(xiàn)房和尾房為主。據(jù)悉，北京地區(qū)本月26日開盤并受到熱捧的別墅項(xiàng)目“旭輝御錦”，早在去年12月便領(lǐng)取了預(yù)售許可證，成功避開了“限價(jià)令”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照現(xiàn)有的政策態(tài)勢，未來高端市場的新增供應(yīng)不容樂觀，高端住宅產(chǎn)品價(jià)格有上行壓力。

　　高端住宅市場出現(xiàn)的新情況或?qū)⒌贡普咦龀龇e極變化。其中，在限購已經(jīng)擠出大量投機(jī)投資需求的同時(shí)，一線城市對于中低端住宅項(xiàng)目的管控或?qū)⒂兴蓜?，從而增加普通住宅的供?yīng)，滿足更多剛性購房需求。