中國(guó)房地產(chǎn)危局 三四線城市已出現(xiàn)局部崩盤

　　提要：“新國(guó)五條”落地近4個(gè)月，樓市調(diào)控已經(jīng)有了初步結(jié)果：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70個(gè)大中城市中，65城一手房?jī)r(jià)繼續(xù)環(huán)比上漲，64城二手房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲。廣州市以同比漲幅15.5%排名全國(guó)首位。美國(guó)福布斯網(wǎng)站文6月19日文章，“新國(guó)五條”落地近4個(gè)月，樓市調(diào)控已經(jīng)有了初步結(jié)果：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70個(gè)大中城市中，65城一手房?jī)r(jià)繼續(xù)環(huán)比上漲，64城二手房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲。廣州市以同比漲幅15.5%排名全國(guó)首位。

　　此外，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)(CREIS)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，5月監(jiān)測(cè)的44個(gè)城市中，超過六成城市成交量環(huán)比下降，但降幅相對(duì)不明顯，其中降幅最大的是成都，為37.96%，其次是杭州(含蕭山余杭)，環(huán)比下降31.94%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，僅深圳、武漢、上海三城市環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中深圳漲幅最明顯，為21.45%，其余城市成交量均有不同程度的下跌?？傮w而言，2013年5月樓市成交出現(xiàn)量縮價(jià)升的現(xiàn)象。

　　雖然從目前情況來看，2013年的中國(guó)樓市還會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，但市場(chǎng)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大。由于樓價(jià)的上漲勢(shì)頭沒有改變，新的調(diào)控政策仍然可能出臺(tái)。以目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，未來供應(yīng)量過大的三四線城市物業(yè)，一二線城市的商用物業(yè)以及房地產(chǎn)信托理財(cái)項(xiàng)目，很可能將成為風(fēng)險(xiǎn)壓力首先爆表的區(qū)域。

　　易居克爾瑞信息集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠(yuǎn)高過一二線的­19%，而2012年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，落后于一二線城市的32%，漲幅較2011年大幅收窄。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)去年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)來看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。從需求角度來看，三四線城市幾乎都是人口輸出城市，不具備對(duì)外來人口的吸附能力，它們的購(gòu)房主體是進(jìn)城農(nóng)民或大型進(jìn)駐企業(yè)的員工，但他們的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)趕不上造城的速度和房?jī)r(jià)的上漲速度。城鎮(zhèn)化概念催生的投資熱，以及對(duì)這些城市消化庫(kù)存能力的高估，只會(huì)延長(zhǎng)這些城市樓市泡沫爆破的時(shí)間。